沈阳城市综合体发展前景乐观

　　“冷”眼看“热”

　　——辽宁社会科学院经济所副所长王广林访谈实录

　　随着东北老工业基地的振兴，“共和国的长子”焕发了新的风采。沈阳作为东北地区的中心城市，也开始进行由传统的工业城市向现代化大都市的角色转换，经济发展日新月异。并且区别于上个世纪的沈阳以工业为主体带动经济发展，近些年来沈阳的产业结构不断优化，经济发展主要由第三产业带动，房地产业则是其中的重要组成部分。

　　在经济及商业地产业蓬勃发展的大背景下，中街、太原街等一些传统的商业中心蒸蒸日上，铁西、大东等地区也开始出现了一些新的商业中心。城市中轴线串起的“金廊”、铁西的“十字金廊”，大东的龙之梦，都像一条条项链在沈城闪闪发光，而城市综合体则是其中最夺目的珠子。

　　为什么沈阳会出现这么多的城市综合体？

　　首先是因为沈阳有其独特的区域优势。沈阳的辐射范围可达整个东北，甚至包括局部的内蒙地区，沈阳也因此致力于打造国家级的中心城市。得天独厚的地理位置和历史沉淀，使沈阳得到了许多投资商的青睐，于是众多开发企业纷至沓来，到沈阳投资建设，促成了许多城市综合体的落成。

　　其次，沈阳有着巨大的城市发展潜力。目前沈阳市人口将近800万，沈阳大经济区总人口则达到2500万。随着地铁、快速轨道、高速铁路等基础设施的陆续完善，经济流、人流、信息流不断向沈阳积聚，沈阳市作为大经济区的投资中心、商业中心、服务业中心的作用日益凸显。吸引了许多投资者及消费者的进入。另外，自从党的十六大提出支持东北地区等老工业基地的改造之后，沈阳获得了许多的优惠政策，也使许多投资商因此看好了这一区域。

　　再次，作为全国房价最低的省会城市之一，沈阳房地产市场一贯健康，相对于许多房价虚高的一线城市，沈阳的房地产业仍有很大的发展潜力。所以很多开发企业看准了这块肥沃的土地，纷纷来沈“淘金”，于是许多城市综合体拔地而起。

　　市场经济是市场的主要驱动力，所以作为市场的微观主体，投资者会从企业的利益角度考虑，追求企业利益最大化，并因此为导向来来寻找好的投资项目和投资地点。而沈阳由于独有的地域优势及优越的发展前景，吸引着众多企业和资金的进入，城市综合体的大规模出现也缘于此。

　　但是，市场之光一日点亮，行业竞争也将一日不息。城市综合体雨后春笋般的出现也让许多专家学者由衷担忧——目前沈阳商业项目过快的出现，未来沈阳商业市场的竞争的剧烈程度可想而知。这一切会不会影响到沈阳城市综合体项目投产之后的效益？

　　其实从已有的市场容量来看，沈阳的商业项目经营效益还是不错的。中街的商业城、太原街的中兴，包括一些大超市都是车水马龙。也正因为此，才会有外来投资者的接踵而至纷纷投资。但是投资者也应该进行效益的分析和远景的评估，应考虑到市场的容量，考虑到竞争的因素，考虑到短期效益和中长期效益应如何平衡的问题。

　　尽管许多投资者有着美好的预期，但一旦商业综合体全部投产之后，沈阳市有没有这么大经济容量和购买力来完成既定目标？据统计，如果城市综合体都要达到它的目标，沈阳的销售额要达到5亿——事实上，沈阳居民的消费能力很难达到这样的数字。

　　从未来看，沈阳的下一步发展，800万人口，要扩展到周边，影响周边购买力。但沈阳市商业需求增长不会超过30%，供给一旦超越这个数字，就会出现商业供给过剩，会导致商业综合体亏损。诚然，商家都能预见到并且承受住前期的亏损，但是一旦出现长期亏损，那么就会出现恶性竞争，僧多粥少，于是每家企业都吃不饱。大家一起来抢有限的市场资源，那么既不利于商业的发展，也不利于沈阳市经济环境的长久健康。

　　所以，目前在建以及即将要建的商业体一定要考虑他们未来的发展情况。一定要对市场有着冷静、客观的分析，要对沈阳的发展甚至东北老工业基地的发展有一个客观准确的定位，从大局出发，结合自身资金实力及客户定位具体打算。只有两者要兼顾，才能搞好经营模式的发展，才能使项目完善发展。实现差别化的商业发展模式。可是从目前来看，已经兴建的城市综合体建设的差异性不大，主要靠建筑规模和业态的综合程度来吸引消费者。一旦沈阳的综合体全部建成并投入运营，同质化的竞争将导致其经营出现危机。

　　金廊工程是以城市中轴为核心的商业带，同时沈阳的车辆正在以惊人的速度在增加，所以青年大街在周末的高峰期会形成上百万的车流量，这样沈阳道路承载能力和停车场容量的问题就不容忽视。对于各个城市综合体项目来讲，车辆能够正常流动和停靠也是决定其经营成败的关键因素。举个例子，上次我邀请别人吃饭，别人提出的要求是一定要在一个有停车场的酒店，推而广之，应该有许多消费者都在考虑停车和堵车的因素，然后再决定去哪里。停车场的问题已经是决定一个城市综合体经营成败的关键因素。所以一些新建的城市综合体已经把停车场的修建作为重点。其中，万象城的建设理念和设施都比较科学。

　　从城市建设方面来看，沈阳市政府也要做好与商业规划相适应的交通规划，对于商业体集中地区，应提高道路的使用率、做好的车辆的分流来缓解交通的压力；向国外的先进国家学习，充分利用地下空间来弥补城市空间的不足。并且，城市综合体多为大体量的建筑，其中不乏动辄两三百米的超高建筑，这就需要建设者和政府对于火灾等一些紧急事件做出预防和准备。

　　总之，在城市发展和政府推动的大趋势下，沈阳城市综合体发展前景的堪称乐观；但同样还应看到，供大于求的现实问题，使一些城市综合体的征程充满艰辛和不可预知性。只有图危制变，及时做出调整和改变，才能使项目顺应市场的发展和变化，才能让企业在优胜劣汰的市场竞争中进化和生存。