各具特色的国外物业管理

　　物业管理始于19世纪60年代的英国，当时英国工业大发展，大量农民进入城市，出现了房屋出租，为维护使用者的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理。自此，物业管理传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。他山之石，可以攻玉。各国在完善物业管理法律法规、加强社区物业管理、规范业主委员会职责、维护业主权益等方面的经验和做法值得我们借鉴。简单介绍一些国家的物业管理方面的做法和经验，希望能够给我们正处于成长中的物业管理行业有所帮助。

　　荷兰：提前介入的物业管理

　　荷兰人注重生活质量，对住房的要求很高。荷兰每个社区，都有一个或几个物业管理机构。荷兰的法律明确规定，物业管理单位必须全方位投入居住区的开发建设工作的每一次的议程讨论，出席人员都必须签到，如有缺席，在某一环节的工程质量上出了问题，国家必须区分情况追究法律责任。物业管理的提前介入，有利于督促开发商一项项落实配套设施，确保工程按期投入使用。有些缺陷在施工中还可以弥补，倘若等到工程完工后，木以成舟，则难以弥补。有了物管员的参与，可以起到监督和检查作用，可以严把工程质量关。

　　在荷兰，一般小区都有一个物业管理小组，通常由3-5人组成，配备物业管理员、门卫和工程技术人员等，还有一个业主委员会。居民从小区的业主中选聘有文化、懂管理、办事公道的业主担任业主委员会成员，业主委员会产生后，如小到一些费用的分摊，则可以由物业管理小组组织业主委员会成员召开会议讨论通过。

　　德国：一丝不苟的物业管理

　　物业管理公司的运作严格按《房产管理法》进行，德国全国有物业管理公司联合会，各州有地区性的物业管理公司协会，有严格的行规以规范物业管理公司的运作，并对其进行业务培训，以保证物业管理的质量。

　　德国小区物业公司的职责分为两大块，一方面是接洽房屋买卖和租赁业务，一方面是负责小区常规的检查和管理工作。如果受业主委托，物业公司还负责业主水电暖等设施的检查和维护工作。物业公司的小区通常只配备有两三名固定工作人员，负责定期检查防火、防盗设施和地下车库管理等。一旦出现故障，拨打物业公司24小时服务电话，物业公司可以迅速指派维修人员处理。

　　物业公司除了管理房产的日常事务之外，每年都要组织一次所管辖的房产区的业主大会。物业公司必须在业主大会上公开过去一年有关房产账务情况，并向业主们提交一份当年的物业计划。物业公司的聘用期限只有5年，如果再次聘用需要再签合同。物业公司的报酬没有统一标准，根据其工作质量以及房产规模等多种因素综合考虑。

　　俄罗斯：福利型的物业管理

　　在住宅物业领域，苏联解体后，俄罗斯对住宅实行无偿私有化，将现有住房无偿转归住户所有。住宅私有化了，但物业管理、房屋修缮仍由国家承担全部免费，因此也就没有业主委员会和专门的物业管理公司。前苏联时期遗留下来的住宅和公用设施早已老化，不进行大规模维修已无法正常使用。而政府根本无力承担这一巨额开支，俄政府原计划对物业实行有偿管理，但遭到全社会的反对。为了缓解低收入群体对社会改革的不满情绪，俄政府将分阶段对福利制度进行改革，目前暂时保留在公共住房和物业管理方面的优惠政策。