金融货币政策对今年楼市回归的影响

　　到年末了，又必须进行各式各样的盘点，其中最为重要的就是对这一年市场判断进行盘点，反思和思考。在盘点之前，就有客户直接打击，建议我们放弃年度预测了，预测太失败了，该放弃，还是该坚持，这构成了今年年度盘点的着重点。

　　前两天在微博上无意看到牛刀和任志强之间的争论，突然就发现所有争论当中的问题给我们预测其实是一个样，2010年预测出现重大失误的核心原因为两个：第一个忽视了价格黏性后新年价格预测基点，即预测2010年价格走势的基点是应该按照2009年12月的价格还是按照2009年平均价格为基点进行预测，我们巨大的失误是按照了年度均价来进行预测，因此基数就下降了大概23%，由此导致的误差让整个报告几乎招致毁灭性打击。如果还原这个误差，那么我们的预测就几接近准确。

　　第二个大失误则是，没有考虑09年新增贷款的第二个循环周期，而简单的将10年的7.5万亿新增贷款理解为货币收缩，导致了我们判断的需求会呈现出萎缩的特征。其他失误还有对供应速度判断出现了漏洞，忽略了宏观调控对供应心里和供应节奏的影响，以及由于供应节奏和供应方式影响对需求心理的影响，导致的市场波动和博弈，而产生的市场特征的变化。

　　如果剔除这些因素，反观我们的预测报告，则几乎可以达到95%以上的准确程度。而我们的报告是严格按照市场竞争法则来进行判断和分析的。从这个角度而言，我们认为市场依然是按照市场游戏规则来进行的，调控政策总体效果还是建立在市场需求这个角度上的，只有市场供求关系才能改变市场运行特征。

　　我们还是站在市场角度来解析市场，通过行业供求关系的实际情况来反观宏观调控的效果以及其评价。在国家统计局年度数据没出来之前，我们暂且用重庆市数据来进行简单的分析，基于数据的没公布，我们在本文将只采取定性分析来说明问题，而对定量数据说明。重庆市今年基本数据显示出如下特征：土地供应量和土地消化量基本持平(即土地成交量和预售许可证放量的关系)，房屋供应量略逊于房屋成交量，市场的基本特征是供不应求。这样的分析能够解释市场价格持续走高，需求持续上升的市场现状(供不应求导致恐慌性需求增加，需求适度前置，当期市场需求适度增加)，但这并不能解释宏观调控对房地产市场的影响。

　　为了解释宏观调控对市场的影响，这里我们需要引入金融元素，这里我们会遭遇到的最大难题即央行公布的房贷数据是否准确；第二个难题在于股市和楼市的财富转移关系；第三个难题则在于四万亿财政政策中，今年的结算利润的具体幅度；第四个问题也是我们最大的难题在于9.6万亿货币和今年的7.5万亿货币循环周期和回收周期的时间界域。

　　第一个问题反映的是货币乘数效应，即货币的杠杆效应，这是宏观调控重点控制的，数据易得，我们只需要通过对09年与10年的贷款系数进行比较就可以知道答案；第二个问题股市和楼市的关系，这个可以通过对今年IPO数额，以及大小非解禁额，资金募集总额以及股市波动的幅度来进行解读，但这个基本很难精确，可以做区间假设得到答案；第三个问题的答案一方面可以通过新增存款余额变动来考察，另一方面可以通过对在建项目工程进度的预估来完成，同样不能准确，但可以得到区间假设；第四个问题则是一个没有解的大难题。但也可以有一个方向，即我们按照贷款每年收缩幅度为6%计算(平均贷款成本为6%的年息，银行增加6%，实体减少6%的公式对等计算)，从这个角度来看，那么货币供应萎缩趋势是可以确立的。