地产巨头大肆圈地谋上市 成功复苏又一春

　 “我明显感觉到内地房地产企业上市热情高涨。”一直从事投行业务的香港德勤会计师事务所负责房地产及建筑业务之中国区领导人何锦荣对记者说：“正在和我们商谈要到香港上市的房地产企业有７、８家，其中３、４家已经签了协议。”由于有保密协议，何表示不能透露具体名单，但是何先生称：“其中一家是国有大型房地产企业，最快的一家今年９、１０月份就能在香港ＩＰＯ。”

　　德勤只是从事企业包装上市的一家投行，他服务的也只是在香港上市的一部分企业，还有更多的企业选择在国内和境外上市。名单中包括万达、瑞安地产、中海地产、绿地集团、顺驰中国、南都、富力、宝利等，华侨城要分拆地产业务单独上市，万科、首创希望二次上市等等。近日，和顺驰关系密切的摩根士丹利房地产基金副总裁Ｇａｒｔｈ Ｐｅｔｅｒｓｏｎ在一次会上透露：顺驰将于６月在香港上市。

　　申银万国证券股份有限公司投资银行总部总经理秦曦指出，现在对房地产企业来说是（国内）上市的一个非常好的时机。大盘比较好，新股的上市速度也明显加快了。

　　中国房地产协会副会长顾云昌由此断言：中国房地产企业上市的第二个春天来临了。

　　巨头大肆圈地谋上市

　　从去年开始，房地产企业圈地速度明显加速，特别是一些房地产企业巨头大肆圈地，其速度之快令人吃惊。顺驰、绿地、中海是其中最为典型的代表，三家都在紧锣密鼓的准备上市。

　　顺驰的全国圈地速度业内有目共睹。２月１９日，顺驰和汇丰银行签订协议，汇丰作为顺驰香港上市的保荐人。消息人士称，现在进展顺利，正在进行最后冲刺。自去年７月开始，顺驰启动全国化战略，迅速走出天津，至今顺驰在全国已经拿到１０块左右的地块。

　　相比于顺驰的孙宏斌高调和张扬，绿地的张玉良显得极为低调。但是，在扩张速度与规模上，绿地比顺驰有过之而无不及。至今，绿地已经进入了１０个省会城市，签约的外地项目总建筑面积达１５００多万平方米，项目总投资近４００亿元人民币。这一数据让任何一个房地产企业都会惊叹。去年，绿地销售额是６８亿元人民币。尽管绿地公关部对记者表示不知道上市的事情。但是，据可靠消息，绿地也在准备上市，上市地点也选择在香港。

　　今年，中海开始携手香港地产五虎之一信和置地强势出击。中海地产最近拿地的举动震动四野，霎时改变了一贯做事低调、稳健甚至保守的形象。４月１５日，在争议声中，以１０．８６６亿元拿下了１８１１亩的成都地王。４月１６日，以９．５亿元拿下了深圳最后一块豪宅用地。连下两城的中海，上层又奔赴天津，准备在天津也有所作为。４月下旬，又在江苏拿了很大一块地。中海发展（上海）有限公司董事副总经理颜建国接受记者采访时说：“我们的上市辅导已经结束，正在证监会排队，很快就要上市。”据悉，２００２年８月８日，中国海外集团将内地地产业务重组整合，成立中海地产股份有限公司，专营地产业务。成立之初，就确立目标：未来三年内，公司将以“重组上市、战略扩张、持续发展”为主线，将上市作为首要目标。

　　记者曾就 “为什么很多房地产企业在拼命圈地？” 向德勤会计师事务所合伙人曾顺福请教。曾顺福分析，资本市场对要上市的房地产企业土地储备要求特别高。甚至可以说，土地储备对房地产企业的上市起着关键性作用。它直接关系到对企业的资产评估，关系到市盈率，也就是关系到企业最终能在股市募集多少资金。由此，也就不难理解那么多企业的大举圈地行为了。

　　据悉，富力、保利、南都等这些地方列强，也都在想方设法增加土地储备，以准备上市，寻得更多发展资金。

　　上市要有好策略和规划

　　对房地产企业来说，上市的好处是显而易见的：拓展融资渠道、提高公司知名度、提供股权流通性、提高公司治理水平、加快公司国际化进程。２００３年，首创置业是惟一在香港上市的国内房地产企业，总经理刘晓光总结说：“我们为什么上市，主要不是钱的问题，而是怎么能把我们这个公司做成一个国际化的公司，国际化的公司有几个标准，国际化的上市平台、国际化的伙伴、国际化的机制和理念、国际化的产业群、国际化的市场通道。如果没有这几个方面谈不了国际化，因此我们选择了上市，为什么选择在香港上市，还是想国际化的概念。”

　　决定上市后，企业还有很多重要的事需要做出决定：ＩＰＯ还是买壳？境内上市还是境外上市等等，都需要企业做一个好的规划。

　　对企业来说，上市可以是香港，也可以是国内Ａ股。起初，国内上市是审批制时，对企业来说，最大难度是在争取名额。现在，实行的是审核制，更多的是看企业的市场表现。

　　“美国、新加坡对房地产企业上市非常不认可，更难接受国外房地产企业。”德勤会计师事务所合伙人曾顺福对记者说，“香港情况则特殊，本身房地产企业在股市占有重要地位。对房地产企业来说，境外上市主要就是香港。”

　　对于国内上市和香港上市各自的优劣，曾顺福分析：“相对内地，香港对上市企业的要求较低，上市时间也较短，一般６到９个月，国内则至少１到２年。而且，国内发起人股无法流通，股票的流动性较高。但是，企业在内地上市，市盈率较高，可以募得更多资金。而且香港上市的费用也较高，承销费用、会计师、律师以及财务顾问公司等费用合计大约在８００万～１５００万港元之间。内地上市成本就少得多。”曾顺福还介绍，香港上市的速度比较快，而时间对企业来说很重要。另外香港发起人股流通比较方便，这点对保护股东的利益非常重要。所以他个人认为，在香港上市是不错的选择。

　　选择买壳还是ＩＰＯ企业则要慎重。周正毅的“上海地产”，杨斌的“欧亚农业”，都是当年著名的香港股市借壳上市成功案例。２００２年以来，香港借壳也成为很多内地房地产公司迅速扩张的捷径。但是，两人相继出事后，借壳成了香港港交所之痛。为此，港交所修订了上市规则。３月３１日，香港交易所最新修订的《上市规则》正式生效。最重要的修订就是提高买壳上市的门槛。“尽管新规定出台了，我个人觉得，能买壳就买壳，”曾顺福说。他认为直接ＩＰＯ风险比较高。房地产业、股票市场都是风险比较高、波动比较大的，两个市场行情都比较好时，直接上市才比较容易。借壳则相对方便多了，不过买壳需要一次性支付几千万现金，对企业的资金要求比较高。

　　京华山一企业融资有限公司执行董事温天络提出，目前是国内房地产企业香港上市的好时机。希望在香港上市的房地产公司，要安排好土地储备。秦曦则提醒，企业上市税务安排很重要，很多已取得的税务优惠有悖于现行的税务法规。曾顺福也就此谈及该公司在给企业进行上市包装时，发现有的企业少交了很多税，如果上市，必须要补大量的税。这样，补税后企业利润大大降低，上市后，企业税务成本会大大增加。这点企业必须预先考虑到。

　　上世纪９０年代初是房地产企业上市的高峰期。有业内人士说，今天的上市风潮可能可以赶上那一次。预计，会有越来越多的房地产企业踏上上市的康庄大道。