中心城市应停止价高者得的土地拍卖制度

中国中心城市应立即停止价高者得的土地拍卖制度，为什么呢？因为，中国中心城市价高者得的土地拍卖制度，抬高了城市地价，提高了城市经营及生活成本，降低了城市竞争力，直接引发房价虚胀，加重了居民生活负担，并可能直接引发房地产的金融危机，将城市推向难以逆转的发展危机边缘。 　　土地价格（或称地价）主要由土地出让金、城市配套费、土地开发费等组成。作为不可再生的生产和生活资料，其价值也是物化的人类劳动的货币表现。根据市场运行的基本法则——价值规律，土地的价格应围绕其价值上下波动。因此，土地的价格应比较合理地反映土地的价值才属正常。然而，价高者得的土地拍卖制度，违背了土地交易的市场法则，一只无形的手在支配着这种交易，使这种交易只向一种趋势发展。即，以这种方式进行土地拍卖，由于推出拍卖土地数量的人为可控性，和由于土地本身资源的稀缺性，及由于种种复杂的社会经济因素的综合作用，拍卖结果导致土地价格越来越高。 　　城市基准地价基本可认为是土地真实价值的货币表现。但研究表明，城市房地产发展较好的时期，土地拍卖价格往往比同地块基准地价高2~3倍；而在城市房地产发展不是很好的时期，土地拍卖价格也往往比基准地价高30%。 　　由于土地拍卖价格是土地价格的风向标，它对土地评估、土地出让、土地转让价格有较强指导作用。或者土地在进行评估、出让、转让过程中有时直接参照拍卖价格，其结果导致土地市场整体价格水涨船高。 　　在房地产开发过程中，土地成本在开发项目的成本结构中占有极其重要的地位。地块不同，土地成本在开发项目之成本中所占比重不一样。地价越高的地区，土地成本在开发项目成本中所占比重一般越大。在我国一些经济发达的中心城市，其比重一般达到40%甚至60%，或更高。 　　由于土地成本在房地产开发项目成本中所占比重非常大，城市土地价格的虚涨引发了城市房价的普遍“虚胀”。地价以及房价的虚胀，由于其没有真实地反映物化人类劳动的价值，使城市房地产价格持续增高，加重了购房者负担，提高了开发风险，并极大地增大了房地产金融风险。由于房价虚胀，即房价泡沫太大，在金融市场状况恶化或国际形势发生逆转时，极易引发房地产金融危机，并出现大量的“负资产楼”。 　　应该说，我国过去对房地产价格的管理是不成功的。建设部门曾提出的一些降低房价的措施治标不治本，例如：降低或取消一些收费项目，但这些项目对房地产的开发成本影响不大，因此最终难以影响城市房地产价格，其根源，未能找准影响城市房价的最敏感成本因素。 　　土地成本作为城市最基本的成本因素，关乎城市绝大多数成本的状况，或城市绝大多数成本的水平都可作为土地成本的衍生。即土地成本直接或间接影响城市投资、经营、生产、生活的成本。如与人们生产生活息息相关的房价、住房租金、厂房租金、办公费用、餐饮价格、零售价格，以及劳动力价格水平，都直接或间接受到土地价格的影响。 　　土地价格的虚涨，直接加重了百姓的负担，提高了城市生活成本，扩大了城市经营成本，恶化了城市投资环境，降低了城市的吸引力。 　　由于城市土地价格的高企，导致劳动力成本高，投资环境恶化及经济停滞不前的现象，香港就是一个例子。香港经济之所以在今天裹足不前，其主要原因也是由于价高者得的土地拍卖制度引发的。 　　价高者得的土地拍卖制度，不仅破坏了自由的市场经济法则，而且极易引发垄断经济、官商经济等经济及政治风险。 　　如果一味实行价高者得的土地拍卖或相似出让方式，若干年后，多数地产商均被淘汰出局，仅留下几家经济势力雄厚的大地产商，极易引发房地产销售市场及土地交易市场的垄断。其结果导致“政府拍多少地需看大地产商的脸色”，同时，房地产开发市场垄断，降低了市场的竞争活力，不利于市场健康发展。况且，经济实力雄厚的大地产商，并不一定是综合开发素质最好的地产商，就这点而言，土地拍卖引发的地产垄断对城市发展有百害而无一利。 　　现在，我国几大中心城市房价已挤身世界十高房价城市行列，城市土地价格的高企，由于直接降低了我国城市的竞争力，从历史的角度看，与我国发展中国家的地位极不相适应，也不利于我国参与国际竞争及我国的长远健康发展。 　　自从1987年12月深圳学习香港经验在全国第一次率先拍卖土地以来，深圳土地拍卖市场得以持续发展。随后，全国广泛学习，谓之可达到市场公平化，避免暗箱操作、灰色交易等腐败现象滋生，特别是2000年之后，各级政府明文规定要求按“招、挂、拍”规则进行土地市场的交易。难道，市场交易的公平原则就可以取代市场运行的基本规律——价值规律吗？显然，这完全是不同质的事情。在我国市场经济大发展的今天，岂可以借防范政治风险之名而违背市场运行的基本规律。看来，资本主义社会的东西还是不能照搬照抄的好，而我国的土地拍卖制度大有完善之必要。 　　诚然，价高者得的土地拍卖制度如操作得当确实极其符合市场交易的公平原则。但这并不是说，只有价高者得的拍卖制度才是土地拍卖的唯一可行办法。因此，有必要吸取香港等地的失败教训，研究一套适合我国国情的土地拍卖制度。如：“综合资质评定+价格入围”的抽签方法是否也可行呢？ 　　依此，将极有利于抑制城市土地价格进而有效抑制城市房地产价格，当然，这还需要在认真研究城市房地产供给与需求关系前提下制订合理、适度的土地拍卖量（或“招、挂、拍量”）之配合。 　　而且，价高者得的土地拍卖制度也并不是一概不适用的，在一些落后的未发展起来的地区，开发商少，市场参照物少的地区，采用这一方法还是有效的。而对于一些像北京、深圳、上海这样的中心城市，决不能再采用价高者得的土地拍卖制度，应予立即废止。 摘自《鲁班网络》