房地产投资：“防胀”还是“房涨”

　　不断高企的CPI导致我国已经连续8个月实际利率为负，居民手中的钱正在寻找更多的增值渠道，而房地产投资再度成为居民的投资首选。近日，央行发布的城镇储户问卷调查显示，四季度26.1%的受调查居民在投资方式上首选房地产。此次调查覆盖全国50个城市的2万户城镇储户。

　　不少业内专家告诉《中国建设报·中国住房》记者，在负利率和通胀预期背景下，居民手中财富急需保值，相比对房价下调的担忧，购房者更担心货币的购买力下降，因此房地产成为居民投资的重要选择。

　　但亦有市场人士表示，这么多居民首选房地产投资，说明房地产调控的效果非常有限，无论是开发商、地方政府以及百姓都预期房价下跌难、调控达到目的难，这是非常值得反思的。

　　“防胀”促“房涨”

　　2009年第四季度，央行曾经首次表示，房地产成为居民投资的首选。时隔一年，房地产再次成为居民投资首选。

　　“住房具有保值和增值功能”这一若干年前在房地产界被视为“真理”和“经典”的理论再次得到印证。对于普通消费者而言，热衷于不动产投资则有着天生的更浓厚的情结，因为它的特点似乎就是“保值增值”。

　　业内人士称，应对通胀最佳的渠道主要是房地产、黄金、石油、股票、证券等。但是黄金不好保管；石油不易储存；股票风险大，11月12日，股指暴跌170点，让人望而却步。于是房地产成为最佳选择。

　　“通胀预期集中释放在楼市，鉴于增值保值前景而买房则直接促涨了房价，压缩了资产增值空间。”某业内人士认为，就楼市而言，“胀”和“涨”之间也存在矛盾，但在高涨的通胀预期前，这样的矛盾已经变得微不足道。

　　正是在这一轮“防胀”的推动下，不少城市迎来新一轮楼市上涨行情。以南昌为例，经历上半年的消沉，下半年南昌楼市一、二手成交均出现爆发式反弹。现在投资客增至四成，如果将带有“投资打算的自住客”也计算在内，这一比例甚至接近六成。

　　而从国际环境看，美欧日等国家仍向市场大量注入流动性资金，加速了货币贬值；另一方面，人民币升值压力不言而喻，人民币升值的后果则会继续吸入大量国际热钱，再加上国内相对宽松的货币政策，大量资本必然会追逐稀缺的资源以求保值和升值。如此一来，楼市将继续担当资本释放的最佳角色。

　　“不管通胀不通胀，光从投资与回报来看，没有其他产品价值比房地产更为坚挺。”一位不愿透露姓名的投资客告诉记者，他进入楼市主要是缘于对通货膨胀的预期。目前通货膨胀的压力越来越大，一旦通货膨胀，导致人民币贬值，房产的价格就将跟着物价一并上涨。而抱有这样看法入市的投资客并不在少数。

　　有观点形容，买房防通胀就像左右手互博，左手防通胀，右手却是因为资本大量进入而导致的房价上涨，一边防胀一边促涨。虽然这样的矛盾常常被“无视”，却并不表示它是安全的。

　　加息减压或是必要之举

　　“越来越多的资金涌进房地产市场，将使得房地产没有一个可以对冲的工具，这是非常危险的。”上海著名财经评论人朱大鸣在博文上如是说。

　　事实上，为了管理通胀预期，央行今年已经6次上调存款准备金率，其中在最近的1个月内连续三次上调，并在10月份加息一次，但这些措施并未控制住居民对通胀的预期。有专家表示，降低通胀预期，加息是必要之举。

　　“连续调整存款准备金率，尽管对控制流动性有一定的作用，但由于动作过于频繁，居民可能产生逆向的感觉，反而会造成通胀预期的上升。从控制通胀的角度来说，加息仍然是最为有效的政策手段。”澳新银行大中华区经济研究总监刘利刚表示，利率的上调会影响居民未来的现金流，特别是控制房地产市场的投机，并限制资产泡沫的形成。从很大程度上来讲，央行如果迟迟不加息，将鼓励投机资本利用长期利率较低的空间，来对房地产市场等长期投资市场进行投机，反而增加房地产泡沫和通货膨胀的风险。

　　朱大鸣则认为，要想减少房地产资金涌入的压力，必须先将外部压力减下来。

　　“货币超发的压力必须减下来，同时必须沉重打击违规入市的信贷资本和违规出逃的产业资本。”朱大鸣建议，给老百姓多一些稳定的投资空间，减少楼市的压力，比如减轻商业地产税，让大量的资金投向商业地产，而不只是在住宅领域打转。同时要给民营企业经营上的空间和金融上的公正待遇，并完善服务业体系，这样才能更好地发挥对冲工具的作用。

　　但就目前而言，由于通胀预期以及热钱涌入所造成的恐慌性购房入市仍是亟需防范的。