何以填平房地产的质量“陷阱”

　　日前，黄骅市枫景华城小区地下车库里两根用于承重的柱子，水泥严重脱落、钢筋严重变形，对居民楼安全造成威胁。黄骅市政府迅速采取措施对楼上百余户居民连夜转移，并聘请质量检测机构对楼体基础及地下车库承重柱进行质量检测。两批相关专家已到场检测，第一批专家初步认定不会对楼房主体安全产生影响。(本报12月20日报道)

　　近年来，“楼脆脆”、“楼歪歪”等有关住房质量的重大事件相继曝光，及至今年10月北京大兴区某在建楼栋因质量问题被拆除重建，住房质量问题引发国人关注。在这种背景下看黄骅市枫景华城小区地下车库承重柱事件，注定会让上百业主产生心理阴霾。是故，即使第一批专家已经形成初步认定意见，而且在进行质量检测中由住户代表全程参与监督，业主依然担心楼层的主体安全问题。

　　这种担忧，根本上还是住房的质量危机。所以，“不会对楼房主体安全产生影响”的结论，不要轻易下。需要黄骅市政府按照目前的计划，组织专家组对地下承重柱及车库其他部位全部进行一次强度检测；也需要组织相关专家对地下车库承重柱是否影响到楼房主体安全，进行反复检测和论证；更需要在检测和论证过程中，由住户代表或者住户委托的相关专业代理人士，全程参与监督，从而最终拿出一个客观、公正、经得起检验的检测结果和结论。

　　我们当然希望最终结果是“不会对楼房主体安全产生影响”，但这并不妨碍做一个质量危机预案。譬如，设若对楼房主体安全存在影响，那么业主的财产权将如何维护和保障？再如，设若对楼房主体安全存有潜在影响，那么业主未来的财产权和人身安全，又如何保障？由谁来保障？毕竟，对于一座去年底才刚刚交房的小区，现在界定和追究责任尚相对容易，不能将现在的隐患埋藏于整个未来70年产权期内，任由时间去侵蚀隐患或者暴露问题——隐患埋藏得越久，或有的问题就会越棘手，乃至扯不清楚。

　　在现行的房地产质量保证体系中，开发商、建造商和监理商在某种程度上是利益共同体，后两者受雇于开发商，三者没有相互制约的关系，属于自我监管。揆诸法律层面，国家相关法律法规和各种强制性国家技术规范，在工程监理“一家化”以及竣工验收形式化之下，几乎形同虚设。《建筑法》和《建设工程质量管理条例》确定了房地产的质量保修制度，但是，缺少保修费用解决方式，缺乏专业的质量缺陷责任鉴定机构等问题，使住房质量保修制度往往停留于纸上。

　　而反观房地产市场，诚如北大房地产法研究中心主任楼建波的观察：一方面是房地产市场尤其是一线城市的房地产市场供需不平衡，市场需求大于供给，使得房子不愁卖，开发商不需要依靠质量去售楼；另一方面，对于建筑质量问题的处罚没有那么严重，也使得开发建设单位放松了对质量的要求。这种局面下，指望逐利的开发商以道德约束来保证住房质量，实在是太过虚弱。

　　由此可见，目前我们亟需一套清晰有力的房地产质量保证体系。去年5月份深圳拟出台《深圳经济特区房屋安全条例》，规定建设单位是房屋建筑产品质量安全的责任人，建设单位在新建房屋交付使用前，应办理基础工程和主体结构工程的质量保险，被保险的房屋在合理使用年限内出现质量缺陷的，保险机构支付相关治理费用。遗憾的是，这个我国首部房屋安全管理方面的专门法规，至今未见正式出台。但予人的启示在于：房地产质量保证体系必须明确建设单位的责任，然后由政府出台相关配套法规政策，进行社会化构建，譬如社会化的质量缺陷责任鉴定机构，以及住宅质量保证保险制度等。