新房成交低位波动 土地市场供求走热

　　上周重点城市总体态势是：土地市场供求趋热，一手住宅市场成交延续前周低位走势继续波动，同前周相比基本持平。中原集团研究中心高级经理刘渊告诉记者，从目前市场总体情况看，虽然各地楼市整体价格未见松动，打折促销力度亦不大，但是标杆房企对市场的反应正在发生微妙变化：在销售策略方面出现“加速回笼资金”迹象。

　　“地王”集中再现，配建保障房成趋势

　　上周各地土地市场供求明显趋热。

　　据中原调查数据显示，上周各地宅地供应再续10月高位放量态势，京、沪、宁等6城市挂牌面积209公顷，达到年内较高水平。受供应放量影响，宅地成交出现“井喷”，32幅到期地块全部成交。京、沪、汉等7城市共成交土地面积342公顷，高出2010年平均水平的1倍，为年内第2高位；总体溢价率维持近期低位状态，出让地块平均溢价率为40%。

　　值得注意的是，标杆房企拿地势头不减。上周富力、万科、绿城等在土地市场均有所斩获，特别是他们开展联合拿地以分摊市场风险已成为土地市场近期趋势。刘渊表示，虽然今年房地产调控政策频出，但部分标杆房企依然获得不俗的销售业绩，由于销售回款顺畅，这些资金宽裕的开发商对热门地块的争夺将依然活跃。

　　各地土地市场近两个月来由于供应持续放量，催生各地天价“地王”集中诞生。其中广州、武汉、南京、杭州4城市推出5幅宅地再度拍出“地王”，广铁与珠光联合体以86亿高价拿下的广州广铁南站“巨无霸”地块，成为国家“二次调控”以来总价最高的“地王”。自国家“二次调控”以来，重点城市土地市场放量供应的特点愈加明显。

　　另一个值得关注的是，在上周成交的多幅地块中，出让条件中均明确要求配建保障性住房。例如，富力联手北京极富房地产拿下北京市大兴区地块，要求配建3万平米公共租赁房；龙湖、华远联合体在京所获2地块同样有保障房配建要求。随着保障房地块建设进程的加速，可以预见未来土地出让中配建保障性住房将成为趋势。

　　据中原监测12个重点城市调查数据，自10月以来各地居住土地供应累计超过1600公顷，平均每周供应量达到200公顷，较今年1至9月周平均水平高出14%。根据目前土地供应调查情况看，未来1个月内还将有939公顷宅地挂牌出让。刘渊预计，年底各地土地市场将持续供求两旺的活跃态势。

　　市场趋于理性调价，标杆房企带头促销

　　上周各地市场成交情况波动不大，除广州、成都和武汉3城市外，多数城市周环比较为平稳，上下幅度均在2成以内。

　　据中原监测10个城市成交量数据显示：一线城市中，除深圳上周成交量微跌4%外，京、沪、穗3城市环比均有所回升。其中北京环比增加17%，表现好于近期刚刚实行“限购令”的其他3城市；二线城市中，大多数维持1至2成的小幅波动状态，仅成都和武汉成交量环比分别下降41%和30%。其中，成都由于11月起实行预售监管，大量新房供应在10月底集中入市因而推高了本月初的市场成交量，目前该影响正在逐渐减弱。武汉前周受部分开发商促销影响成交量激增5成后，上周迅速回落。

　　截止至本月25日，10个中原监测城市总成交量环比上月同期增减互现，环比上升和下降的各有5个城市。其中，北京表现最好，1至25日累计环比上升超过5成，原因是北京5月起即已实行限购，已延续一段时间使本轮调控影响相对较小，故成交量在经历10月短暂下滑之后迅速恢复；穗、深2城市表现较差，同期环比分别下降74%和54%。

　　刘渊认为：随着年末购地款的集中支付和各房企需要补充新的土地储备，开发商日趋紧张的“资金链”必将面临更大压力。出于降低整体运营风险的考虑，各房企应当理性调整价格策略以促进市场与行业健康发展。

　　譬如，2010年销售市场创出新高的万科和保利，近期均调整营销策略。继武汉、深圳之后，上周万科在上海、苏州两地的多个楼盘亦推出了同程度的优惠购房措施，且多个楼盘房源几近售罄。11月23日，南京保利宣布年底前新购买“保利香槟国际”和“保利紫晶山”2个项目购房者可享受首付3成的签约优惠，大大降低这部分人购房成本。