抑制群租 原设计房间为最小出租单位

　　住房和城乡建设部日前发布了《商品房屋租赁管理办法》(简称《办法》)，旨在加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护租赁双方当事人的合法权益。《办法》将从2011年2月1日起施行，1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》将同时废止。

　　违法建筑不得出租

　　《办法》本着鼓励房屋出租的原则，对房屋不得出租的情形作了重新规定。《办法》明确，有下列情形之一的房屋不得出租：属于违法建筑的，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的，违反规定改变房屋使用性质的，法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　《办法》指出，房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，应当包括以下内容：房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；房屋的面积、结构，家具和家电等室内设施状况；租金和押金数额，租金支付方式；租赁用途和房屋使用要求；房屋和室内设施的安全性能；租赁期限；房屋维修责任；水、电、燃气等相关费用的缴纳；争议解决办法和违约责任等。另外，房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。

　　租期内租金不得随意涨

　　针对出租人在房屋租赁合同期内擅自提高租金、承租人居住权利得不到有效保障的情况，《办法》明确，在房屋租赁合同期内，出租人不得随意提高租金。

　　《办法》指出，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。在房屋租赁合同期内，因赠与、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。在房屋租赁合同期内，出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。各地建设（房地产）主管部门应当加大对房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传力度，定期分区域发布不同类型房屋的市场租金水平等信息。

　　《办法》指出，房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地建设（房地产）主管部门进行房屋租赁登记备案。

　　阳台、地下储藏室

　　不得出租供人员居住

　　为了解决房屋租赁市场上的突出问题，《办法》增加了部分条款。针对实践中出租人分割房屋出租的情况，《办法》规定出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

　　有分析人士指出，规定住房的最小出租单位，同时提出人均居住面积不得低于政府的最低标准，意在抑制群租。按照该规定，北京很多群租房实际上已经违规。同时，《办法》进一步明确了出租人的房屋维修及确保房屋安全的责任。出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务，并确保房屋和室内设施安全。