金融创新推进调控实施
金融政策已经不仅在房地产市场调控中发挥着越来越重要的作用，决策层及企业界对于金融创新的认识，也已经上升到了一个新的高度。而金融创新的多层次含义、多种发展可能及边界如何界定等深层次问题，也伴随着其重要性而被一一展开。 “商业银行与房地产行业休戚与共”，“密切产融结合才能共同防范房地产风险”，在11月26日中国城市科学研究会住房政策和市场调控研究专业委员会成立大会上，中国工商银行总行副行长、中国城市科学研究会住房政策和市场调控研究专业委员会主任委员易会满对于金融与房地产的关系、金融政策如何创新服务于国家住房政策，作出了深刻解读。 几乎与此同时，在由中国民生银行等机构联合主办的第六届中国地产金融年会上，中国民生银行董事长董文标指出：“对房地产金融机构而言，要开阔思路，不断创新，坚持专业化道路，充分发挥商业银行整合各种市场资源的优势，为房地产行业提供更多的创新服务。” 金融政策已经不仅在房地产市场调控中发挥着越来越重要的作用，决策层及企业界对于金融创新的认识，也已经上升到了一个新的高度。而金融创新的多层次含义、多种发展可能及边界如何界定等深层次问题，也伴随着其重要性而被一一展开。 金融对于调控的重要性 金融政策的参与已成为近年来我国房地产市场调控的常态，且其在调控组合拳中的比重越来越高。因此，“作为一名金融工作者，金融业尤其是银行业在创建适应中国国情的住房供应体系和房地产金融模式方面大有可为，也应该有所作为”，易会满对此不仅深有体会，更“深感责任重大”。 这种责任感有着深刻的缘起。正如易会满形容的那样，金融与房地产是鱼水关系，这从房地产十年高速发展与金融的关系史上就可了然。目前，金融机构房地产人民币贷款余额已经占到全部人民币贷款余额近20%。如果加上以房地产、土地为抵押的贷款，这个比例会更高。 按照中国民生银行发布的《中国地产金融蓝皮书2010》，截至2010年9月底，全国主要金融机构房地产开发贷款余额比年初增加了5592亿元，增幅为22.1%；个人购房贷款余额比年初增加了1.24万亿元，增幅为26.1%。而前三个季度全部人民币贷款新增额为6.3万亿元，增幅为15.8%，房地产贷款增长幅度远快于全部贷款。值得注意的是，个人购房贷款2008年底还只有2.98万亿元，2009年新增了1.78万亿元，今年前三个季度在“限贷”、“停贷”的背景下又增长了1.24万亿元，余额达到了6万亿元，7个季度实现翻番。 这一巨大发展的背后，是近年来商业银行深入房地产市场研究其发展规律，开发创新出一批适应不同需求的房地产金融业务，如土地储备贷款、房产开发贷款、个人住房按揭贷款等的作为，这些创新既推动了商业银行信贷结构的调整，提高了金融业经济效益，又推动了房地产市场的快速发展，大大深化了经济活动的内容。而居民依靠金融工具，摆脱了传统意义上仅仅依靠储蓄存款的制约，增加了住房消费需求；房地产供应商依靠金融支持，大规模扩充了供给能力。 但是，随着金融业已经深入到房地产行业之中，成为房地产行业发展的助推剂，以及在主要只有城市商品房的供应体系之下，房地产消费品与投资品的双重属性，因此也“形成了房地产信贷扩张较快、房价涨幅较大的局面，引发了人们对房地产泡沫的担忧”，中国民生银行地产事业部总裁杨毓说。 “从历史角度看，无论是发达国家还是发展中国家，都出现过房地产泡沫的破灭现象，其根本原因就在于房地产与金融结合产生了助力制造泡沫的强大力量。所以，从金融源头防范房地产泡沫就显得尤为重要。”易会满指出。金融于房地产宏观调控的重要性不言自明。 金融政策与市场需要创新 自我国几轮房地产宏观调控以来，金融政策的参与力度不断加大。尽管也不断遭遇来自市场各方的质疑，比如围堵政策过多、疏通政策不足，短期政策太多、长期体系缺乏等，但是总体来说，我国的金融政策在参与广度与深度上不断有所进步，且有很多值得圈点的创新成分。 然而，在新时期的宏观货币环境与房地产发展特性下，我们的金融政策创新显然还会面临更多挑战，还有很大提升空间。 浙江大学房地产研究中心主任、博士生导师贾生华认为，金融投资政策的创新非常重要，老百姓要投资房地产却只能买房子，如果创新和发展出新的金融投资措施与工具，“对于做好抑制炒作，调节资产投资”，意义尤其重大，从而“把现在看起来像一个洪水猛兽的投资驯服起来，服务于我们的发展”。 董文标则指出，商业银行在金融多元化创新上应把目标和资源都聚焦，为市场提供更优质的服务，“如果每家金融机构都做出了特色，做出了专业，房地产金融市场就能欣欣向荣，既能防范住金融风险，又能与行业共同发展，实现健康可持续”。 按照许多金融专家的分析，宏观形势决定了明年我国的货币政策趋于从紧。由于2009年和2010年都使用了扩张性的货币政策，流动性很充裕。“但当前抑制通货膨胀成为现实而紧要的任务，10月份CPI达到4.4%，明年上半年可能上探至5%，收紧流动性、控制货币发行量、控制信贷投放是必然的。”董文标认为。 国家已经并将继续出台措施，改变国家经济过度依赖房地产的格局，将从战略层面进行深入研究。可是与此同时，从长远看，在未来城镇化大背景下，房地产业具有很大的发展空间，商业银行等金融机构在住房金融领域依然存在巨大的发展机遇。 那么，这双重的叠加背景对于金融机构与房地产行业来说，既是一种挑战，也是一种创新的机遇。在严格按照国家宏观政策导向的基础上，在合理空间内进行金融政策、金融产品、金融工具的创新，是一个永恒的课题。 “现在金融业都在研究如何发挥金融服务保障房的政策，加大金融支持保障房建设力度。”易会满强调。同时，“人多地少的国情决定了我国住房制度发展不能走高房价、高泡沫、高耗能、大户型的道路，应以满足居民自住为主要目标，抑制投资投机需求，住房制度将更多向中低收入家庭倾斜，最终形成保障与市场两条腿走路的市场格局”。这也正是今后金融政策创新的重要着力点之一。 把握创新的边界 按照中国民生银行行长洪崎的判断，明年的货币金融政策未必再用“信贷规模”指标控制，因为“现在所有的金融属于创新企业引导，人均GDP到了4000美金以上，就到了金融创新的爆发期，现在可以看到，仅仅用信贷规模控制很难控制整个社会的信用，所以建议整个社会要建立信用机制，还要注重坚决调控”。 然而，信用决堤还只是金融创新期或可产生的副作用之一，创新边界把握不好的后果还有很多。 于宏观层面，金融创新无论是政策还是市场创新，都应以是否有利于防范金融风险、是否有利于房地产业和金融业产融结合的共同健康发展为判断依据。过了边界，或许就会产生长远的不利影响，而政策错误的纠正需要花费巨大的代价。所以，扣准当前社会经济和房地产发展的脉搏，“金融业必须深入了解房地产行业的运行规律，把握房地产行业的发展周期，加强与房地产各类主管部门的合作，研究住房政策与风险防范，不断地创新住房金融政策，在深化产融结合中，实现房地产健康发展”，易会满指出。 而于房地产企业自身，金融创新的含义除了要与金融机构结合、在当今货币政策下创造出更有利于自身发展的金融杠杆产品、解决融资困境外，应还有更深层次的含义。 清华大学经济管理学院博士杜丽虹认为，未来对地产企业来讲，资本或不是很稀缺的东西，规模也不是很大的问题，“基金或者说资本更加青睐的是专业化的运营能力和精细化的资本管理能力，这就要求地产企业严守财务安全底线，通过对周期风险的管理降低资本成本，同时保持极限增长速度下更合理的土地储备规模，通过资本增长率的提高来提高资本回报。这才是各种金融创新可发挥作用的空间”。 她的担心不无道理：底线都守不住的企业，金融创新难以发挥作用，也就无法真正实现金融创新。 在第六届地产金融年会上，我们的确处处看到、听到这样的话题，诸如“钱从哪里来，钱到哪里去”、“金融家和地产家谁说了算”等，但也有“金融创新和冒险，边界在哪里”这样的理性探讨房企资本战略和银行创新思维的话题。可见，业界有着划清创新与冒险的理性思维。 也许厘清与把握创新边界尚需时日，但这不妨碍创新的进行。正如易会满和董文标等都指出的那样，在金融创新的道路上，金融机构与房地产企业都应充分重视和积极投身到保障房建设这一项蕴含巨大商机的民生工程中去。可以肯定的是，这一领域的创新将无比重要，并且其边界更易把握。 |
