海口建设特色CBD迫在眉睫

　　随着国际旅游岛建设的稳步推进，在省委省政府“项目建设年”、“绿色崛起”、“产业振兴”、“重振金融繁荣时代”等政策号召下，海南民间提出了建设海南国际旅游岛CBD的呼声。经过岛内居民线上线下的热烈讨论，大部分居民认为，海南国际旅游岛作为中国唯一一个旅游经济特区岛屿，建设具有自己特色的CBD迫在眉睫。

　　从国内外CBD发展历史来看，CBD大多设于一个国家或地区的主要核心地区，区内有各种一流的建筑和完善的公共设施。但是，大多数CBD都具有独特的一些功能定位，比如北京CBD的功能定位就是政治文化中心，华盛顿CBD则是美国的政治文化中心、英国CBD-伦敦金融城则是英国的经济中心、世界三大金融中心之一。

　　那么，未来全国人民的后花园、世界的国际旅游度假胜地-海南国际旅游岛，需要建设什么样的CBD呢？

　　一、CBD的功能定位需要与城市规划、经济发展协调一致

　　CBD是市场经济条件下城市发展过程中的必然产物，是一个国际大都会或区域性中心城市必不可少的标志。CBD的发展不是几年就可以建设而成的，往往是经过十几年甚至更长的时间规划建设。CBD的规划建设具有延续性，因此，许多城市建设CBD的类型往往受到根据政府主导的城市规划、经济发展水平、产业结构、基础设施四个因素制约。

　　政府主导的城市规划对CBD功能定位有很重要的作用。政府一般对CBD 的建设规划进行引导和控制，以实现合理利用空间、优化资源配置、保护城市生态环境以达到持续发展的目的。政府政策规划是CBD功能定位中不可或缺的因素。

　　城市CBD 的发展与城市经济之间相互依赖、相互促进、共同发展。并不是所有的城市都可以发展CBD，其重要的制约因素就是城市的经济总量。高度发展的城市经济水平，决定了其财政收入的相对充裕，这样政府才会有资金去投资建设CBD 的交通、通信、文化等公共基础设施。高度发达的经济是CBD 发展的坚实基础。

　　城市的产业结构水平也是影响CBD产业的基础要素。随着社会经济的不断发展，城市的产业机构重心逐步向第三产业转换，CBD 正式伴随着第三产业比重的不断上升而发展壮大起来的。CBD 的产生与发展和第三产业之间有着重要的相关性。CBD 作为城市发展的商务中心区，本质上是以现代服务业为代表的第三产业高度集聚发展的城市功能单元。

　　城市基础设施建设水平决定CBD形成。交通、通讯、各种商业及配套设施建设是最跨国企业选择投资场所首先关注的硬件条件，纵观世界知名CBD 建设和发展历程，无一不把基础设施建设作为CBD 规划建设工作的重点。纽约市政府在曼哈顿CBD 发展过程中，在西部兴建多处办公楼、住宅楼、展览中心，还修建了穿过市中心的地铁，在岛南端剪成了宽阔的环形高速公路、世界贸易中心及众多的公寓、办公楼。因此，便捷的交通、发达的通讯和完善的配套设施、完善的外部环境和基础设施建设是CBD 产业集聚的重要依托。

　　二、海南国际旅游岛城市规划、经济发展决定了CBD建设方向

　　根据《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，海南国际旅游岛的战略定位是我国旅游业改革创新的试验区、世界一流的海岛休闲度假旅游目的地、全国生态文明建设示范区、国际经济合作和文化交流的重要平台、南海资源开发和服务基地、国家热带现代农业基地。

　　《若干意见》明确指出，到2020 年，海南旅游业增加值占地区生产总值比重达到12%以上，第三产业增加值占地区生产总值比重达到60%，第三产业从业人数比重达到60%，力争全省人均生产总值、城乡居民收入和生活质量达到国内先进水平，综合生态环境质量继续保持全国领先水平，可持续发展能力进一步增强。

　　根据海南省“十二五”规划，到“十二五”末期，海南产业结构将进一步优化，第一产业比重将继续下降，第二、三产业比重进一步上升，三次产业比例趋近于20：30：50。从规划看，海南岛未来发展主要以第三产业为主，从产业结构上来看，海南已经满足建设CBD的条件。

　　根据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010—2020）》，“海口市要发挥全省政治、经济、文化中心功能和旅游集散地的作用，加快工业化和城镇化步伐，增强综合经济实力，带动周边地区发展”、要“健全金融组织体系，设立独立法人的省级地方银行，健全政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、地方性商业银行、外资银行等银行体系”、“加快基础设施建设，完善服务网络，塑造培育品牌，提升服务水平，逐步将海南打造成为‘国际购物中心’”等。

　　因此，国际旅游岛CBD将建设于海口，主要服务于第三产业，将肩负国际旅游岛的离岸金融中心、国际购物中心、国际经济文化交流平台等功能。

　　三、海南国际旅游岛CBD定位为国际区域级的综合性CBD

　　海南未来总体规划、经济水平和产业格局调整趋势，决定了海南国际旅游岛CBD的规划理念：介于国际区域级和地区级的以第三产业集聚为主导的综合型CBD,集行政、商务、金融、服务、居住及文化娱乐为一体的国际商务区。建设良好的政务环境、商务办公环境、金融服务集结地、购物、休闲、娱乐的最佳区域。同时作为国家战略的海南国际旅游岛的特殊性，要求国际旅游岛CBD必须具备国际化、多功能复合性、数字化、以人为本、生态绿色等功能特点。

　　CBD政治核心区：国际旅游岛CBD应是海南省的政治、经济、文化中心，应聚集海南省委、省政府、各厅局等政府机构。为进一步提升政府办事效率、降低成本，建议以省委、省政府为中心打造政治行政办公区，将更多的党政机关集中到该区域，为海南国际旅游岛CBD的发展创造较好的时机。

　　CBD金融商务区：海南国际旅游岛CBD内应聚集省内主要金融组织，打造发达健全的金融区域。大力引进银行、证券、保险、信托、金融租赁、基金管理公司、担保公司、典当、股权投资机构、货币兑换、小额贷款公司等多种金融机构和准金融机构，以及在CBD内组建省级地方银行，健全各种银行体系，积极探索金融产品创新及探索开展离岸金融业务试点，全面推进海南金融的改革与发展。通过CBD金融产业集权效应，大力发展海南的金融业，打造国际离岸金融中心。

　　CBD商业区：海南国际旅游岛CBD将是海口、海南岛购物的最佳选择，区内集聚高品质、多种选择的品牌，同时塑造培育品牌，提升服务水平，逐步打造成为“国际购物中心”、“美食天堂”、区域性航运枢纽和物流中心。引进奥特莱斯（Outlets）商业模式，提供土地等优惠政策支持，建设大型品牌直销购物中心。完善大型购物中心、专业商品交易市场、专卖店、折扣店等多种经营业态，推动连锁经营、直销配送和网上购物等经营方式创新。

　　CBD经济文化交流平台：海南将成为国际经济合作和文化交流的重要平台的战略定位。海南国际旅游岛CBD将充分发挥对外开放先行军和排头兵的作用，开展全方位、多层次、宽领域的对外交流，通过区域性、国际性经贸文化交流活动以及高层次的外交外事活动，使海南成为我国立足亚洲、面向世界的重要国际交往平台的重要体现。

　　CBD高档公寓、文化教育及医疗等配套：为了各个产业能产生最大的协同效应，根据CBD城市规划平衡原则，在海南国际旅游岛CBD需要配置相当比例的高档公寓、文化教育及医疗等配套设施。

　　另据报道：海口CBD四方案出炉 市级商业中心位于大英山片区

　　海南是否需要CBD?未来的CBD选址何处？如何才能建好CBD?一个似乎消停了许久的话题，随着海口CBD方案的亮相，再次引起了人们的广泛关注。

　　“随着海南国际旅游岛建设进程中城市经济的发展、区域功能的强化，海南必将会出现具备自身特色的CBD，这是历史发展的潮流。”有关人士说，“根据国内外建设CBD的经验，目前启动国际旅游岛CBD建设正当时。”

　　4大方案出炉

　　中央商务区（CentralBusinessDistrict，简称“CBD”）指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。

　　就在上个月，出现在某报的一则消息引起了人们的注意。

　　消息说，海口将推出金融CBD建设项目，并为此提出了4大方案。

　　方案1：长流起步区中轴。规划情况：沿长流组团中轴线两侧规划商务办公和酒店用地。其中金融保险业用地6.39公顷，商业服务及商务办公用地30.2公顷，旅馆业用地38.46公顷。

　　方案2：西海岸新区南片区中轴。规划情况：沿长秀大道及中央绿带两侧集中布置商务办公、综合商业用地。建设西海岸新区重要的商业及商务服务中心，规划商业服务业设施用地共194.79公顷。

　　方案3：秀英港区。规划情况：规划区中部的商业娱乐综合区集中布置商业用地和商务办公用地，远期规划商业金融业用地共68.42公顷。规划主要类型有港区商务办公、商业娱乐综合和旧港改造区的商业餐饮和娱乐、旅游观光与度假区的星级酒店等。

　　方案4：大英山商务中心中轴。规划情况：沿国兴大道两侧规划商务办公用地，定位为市级商业金融中心，总用地规模约61.5公顷。

　　“方案1涉及的长流起步区内，23号地块的阳光·美基项目已通过规划审批，16号地块的中国移动办公楼项目已通过方案预审。方案4提及的英山商务中心位于城市主城区，已有一定的配套，建设成形容易。目前已有国际金融中心、海南大厦、新海航大厦、省政府办公区、国瑞大厦、日月广场、海口塔等多个项目，未开发用地只约22.71公顷。”有业内人士如是说。

　　一石激起千层浪。海口CBD建设重提以来，各种声音不断，许多声音认为，CBD就像一张名片，是这座城市现代化的象征与标志，并且具有很强的跨区甚至跨国的经济辐射力，带动城市的经济发展。

　　CBD建成将有利于海口经济档次的提升，避开低水平的重复建设和同类型的恶性竞争，开拓新的发展领域，推动产业结构升级，且有利于吸引国内外投资者，并创造大量就业岗位。

　　CBD是以经营管理总部、金融、保险、证券、会计、高档商业等现代服务产业为主导产业，产业聚集度高，能极大推动“绿色崛起”目标的实现。

　　“海口需要真正意义上的CBD，这是一个省会城市应有的模样。”网友张美静说。

　　曾经的“四不像”

　　“在海南的建设进程中，曾经提出过CBD建设的意见。”曾在海口市相关部门工作过的陈岚桦说，1988年建省初期，海口市曾经规划了四大开发区，其中之一就是以今天国贸为中心的4.13平方公里的海口市金融贸易开发区，是当时海口市拟建的CBD。设想拥有海口最多的银行、证券、保险公司，还有众多的企业选择在这里的写字楼办公，使得这一地区的商业以及金融业、商住等功能比较齐全和完备，是海口经济最发达的区域。

　　“记得当时规划划分有外资区、国内金融贸易区、高级别墅公寓区和滨海旅游度假区，要像浦东的陆家嘴建成上海‘窗口’一样，建成海南经济特区的一个‘窗口’。”陈岚桦说，“在当初的规划上，有上百栋的高楼。”

　　他说，可惜好景不长，就在一片大干快上的时候，1993年宏观调控，大量资金抽离出岛，国贸地区不但留下了大量的烂尾楼，还留下了很多连地基都没打好的大坑。随之而来的就是宏观调控下的规划变更、设计变更成为常态。大量停建、缓建的办公楼改建为住宅，一些未建的空地改装为铺面，一些基础刚出地面的工地改建为临时性餐饮、娱乐场所、网球场、烧烤园。办公区不像办公区，住宅区不像住宅区，工地不像工地。

　　“我在这个地区住了10年，至今还对此记忆犹新。新城还没有建好，就面临旧城改造的难题。”陈岚桦说，“后来，大量的烂尾楼虽然被盘活，但是为了销售之便利，已经多数改成住宅，早已失去了CBD功能，哪还有陆家嘴的模样？”

　　他介绍，与海口市金融贸易区同时起步的浦东陆家嘴，同样赶上了同期的房地产调控和亚洲金融危机，最多的停建、缓建，如最高的环球金融中心就缓了近10年，但是陆家嘴并没有因要盘活房产而修改规划，而是严格执行了规划，哪怕步子慢一些，但陆家嘴金融贸易区内城市整个轮廓没有变，当年图纸上规划的楼宇与今天建成的几乎一模一样。“否则，上海市又要新辟另一个区域当CBD了。”

　　“海口国贸地区可谓一个随意变更规划、设计而导致‘四不像’的典型案例。”陈岚桦说，“新的CBD选哪里不重要，重要的是如何规划？如何执行规划？”

　　规划高起点瞄准高目标

　　北京大学城市与区域规划系教授、博士生导师董黎明在接受媒体采访时曾说，CBD建设要反映时代特色和国际潮流。一定要把CBD建设和城市定位很好地结合在一起，要搞就要按国际一流的方案来搞，要高起点、高目标。

　　“CBD是中央商务区，所以CBD里面一定要有商务，但有商务不一定就是CBD，只有这种商务活动被高度聚集的时候，才会产生CBD。中央商务区必须在一定的区域内具有影响地位，CBD的服务范围也不只是一个城市的本身，而必须有区域甚至国际辐射能力。”中国社会科学院经济研究所副研究员林跃勤博士曾在接受有关媒体专访时说，CBD核心竞争力不是靠面积大小、建筑物的高低来衡量的，主要靠具有发展前景和竞争优势的产业聚集来获得。

　　全国房地产经理人联合会执行主席杨乐渝认为，海南定位为国际旅游岛，实际上是中国独一无二的度假目的地，度假产业拉动的会展、演艺、文创、精品商业等相关现代服务业，将成为海口CBD的独特优势，构成与其他城市CBD不同的价值与气质。

　　海口《商业贸易设施规划》指出，海口市场体系发展不平衡，市场类型不齐全，服务设施较差，功能不配套，交易方式简单，生产资料市场规模小，经营范围窄，区域辐射力较弱等。

　　根据规划，安排有海口各级商业中心布置、商业街布局规划、各专业市场布局规划、居住区与社区配套商业服务设施布局规划等方面内容，而海口各级商业中心布置一是市级商业安排，在海秀路两侧与大英山片区。市级商业中心集观光、娱乐、休闲、餐饮和购物于一体，形成综合商业区。二是规划20个片区级商业贸易中心，分别位于各片区中心。

　　“随着市级商业中心的发展，规模、业态等达到一定条件，CBD有可能会在这个中心发展起来。”海口市规划部门有关人士对记者说。