限购令后楼市四大猜想

　　限购令一出，主城区住宅市场一下子冷清了不少。持币观望的购房客在楼市新政下，似乎找寻到了新目标40年产权商务公寓。业内人士预测，比之写字楼，面积更小，投资起点更低；比之住宅，投资不受限，自用办公两相宜的40年产权商务公寓或将成为一个新的投资热点，不过其中的很多注意之处比如年限等，投资仍需谨慎。

　　限购半月后成都仍然是个来了就不想离开的城市

　　猜想·1

　　成都的限购令无疑让不少人投资住宅的想法变得难以实现，而就在成都主城区商品住宅遭遇调控阻击同时，楼市另一投资领域商业地产则迎来一股“春风”，不少项目已经迎来了投资者看房高峰。面对目前政策利好及市场良好表现的市场行情，商业地产开发商已经积极准备对策，以期在2011年的楼市中获得更多的效益。不仅如此，日前有消息称，部分商业地产项目已经开始酝酿涨价。为了解详细情况，记者对成都部分商业项目进行了走访。

　　任何时候，预测新政对楼市产生的效力，都有可能重蹈贝利预测世界杯式的覆辙。脑子里过一遍，过去几年每逢新政出台，立马就有专家、学者、业内人士等一干人马跳出来说上一大堆不咸不淡的话，无非是些预测房价走势，拐或者不拐，买或者不买的陈词滥调，事后个个都恨不得当时的听众选择性失忆。

　　这个道理告诉我们，永远不要基于感性的判断，对市场这个庞大的体系妄下什么刚性结论，利好还是利空、上涨或是下跌这种第一落点不好找，但是第二落点还是很有希望的。如若不然，盲目的悲观或者乐观无论之于专家还是买家都有“托大”的风险，一旦踏空了没人听你喊冤。

　　什么是第二落点？就是咱老百姓自己拿钱买房子的策略，我们不妨抓一些小细节、小趋势、小局部，这对于我们来说容易许多，现实意义也大得多。说穿了，无非是吃透政策以我为主，该盯住什么样的产品，该实施什么样的策略，该往哪里拓展一下置业思维？政策就像是气候，冷暖自知才最要紧，即使做候鸟，也不至于头脑发热到改变生息繁衍的根本目的。总之都是些接地气的想法，我们说的猜想其实是这个。

　　前面我们说了，要学会变通地看懂市场的宽容，当然绝不是教你钻政策的漏洞。譬如有传：成都式假离婚、北京式假结婚、专业代开社保证明的公司应运而生、收买朋友代购然后以债务纠纷的方式通过法院强制执行过户……这类雕虫小技都是经不起推敲的偏门，也只能幽默一下不适的神经，但绝不是变通看懂限购的正道。

　　事实上，已经有青年购房者改变了自己的置业计划，尽量把户型面积往上拔一拔，珍惜有限机会实现一步到位；开发商同样看到了这一点，竞相表示要控制90平米以下户型的开发量，把主力户型拔到100平米以上的舒居房，更何况今年全国将有1000万套保障房进入社会，对中低端市场构成冲击是肯定的，那么商品房避让保障房的锋芒客观上就是明智之举。上述都是市场已经显现出的思变苗头。

　　就在上周，万达金牛广场上演了成都史上最大的一次开工典礼，作为商业地产，有意无意间透露出来的高调姿态似乎表明：在限购令所论述的范围之外，无论是地域类别还是物业类别，都在暗示着有大市场进入机会可能成为今后的蓝海。与此同时，焦灼多时的以住宅一家独大的市场，也亟需多元化来弥补甚至丰富其结构。正如嘉进地产总经理李昕坦言：“在买方市场自住和投资需求依然高昂的大背景下，购房者面对限购令会自动选择出最适宜自己的购房品种和购房方式，而开发商在限购令之下将更精准地捕捉自己的目标客群，产品策略和营销渠道将更为清晰。”

　　审慎待沽还是伺机进入，大致观点方向已有，但具体目标尚未明确。姑且观察市场局部发生的演变，有几种猜想正在形成，它们大致可分为四类：1、限购区内买不受限购的物业是什么？2、商业地产可能伺机抬价？3、开发商拿地重心全面外移？4、主城区外地铁物业和优质豪宅成新宠？

　　猜想是常识的升华，一旦变为现实，个个都关乎买卖双方的成败，接下来还要影响整个市场变革的纵深。就像两年前有人说的那样，中国房地产贪恋住宅市场的鏖战早该分摊到多元化。既然限购令有第二落点可供猜想，我们是否能够把握得住，这取决于买卖双方验证猜想的时机和胆略，当然还有市场本身给予的“应激反应”是否明确。

　　商业地产伺机抬价？

　　政策带火热门商铺“一铺难求”

　　在新都新繁区域的爱灯堡国际灯具灯饰博览中心，记者看到前来排号看房的投资买家几乎挤满了销售大厅。该项目开发商巅峰国际总经理王玉桃告诉记者，春节以后，特别是成都限购令出台后，到他们项目看房的人增加了不少。目前正在接待的是组团从广州过来的几十位买家。尽管目前该项目还未正式开始销售，但已经有近千买家入会排号，不仅如此，首批200多家灯具行业品牌企业也已经签订协议入住爱灯堡国际灯具灯饰博览中心。而在新繁的另一个大型专业市场家百年家具展贸城，记者看到前来咨询排号的人也非常多。该项目销售副总黄河介绍，虽然一期第一批次仅推出200多套，但目前仅排号的人却达400余号。而连续两周以来，前来看房排号的买家还在持续增加。

　　通过走访记者发现，目前成都大多数商业项目如东方希望中心二批次、棕榈泉国际中心、爱灯堡灯具灯饰博览中心、家百年家具展贸城等，都未开盘销售，但排号的人数都已经远超项目实际需要销售的房源。而部分正在销售的项目，如新希望国际、世纪城环球中心等，购买人数也比以前大幅增加。再如高新西区的汇都企业总部园，项目周边云集了英特尔、摩托罗拉等世界500强企业，在没怎么推广的情况下，一期的写字楼就销售一空，今年春节后推出的二期项目备受关注。另据了解，在不少项目上，很受投资者欢迎的80多平方米、100多平方米的写字楼、专业市场商铺也早已销售一空，呈现一铺难求的销售局面。

　　行情走高商业项目酝酿涨价

　　商业地产因其保值增值明显，销售价格水涨船高。据克尔瑞发布的今年1月份月报数据显示，1月成都销售型办公用房成交均价为10593元/平方米，环比增加20.83%，同比增加48.76%。主城区成交均价为11223元/平方米，环比增加23.21%；郊区成交均价为5240元/平方米，环比增加7.47%。

　　“和住宅相比，成都的商业地产价格几乎与之持平，价格上升的空间还很大。”高力国际成都公司总经理蔡孟颐分析认为，而在市场普遍被看好的前提下，追求利润最大化的开发商们，个个盯准了这个价格的上浮空间。

　　记者在采访中发现，面对商业地产良好的发展行情，不少成都开发商正在酝酿涨价。巅峰国际总经理王玉桃告诉记者，面对良好的市场行情，特别是排号人数明显高于销售套数，广东等外地投资者还在组团排队购买的市场表现，爱灯堡正在酝酿将项目的销售价格上调。家百年销售副总黄河也告诉记者，针对目前的投资买家急剧增加，多个客户抢购一套商铺的市场行情，家百年家具展贸城准备在3月1日开始取消原来的购买优惠政策，准备从3月中旬左右开始上调销售价格。另悉，白金瀚宫也正在酝酿上调价格，至于上涨多少，则大概需要一个月左右的时间进行评估。而东方希望中心也将准备在第二批次销售的时候，适当上浮销售价格。