昆明南市区变脸　未来城市发展目光向南看

　　昆明南市区正在变脸，理由有几个关键字：桥头堡，现代新昆明规划，行政中心的搬迁，昆明泛亚金融中心的落地，中国-东盟自由贸易区域国际中心等。若将这几个关键字串联起来，昆明南市区未来的美好蓝图就展现在我们眼前。

　　10年前的南市区就连买菜都要到市中心，而今天的南市区不少大型企业的加入，诸如，红星国际、南亚风情第壹城、奥宸财富广场等，南市区商业正在渐渐苏醒，泛亚金融中心即将形成；而市规划局低密度、高端住宅的定位，让南市区居住环境并不会因为城市化进程的加快而改变，宜居指数很高；加上行政机关的搬迁，也大大提升了南市区的商业地位和区域价值。纵观全局，今天的南市区已经成为风生水起的庄家，未来的昆明城，还要看南市区。

　　昨天 十年前的南市区是困局

　　早在1985年，那时的南市区大多是一片田地，几乎没有居民小区，道路也很窄。然而随着昆明经济社会的发展，1992、1998年滇池路的2次扩张，让更多的人知道和认识南市区。要追溯滇池路房地产市场崛起，应该从2004年7月，按一级城市标准扩建的滇池路全面竣工说起，交通的便利，让不少开发商纷纷来南市区拿地。近年来，云南省级机关的南移以及昆明呈贡新城的快速发展，南市区已逐渐发展为昆明下一步的热点区域。

　　虽然昆明南市区近几年房地产市场在飞速发展，但生活配套不方便让滇池路入住率一直偏低。据记者了解，两年前南市区有些开发商交房四五年，但入住率还不到50%。而入住率低引起的连锁反应也是让人头痛，诸如，商业配套发展缓慢，公共配套跟不上等。“2009年想在滇池路找家米线店都要1个小时，特别像现在的呈贡新区。”一位在南市区居住的张女士向记者表示。加上当时市政规划滇池路为旅游、度假、休闲区，没有准确定位为居住区域，因此南市区虽比北市区先发展，却因为规划滞后，导致滇池路商业停滞不前。

　　因此，早些年的南市区看起来很江湖，虽然不少开发商看好这里的区域价值纷纷拿地，但却一直热不起来。

　　今天 南市区自信十足

　　昆明未来12年（2008-2020年）城市规划向社会公布。其《规划》相关文件中指出，南市区成为新的城市副中心地位首次被官方确认，昆明城市及中心城区向南拓展趋势也被明朗化。

　　近几年来，云南省省级机关的南移，市政府向市人大常委会第二视察组汇报《关于促进金融产业聚集发展的实施意见》，确定昆明将在海埂路综合整治1号片区建设“昆明泛亚金融产业中心园区”以及新螺蛳湾入住昆洛板块后，人流量以及迁入率的大幅提升等，均可看出南市区优势明显，首先商业提升，完善南区配套；其次是行政搬迁，提升区域价值；最后南市区因地质原因，市规划局对该片区特殊要求始终能坚持生态环境等原因，让现在的南市区看起来自信满满，升值潜力极佳。

　　优势1

　　行政机关搬迁 提升区域价值

　　随着省政协、省公安厅、省高级人民法院等六大升级行政中心搬迁到广福路沿线，这里形成了昆明市一个重要的行政区域，这些必将提升整个南市区的商业地位。近些年，南市区发生翻天覆地的变化，离不开广福路的拓宽（拓宽后成为昆明最宽的快速干道，同时连接老城和新城最重要的交通大动脉）昆洛路通车、环湖快速通道的搭建和大型商业，诸如红星国际等纷纷入住南市区的基础配套快速融合。

　　之所以南市区会基础配套提升如此神速，行政机关的南移起了决定性作用。而这些不仅带来了居民生活的便捷也带来了区域住宅和商业的升值。据官方数据显示，因政府行政中心的搬迁，投资在南市区土地上的基础设施每亩的金额约在30-50万元，政府的开发投资已经使得整个南市区的价值一跃而上，成为目前昆明的新城市价值洼地。

　　优势2

　　南市区住宅区域为稀缺宝地

　　南市区是城郊结合部，区域有较其他区域相对理想的土地开发资源，自然环境非常好，空间大，空气清新，背依西山近伴滇池，区域农田密布且安静无污染。拥有大片土地蓄备，加之有良好的市政规划，是云南最大的大型居住区之一。

　　昆明市规划局2011年7月对外公布的滇池路用地性质公告文件中指出，由于滇池路特殊的地理位置和用地性质，该片区将长期规划为昆明低密度住宅区域。就从目前昆明南市区的小区来看，诸如，湖畔之梦、香槟小镇、采莲郡等均为低密度、高端住宅。对此，昆明理工大学房地产教研室主任邓晓盈曾分析，南市区经过10年的片区发展，目前基础配套已经基本完善，如南市区交通是从石安公路老海埂路至昆洛路向外延伸，公共配套也在日益完善，出行非常方便。外加南市区市政要求的低密度住宅定位，可见，南市区的居住环境是云南省不可复制的区域，也是稀缺宝地。

　　优势3

　　70万人口 催生商业需求

　　官方数据显示，目前昆明南市区的居住人口在70万人左右。是昆明人口集中的排名第二的区域，仅次于北市区，它相当于一个小城市的人口总量，在如此庞大的人口居住之下，带来的是庞大的消费指出和生活开支，同时目前的南市区大部分集中的是中产阶层以上人群，年日常消费开消按照10000-12000元计算，70万人口可以达到700亿-840亿元，若按照每平方米商业面积日消费250元计算，南市区需要的日常消费型商业面积需求在600万方左右，目前南市区规划的商业配套约接近300多万方左右，还剩余300万方的缺口。

　　因此，随着未来南市区人口的持续增加，随之带来的消费量必然会催生南市区商业的猛增。如此一来，不但南市区居民基础生活配套会随着周边商业配套的提升而有质的飞跃。此外，南市区商业升值空间也很可观。

　　明天 南市区 未来前景被看好

　　“大凡城郊结合部、城市组团之间、城际之间，都是自由经济繁荣区。如果政府能正确引导，必将成为城市经济的三角洲。昆明南市区，将是经济全球化洪流冲刷、沉淀出的综合型经济三角洲。”云南省建设厅总规划师韩先成对昆明南市区未来十分看好。

　　而昆明市规划设计院副院长简海云也公开表示，目前的昆明主城区，已呈现饱和之态。交通堵塞、环境恶化、建筑密度过高等问题的存在，根据市局用地布局规划图显示，未来昆明的商业中心将不局限于市中心，规划的商业用地形成多点分布，北市区的商业用地集中在龙头街片区，西市区商业用地集中在高新片区。除此之外绝大部分的商业用地规划位于南片区的广福路板块、官南板块、巫家坝片区、螺蛳湾片区以及呈贡片区。南市区的发展和板块构成，决定了其商业特征。因此沿滇池区域多为旅游度假休闲区，旅游商业成为了该区域的最大特色，之前被誉为昆明最具价值的环湖东路板块的规划也主要为商业和绿地。

　　此外，云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研这样给南市区定位：“如果我们从整个大昆明的角度来看的话，广福路就处于城市的腹部地带，是老城的延伸和连接新老区的经济纽带。”周大研确信，广福路的通车“对昆明肯定会有多方面的提升”。因为，通车不但能改善整个南市区的交通状况，缩短新老城间的距离。在他看来，更重要的是，“广福路片区作为从老城向新城的延伸部分，能够推进整个大昆明的发展。”昆明风之铃市场研究与咨询机构地产研究部经理陆韬接受本报采访时表示，广福路片区处在主城区和呈贡新城之间。广福路片区这种连接点的区位优势，必将使它在未来城市发展进程中受益。在政府的正确引导下，片区的发展前景不错。