福州写字楼之痛

bsp; 常说写字楼是一个区域经济兴衰的晴雨表。写字楼开发多、销售好、租金高，往往就表示该区域的整体经济发展迅速，反之，写字楼老旧、空置多、租金不断下调，就表示该区域的整体经济在一定程度上发展迟缓或停滞不前。 　　那么，作为福建省会城市的福州，写字楼的发展是如何彰显城市经济实力呢？ 　　据称在福州五四路的ＣＢＤ一带，已出现年产值高达１００亿元的写字楼，而且相当部分都是外地驻榕机构创造的。另据最新资料显示，截至２００３年１２月底，各地方单位、企业在福州设立的办事机构已突破１０００家，这是改革开放以来最高的记录。 　　在福州，以五四路与湖东路交叉点为中心、直径１公里内的范围可称得上福州的商务中心，即目前时尚称呼“ＣＢＤ”，因为这里集中了福州目前最好、最大的写字楼群，大量的金融机构总部、省内外大量企业的总部和办事机构等云集于此，环球广场、国际大厦、国贸大厦、宏利大厦、中山大厦、置地广场、中银大厦、新都会财经广场等耳熟能详的写字楼，都是大企业喜欢入驻的，企业在此可以展现自身实力和形象，树立企业良好的社会形象和信用度。 　　但是，福州写字楼的整体开发建设却远远落后于城市经济发展。 福州写字楼发展的艰难与尴尬 　　我们以五四路上的环球广场为例，其总层数达３８层，目前已入驻的除省外经贸厅、省体育彩票管理中心、体育局等政府单位外，还有兴业银行环球支行、联想（上海）福州办事处、格林期货、闽发证券、湘财证券福州营业部、百胜（中国）餐饮集团福州分公司、马士基（中国）航运和物流、中国福州外轮代理有限公司、正荣集团、伊藤忠商事株式会社、飞利浦（中国）投资有限公司福州办事处、英特尔（中国）福州办事处、奥华传媒等大大小小知名企业，涵盖了金融、证券、地产、装修、保险、贸易、餐饮、ＩＴ、电子、电力、航运、物流、广告等诸多行业领域。这么一栋写字楼，有这么多年产值超亿元的企业集中入驻，其一年的产值该有多少呢，大家心中都有数。 　　可就是这么一栋楼，目前还空置着约１／３的面积。 　　上世纪８０年代末是福州写字楼市场的黄金时代，写字楼市场迎来了难得的旺盛需求期。“国际大厦”的建成拉开了投资置业的序幕，几年间，一大批高层写字楼在五四路、湖东路、东大路等市中心区域拔地而起。由于高层写字楼建设周期较长，因此短期内市场供不应求。 　　但短短的高峰之后，福州写字楼市场便一头栽进了低谷，开发量及租售价格节节下跌，市场持续１０年低迷，几十万平方米的现房无法消化，于是不少开发企业产生强烈的“恐惧感”，对写字楼开发谈虎色变。 　　我们通过写字楼市场近５年来的价格变化可以窥见个中一斑：１９９９年，４５６０元／平方米；２０００年，４００９元／平方米；２００１年，３５３９元／平方米；２００２年，３５９０元／平方米；２００３年，３３７８元／平方米。写字楼市场仍然疲软。 　　目前，五四路和古田路是福州写字楼最集中的两个地带，但真正能适应经济发展需求、现代办公需求、体现福州整个城市实力的项目还是寥寥无几的。有业内人士估计，五四路近几年开发的写字楼销售率约有５０％，而古田路可能不到３０％。即使不再上新项目，这些写字楼也足够消耗三五年。 　　这种状况的形成，除了供需失衡等市场因素外，写字楼产品本身的诸多不足是相当重要的原因。目前积压的老牌写字楼，往往在建筑规划设计上有不少缺陷，如楼层低矮、过道又长又暗、房间通透性差等，产品没有明确的定位，在智能化、人性化等方面的设计也存在差距。这都由于当时不少开发商的想法往往局限于一时市场的热销，缺乏市场的前瞻性，同时对写字楼的特殊功能认识不到位，对整个经济发展的趋势把握不准。这样一来，其开发的产品自然跟不上市场的发展步伐。 　　福州市房地产交易登记中心分析指出，造成多年来福州房地产市场不景气的原因，比较明显的有以下几个方面：一是相当一部分写字楼市场被住宅市场所取代，许多小公司在单元住宅内办公；二是１９９３～１９９６年福州大量写字楼上市造成积压；三是写字楼市场的高税负因素；四是写字楼本身因素，早几年建成的写字楼在设计、功能、配套设施方面不能满足现在的需要。分析指出，由于写字楼的高税负因素，很多实际为写字楼或者可以充当写字楼的高层楼宇在用途审批时以“商住楼”或者“高级公寓”的形式出现，这部分写字楼及变相写字楼在统计中就被住宅所取代。因此，福州写字楼实际消化量要大于上述数字。 　　另外，目前一些写字楼的服务质量差也是导致企业不愿或退出的原因之一。在一些写字楼中都曾出现物业管理人员只收费不管理、或对入住业主的正当要求置之不理等情况，比如湖东路上一知名写字楼里的几家外省公司就质疑该写字楼的物业管理部门，为什么只能接入电信宽带而不能接入网通宽带，这在北京、上海等地的大写字楼是不可能发生的事情。 　　据了解，福州写字楼的外部环境问题已引起有关部门的重视，有关部门表示，今年要对一些问题进行专门研究，以帮助福州写字楼市场早日走出困境。 城市经济发展渴望写字楼