住宅产业化的新十年

　　当房地产市场进入频繁的调控周期时，一切都在表明，经过多年高速发展的房地产业已经走到了面临重大转型的十字路口。

　　10月中旬召开的十七届五中全会高屋建瓴，从“转变经济增长方式”到“转变经济发展方式”，一词之差，表明了即将到来的重大转型，调结构、产业升级、节能减排被认为将是贯穿“十二五”期间的关键词。

　　面对新趋势，房地产业实现自身调整与升级的驱动力是什么？行业可持续发展的动力在哪里？企业安身立命、做大做强的突破口何在？

　　在今明两天分别举行的中国房地产技术创新高峰论坛暨第五届健康住宅理论与实践论坛、“第九届中国国际住宅产业博览会”（以下简称“住博会”）两场行业盛会上，一系列房地产业发展的新理念与新趋势正在发布，一大批住宅相关技术与产品正集中展示，将再次把人们关注的目光从纷繁复杂的房地产市场转移至住宅产品本身，转移到住宅产业化的发展上来。

　　而更多的迹象表明，在新世纪的第一个十年即将过去、“十一五”即将收官之际，我国的住宅产业化正迈入一个发展新时代。

　　盛装起步

　　当十七届五中全会、“十二五”规划都从宏观层面不约而同地提出“转型”时，对住宅产业化来说，这个转型或许并不会那么快到来，但是，却可能迎来一个全新的发展期，而这正源自于房地产业内部的深层次变化。

　　自1999年以来，住宅产业化推进的十余年，恰是房地产业发展的黄金十年。正如一些开发企业所坦言的那样，在高速发展时期，在一个持续火热的特殊市场，各方对住宅产品本身的关注被降到了最低。事实也表明，几乎每一次对住宅产业化的大范围热切关注，总是发生在为数不多的几次房地产市场的低潮期。

　　以中国房地产业协会副会长朱中一为代表的权威专家，早在上一轮调控中便呼吁，市场下行期企业更应修炼内功、提升产品，这正是行业推行住宅产业化的最好时机。而部分谋求长远的企业也开始顺势而为，还有一些企业从行业突围、企业出路考虑，将住宅产业化作为了长期发展目标，这样的迹象在此次市场深度调控期再次出现。

　　今年6月，在上海市住宅产业化促进中心的组织下，逾百家房地产开发企业飞赴京津地区，专项考察住宅产业化技术与项目，充分体现了企业对市场变化的敏感捕捉。

　　中国房地产研究会住宅产业发展和技术委员会秘书长孙克放认为，来自房地产业内部的六大变化，将使住宅产业化迎来新的发展。一是，中国房地产发展进入到一个以控制投资增速、抑制房价过快上涨、防止泡沫为中心的重要时期；二是，住房供应进入到以中低价位、中小套型为中心的结构调整期；三是，进入到以实力、品牌扩张的调整期，以品质说话将成为开发企业长远立足的根本；四是，居民购房进入到追求品质与舒适性并相应地增加个人资产为中心的理性消费期；五是，进入到以低碳环保为特征的产品更新换代期；六是，单一技术已经发展成熟，住宅产业化进入到一个以技术集成为中心的新的起步区。

　　诚如朱中一所言：“要转变经济增长方式，使整个行业由粗放型向集约型转变，必须发展节能环保项目，提高住宅品质，并借鉴制造业等行业的管理优势，像万科提出的要像生产汽车一样生产房子，那就是形成住宅产业化。”

　　基础夯实

　　弹指一挥间，住宅产业化自1999年《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》颁布以来，已经走过了十余个春秋，无可否认的是，尽管与人们的愿景尚有不小差距，但业已从虚到实，真实并美好地存在着。

　　一些企业已经树立了先锋榜样。万科的“造汽车一样造房子”、万通的“绿色地产”战略、远大住工的十余载践行、海尔地产的智能化住宅、朗诗地产的科技住宅理念、当代集团的节能住宅系统、成都交大房产的专利节能技术……都成为了住宅产业化的示范引领者。

　　各大房企纷纷成立研发中心，加大对住宅产品、技术、标准的研发力度，构成了住宅产业化的最前沿力量。尤为值得注意的是，正有一大批中小企业纷纷加入队伍，行业全面发展的推动力正逐渐形成。

　　一批实践项目已经成为经典。从早期的锋尚国际到2009年第八届住博会上亮相的雅世合金公寓，越来越多的项目正成为住宅产业化家族中新的坐标。由中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫主持的雅世合金项目，将日本先进的SI住宅体系在中国完美落地，短短一年时间内便吸引了数以千计的企业前来参观，其中甚至还包括了积水、大和等知名日本企业，在业内掀起了一场住宅产业化风暴。

　　一些地方政府正积极创新产业化政策。北京率先出台了住宅产业化的优惠政策，深圳成为了国家住宅产业现代化综合试点城市，黑龙江、安徽等省大力推进住宅产业化基地建设，上海、厦门等城市正强力推进住宅全装修，山东、江苏等地方政府还牵头进行技术研究，而更多的地区正大力推进住宅建筑的低碳环保与节能减排。

　　一批产业化技术已经得到长足发展。单体技术已经达到了国际水平，外墙保温、节能门窗、太阳能利用、水资源利用、生活垃圾处理、采暖与新风系统、智能化管理、厨卫等成套技术也得到了不断推进，正进入集成发展阶段。轻钢结构、木结构等丰富了住宅的结构形式，工业化的水平取得较大进步，一批预制构件企业开始涌现。

　　一些先进理念已经得到普及。被动式住宅、低能耗住宅、SI住宅体系等概念开始引入，并被付诸项目实践，尤其是低碳环保、绿色建筑的盛行，从不同角度使人们更加关注住宅品质，住宅性能与舒适度。

　　住博会已经走过了九年历程，见证了近十年间住宅产业化的发展步履。住宅产业化促进中心发展处处长刘美霞向记者介绍，在即将举行的以“发展低碳经济，共筑明日之家”为主题的第九届住博会上，将集中展示住宅“四节一环保”的最新科技成果，并推出以CSI工业化住宅建筑体系为蓝本建造的“明日之家2号”。

　　多年的积累，铺垫了住宅产业化未来发展的基石，这些已然出现和实际存在着的范例、样本、探索、经验以及教训，都使人们开始期待，在不久的将来，被寄托了居住理想的“明日之家”可以成为实在触摸的“今日之家”。

　　知近行远

　　下一个十年摆在面前，令我们期待。

　　尽管现实基础已然铺垫，但是，住宅产业化却仍难在短期内迎来大的转变，“之所以只能说进入了新的起步区，是因为还有诸多问题没有得到解决。”孙克放对记者表示。

　　刘东卫指出，总体来看，住宅产业化仍在较低水平上徘徊，其原因是多方面的，深层次原因与我国社会经济和科技发展水平紧密相关。

　　而对住宅产业化的发展路径，也在热烈讨论中。住房和城乡建设部住宅产业化促进中心技术与产品处处长叶明认为，住宅产业化的重要标志和核心内容是工业化的程度和水平，而工业化的核心技术在于主体结构技术。

　　中国房地产研究会人居环境委员会副主任兼专家组组长开彦则认为，部品的通用化是住宅产业化的首要步骤，政府应建立一套通用体系，对产业链上的各种产品部品进行归类与规范。

　　刘东卫亦对记者表示，目前亟待解决的问题来自三个方面。其一，行之有效的产业政策不足，难以激发企业积极性。其二，许多基础性的工作没有展开。基础研究严重不足，技术法规不全面，材料、部品、产品之间缺乏模数协调，没有与住宅产业化相配套的模数标准与住宅体系。其三，当前的住宅部品大都品种单一，产品集成程度低，与住宅建筑不配套。住宅产品普遍存在质量问题，性能认定工作得不到广泛开展。

　　针对这些长期存在的问题，现实突破点到底在哪里？

　　孙克放指出了住宅产业化的“三大步骤”。首先，应该实现住宅建筑的低能耗，他认为，必须采取强有力的措施，确保65%的节能标准的实施，这将是实现住宅产业化的基础；其次，要坚持取消毛坯房，提倡全装修；最后，实现建筑的构件化，通过工厂预制提升住宅建筑的工业化水平。

　　其实，这三大步骤既是现实突破点，也是颇具技术性的“三大跨越”，因为它们在现阶段都还面临着时间的考验，全面实现低能耗、全装修、工业化仍将是一个长期过程。

　　但是，知近而行远。只要在这个新起步区坚定脚步，下一个十年，住宅产业化必将引领房地产业实现质的飞跃。