三个变量决定未来房产税负

　　2011年1月28日，备受关注的重庆上海房产税试点方案正式出台。窥斑见豹，决定未来房产税负的将是以下三个变量：

　　一、应税面积。应税面积等于实际面积减去免税面积。上海房产税免税面积是人均60平方米，三人小家庭的免税面积180平方，大家庭免税面积更多。重庆新法施行前独栋商品住宅免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房免税面积为100平方米。财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部有关负责人就房产税答记者问时明确表示：条件成熟时，在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。

　　二、应税单价。应税面积与应税单价之积就是计税依据。上海、重庆房产税试点都说计税依据是评估价，试点初期暂按交易价，上海暂按交易价的70%计算。不含地价的房产是固定资产，每年折旧减值，但地价却随城市功能的完善而增值，因此评估价和市场价差异较大。按评估价征收的房产税实质上是房地产税，这也是未来房产税改革的一个方向。

　　三、应税税率。未来房产税的趋势将是差别税率代替统一税率，不同档次和面积的房产实行不同的税率。重庆房产税设3个税率，在重庆市三无个人新购二套以上的普通住房和独栋商品住宅、高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交均价3倍以下的住房税率为0.5%；3倍至4倍的税率为1%；4倍以上的税率为1.2%.上海房产税设2个税率，一般税率为0.6%，交易价低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍的税率为0.4%.

　　其他地区从价计征的房产税是房产原值和税率之积，税率一致，决定房产税的变量只有房产原值一个变量。决定未来房产税税负的却有应税面积、应税单价和应税税率三个变量，而决定这三个变量的是人们的购房行为。房产税改革目标之一就是引导人们的理性购房行为。