美国物业费的构成与收取

　　美国公寓的物业叫做COMM ON-CH ARGES,意思是公共收费，或者是业主共享公寓小区部分的开支收费。与国内的制度相比，美国公寓物业费的制度、收集和使用与国内有诸多不同。

　　开发商制定标准

　　美国政府并不参与物业费的制定，政府关心的是国家的财政收入，因而只制定购买土地的税收标准，新盖的楼一般都有15年~20年的减免税期。

　　每一个造楼计划都必须得到政府审核。开发商在消费者购楼时要附一本已得到政府批准的该公寓产品说明书，内容包括该公寓地点、结构、材料、单元图、保修期、买卖手续、地税减免计划、价格、物业费以及业主委员会选举法等。OFFERING PLAN一经政府批准，开发商就不能改变其中的任何条例，如要改变，必须由律师书写更改报告,得到政府司法部门批准方可执行。

　　对买房的消费者来说，OFFERING PLAN中的物业费是消费者购房的重要参数。因为买房的价格是一次性的，而物业费却是永久的，所以，为了吸引大家购房，开发商通常会尽可能将物业费制定在一个合理的范围内。

　　一般来说，开发商会根据水煤电的费率、员工薪资福利、设备维护保养等预算，来制定公寓一年的COMM ON CH ARGES是多少，然后再平均到每个单元每月要支付多少金额。

　　如某公寓开支中列出：雇用一名经理，周薪为961.54美元；一名维修工，周薪727.61美元；警卫、清洁工，周薪是660.63美元以及14名员工的伤残失业保险费28851美元；医疗培训、资金等费用117853美元，总共合计745031美元。该公寓的人工开支745031美元，占了一年物业费的42%，有些惊人！

　　一般来说，美国大部分公寓的人工开支占总物业费的1/3。如果公寓的人工开支超出物业费的33%，消费者会思考它的合理性了。

　　按照这些明细核算下来，该公寓面积相当于80平方米的单元，每月的物业费就是732.10美元，这在纽约，也算得上是相当高的物业费。

　　管理公司收费

　　物业费的收取是物业管理公司最重要的工作之一，而且这也是质量管理公司的星级标准。

　　通常在公寓的OFFERING PLAN中，已经把收物业费的方式、条例、法律责任写得清清楚楚。纽约的公寓一开盘，就是说，从开发商卖出第一套单元开始，整个公寓的每个单元就必须支付物业费，没有售出的单元的物业费由开发商支付，一分钱也不能少。物业费一般都是按月收的。管理公司在每个月的下旬向业主寄发管理费账单。

　　在美国也有向业主收一年物业费的情况。有一位业主要回香港居住一年，她来问是否可交一年物业费，公司同意了，但要求她写12张支票（每月一张）放在管理公司，在每月初拿一张转存入公寓银行账户。为什么不把她的钱一次存入银行呢？第一，这样做不符合年终财会审计。第二，要付她银行利息，计算十分麻烦。

　　月月收物业费，从财务与管理两个方面都符合业主利益。它是避免管理公司与业主之间法律纠纷的一项重要规则。