商业地产发展壮志满满

　　“今年出台的一系列调控政策，都是针对住宅市场的，无论是限购还是限贷，都没有对商业地产做出限制。而长期以来，由于商品住宅涨幅一直较大，商业地产市场倍显冷清，造就了商业地产这个‘价值洼地’，如今迎来了最好的发展时机。”11月26日，在第六届中国地产金融年会上，一位业界知名人士的发言显得踌躇满志。他的观点引起了广泛共鸣。

　　数据显示，调控以来相对于商品住宅的库存增加，期房商业地产的库存减少趋势格外引人关注。中原地产统计的12个大中城市土地成交数据显示，商办用地成交宗数比重由4月的25%上升到近40%。另外，商业和办公楼开发投资额占整体开发投资额的比重也呈现出逐步回升的态势。尤其是近一年来，很多传统意义上的以住宅为主的开发商，纷纷转战商业地产。商业地产已经成为业界关注的焦点。

　　这会否成为中国房地产业发展进程中重要的转折点？

　　商业地产成投资避风港？

　　自2007年，商品住宅市场出现新一轮快速上涨现象，相形之下，商业地产市场的表现更令其投资者备感沮丧，不少城市都出现住宅和商业地产销售价格“倒挂”的现象。

　　根据国际经验，通常伴随着经济的复苏，住宅价格涨幅往往超过商业地产。“工业化——城市化——服务化”的发展路径，决定了住宅市场的发展先行于商业地产市场。同时，这也跟现阶段国内商业地产开发模式相关，大多数开发商偏好通过物业销售回笼资金，而不喜持有型的物业，拆散零售的商业地产物业价值更容易缩水。

　　有专家指出，住宅租金和售价的背离将属于阶段性的现象。随着住宅售价快速上涨，其投资回报率持续下跌。由于人口的积聚必将衍生形成商圈，随着第三产业不断发展，商住物业售价倒挂的现象将会逐渐扭转。

　　在国内商业化程度较高的上海，这一趋势已经非常明显。统计显示，2003年上海商品住宅的投资回报率约6.0%，2005年下跌至4.4%，2010年初的投资回报率大致在2.4%左右。

　　与之相比，2010年第一季度，上海市甲级办公楼的租金回报率约7.5%；商铺的租金回报率约6%-7%。

　　显然，商业地产租金稳定，能够提供持续的现金流，可以有效地抵御外部经济环境变化的冲击。在上海住宅市场上存在的一个普遍现象是，商品住宅投资者更多地看重资产价格的增值部分，而非租金收益。

　　从另一个角度可以更清晰地认识商业地产的投资价值。该专家分析，由于租金回报率的倒数大致和股票市场的市盈率相当（市盈率=1/投资回报率），上海市商业地产投资回报率约为1/16，办公楼的投资回报率约为1/13，而2010年上半年中国股票市场的动态市盈率约15倍，也就是说，上海商业地产的投资回报甚至超过国内股票市场。

　　与商品住宅相比，商业地产市场更可能成为吸引投资的避风港和价值洼地。

　　高纬环球中国区的董事总经理张良军表示：“以目前价格上涨趋势来看，没准明年这个时候我们也在讨论泡沫的问题了。”他认为，住宅市场目前受打压情况下，如果没有其他选择，“比起离婚去买第三套住宅，商业地产会是一个更好的选择”。

　　“商业地产投资不同于住宅。现在投资住宅不一定是为了出租，放在那里可以静等增值，商业地产首先需要商业资产投资，需要更好的资产管理和物业管理，需要商业用户使用这个物业，所以跟实体经济密切相关。”张良军说。

　　21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为，当前投资商品住宅受政策限制，很多机构投资者或者个体投资者已经从商品住宅市场套现，其中不少资金已经转投商业地产。

　　城市综合体的成功令人瞩目

　　已经有一些房地产开发企业选址城市中心或者新兴城市区域建造城市综合体，并且取得了令人瞩目的成功。

　　业内人士认为，城市综合体的出现对中国商业地产的发展具有重要的意义，是具有标志性、突破性的创新产品，实际上是房地产开发模式的一种创新。

　　为什么城市综合体能在国内大行其道？关键原因就是国内房地产开发企业普遍的资金困境。早期很多开发商都是把商业地产和商品住宅一样进行销售，因为没有办法解决企业多元化和打造长期稳定的融资渠道。直到城市综合体出现，以售养租，不仅可以解决开发企业持续融资的问题，还能符合城市规划的需要，改善城市区域的功能结构。

　　近年来，城市综合体开发的成功案例越来越多，在市场上也出现了一些不良现象，甚至产生了某种“综合体崇拜”。城市综合体确实有其突出的优势，同样也存在众多复杂的要素，比如对资源整合能力要更强，既要能做酒店，也要有能力整合购物中心，对资金运作的要求更高，对专业性要求也更高。显然，在现状下进行商业地产开发，做酒店要比做零售商业相对容易一些。

　　当然，商业地产不仅仅包括城市综合体、购物中心、商铺。商业地产的发展趋势受到广泛的关注。

　　中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云指出；“我们的定义就是持有并运营的、由房地产开发商作为投资主体的非住宅统称为商业地产，比如购物中心、写字楼、酒店、电影院、娱乐设施、专业市场等等。事实上通过我们的工作实践看出，商业地产完全是区别于住宅地产的。商业地产最重要的产品开发价值是通过商业的运营来体现的。”

　　GVA衡信柏迪投资服务部董事曹念国表示：“养老地产、旅游地产、城市综合体，市场上出现的种种非住宅地产概念，都是商业地产的范畴。甚至农业也可以纳入商业地产的范畴之中。”

　　目前，商业地产的投资主要有三大来源，除了传统的房地产开发企业以外，还有传统的零售商目前也纷纷进入到商业地产，这两种投资主导的商业地产开发模式并不相同。第三种是基金，包括保险资金和各种私募、公募基金，多数是以纯粹的投资商角色进入商业地产市场。

　　在业内普遍看好商业地产的时候，也不乏理性的提醒。

　　实践证实，商品住宅市场与商业地产市场的走势总体上呈现“共振现象”，所以商业地产投资者应该格外注意发展趋势，在商品住宅市场受外部力量的冲击而出现调整的时候，商业地产市场也将随之发生变化。

　　“短期内，部分资金可能流向商业地产，对商业地产形成一定的支撑力；但是将时间跨度拉长一些，商业地产成交量必将出现下跌。”一位业内人士如是说。