如何避免开发商给物业遗留问题一席谈
提到物业管理，目前比较突出的问题是物业服务企业和业主的各种矛盾、纠纷比较多，影响了社区内部的团结。 曾经有报道说，北京市各级法院每年审理的各类物业管理纠纷80%是由开发商遗留问题造成的。由于房地产开发领域利润比较高，一些开发商为了多赚钱，就擅自更改规划，把住宅规划更改为商业或其他的经营场所，有的还改变小区的基础设施。一些开发商为追求利益最大化，在建房时所用的一些建筑材料质量不合格，造成房屋质量问题，严重侵害了消费者（业主）的合法权益。等开发商房子售完撤出后，业主也只能就近找物业服务公司来解决这些问题，但物业服务公司自然不会解决这些遗留问题，这必然会引起业主的不满，双方的矛盾也就由此产生。 因此，为了保持物业管理行业健康持续发展，建议规划部门和房地产主管部门加强对开发商的管理，对那些擅自更改规划及建造质量不合格房屋的开发商要加大处罚力度。 本刊选部分有代表性的话题，集中回复，以飨读者。 读者来信：业界普遍反映回迁房的物业管理难度比较大，你是否分析过其中的原因，有哪些解决办法？ 老李支招：回迁房管理难度大，应引起政府重视。 在实际的物业管理工作中，我们普遍感到回迁房的管理难度比较大，不少业主尤其是回迁业主不缴物业费和其他各种费用，给物业服务企业的管理带来很大难度。我们分析了其中的原因，发现这跟目前的城市开发现状有一定关系。 老百姓现在越来越明白地价越来越高，土地越来越值钱。早期拆迁的业主获得的补偿较少，他们心中有怨气，就以不交物业费或其他费用的形式来抗议。对于这个问题，物业服务公司也没有办法解决。前几年，北京某区的法院还采取了对欠缴物业费者采取强制执行的措施，但后来也取消了，可能也是考虑到这方面的原因。 对于这个问题，我觉得政府应该拿出相应的办法，因为业主欠费可能也会影响到物业管理的质量和服务品质。同时，部分回迁业主不交费也是对交费业主的不公平。如果政府觉得这些欠费业主的理由是正当的，那么，就应该以某种形式给管理这些小区的物业服务企业一定的补贴或经济支持。 读者来信：目前，公共维修资金也是行业内部比较关注的一个问题，你在这个问题上有哪些看法？ 老李支招：应进一步加强公共维修资金的管理和筹措。 我们目前迫切需要考虑的问题是房屋将来的维修问题。由于一些房屋建筑质量不合格，可能会给今后的物业管理和城市建设带来很大的麻烦。我现在住的小区是1995年建的，目前就存在很多问题，锅炉房已经进入大修期，至于地下埋的管道基本上过5年、10年后，就会发生漏水、渗水、崩裂。这些问题其实是由于开发商使用不达标的建筑材料造成的，还有就是房屋本身随着时间的推移也会有一些折旧，产生一些质量问题。 一套房屋的产权是70年，依我的看法，仅仅凭借业主购房时所交的那点公共维修资金是根本不够用的。 |
