建材上涨引致福州房价攀升

消费结构推动楼市

近年来，福州市房地产发展呈现出以市场机制为主导，以有效需求为依托的持续健康发展态势。据统计，２００３年截至１１月，福州市区（不包含八县市）商品房供给面积４４６万平方米，比上年同期增长３０％，预计全年供给面积４８０万平方米，比增１００万平方米；合同登记销售面积４１１．８６万平方米，比增１７．７８％；交易金额１２６．５８亿元，比增１８．１４％，预计全年合同登记金额１３８亿元，将比增２０亿元；商品房合同登记平均单价３０７３元／平方米，和上年同期３０６４元／平方米相比稳中略有增长；商品房预售批准项目２４８个，比增３１％。

根据有关部门的分析，福州房地产的消费有三大特点，即消费群体以本地客户为主，消费类型以大众消费为主，消费用途以居住置业为主。这说明了宏观经济形势良好，居民收入和消费信心不断增强，住房的有效需求不断被激发，房改政策效应正在源源不断地释放居民的购买力。随着以改善注行条件为代表的新一轮消费结构升级正加速启动，消费结构由温饱型向小康型升级，新的市场最终需求不断被创造，福州的房地产市场也将继续沿着这一基本框架步上新台阶。

需求拉动型“价格上涨”

从福州建材市场的表现看，除了钢材、玻璃等建材价格持续上涨外，最为引人注目的无疑当数水泥的价格飞涨，据了解，福州地区的水泥价在２００３年６、７月初尚在３１０元／吨的价位，而现在已经在４８０元／吨的价位上了，有的品牌更是突破了５００元大关。

据介绍，此次建材价格上涨，主要缘于“供需缺口”造成，属于需求拉动型的“价格上涨”：一方面，非典过后，许多原本延期和停工的工程复工上马，再加上２００３年福州房地产行业景气，新增房地产投资强劲，房地产开发在下半年开始形成高潮，以及城市建设如火如荼开展，福建境内的几个重点项目工程又开工，进一步加剧了对建材原材料的需求；另一方面，２００３年的气候特征导致严重缺水以及工业限电政策，致使本省钢筋、水泥等建材生产供应水平受到限制，而由于全国其他城市同样在建材供应上吃紧，造成了连解渴的“远水”渠道都“干涸”，从而使紧张的福建市场内需无法缓解，巨大的供需矛盾最终使福建建材市场价格不断攀升。

房价“两面论”

建材价格上涨，导致了处在这一阶段开发的商品房建安成本上扬，市场房价受此影响的幅度视各种类型的产品而不同，这是福州业界人士的共识，但围绕着受此影响，今后福州整体房价走势，则出现了泾渭分明的两种观点。

有关人士分析，对于开发时处在建材价格上涨的商品房，中高档商品房与中低价位房受影响的程度显然不一：一般而言，由于中高档商品房，建安成本所占的比重最小，因此受影响程度最浅，而中低价位房由于建安成本在房价总构成中比重较大，受影响程度更深；由此可见，位于城市中心的商品房，由于地价水平相对高昂，建安成本相对较小，受建材价格波动的影响不大，而位于新区的商品房项目则受影响相比较大。由于今后，福州外围地区的楼盘上市将成楼市主角，中低价位房供应将更为明显，因此，市场整体房价上涨趋势更为明显。

另有一些业界人士则持异议。他们认为，建安成本只是构成房价成本体系的一个组成，除去占“大头”的地价成本，建安成本在总体房价中所占的比重并不很大，折算起来，单纯的建材价格上涨对整体房价影响并不大。业界人士认为，对于业已封顶的商品房，建安成本业已完成，商品房价格因此上涨空间更是有限；而对于正处在开发阶段中的商品房，由于房地产开发的周期性，其上市时间将延后，尽管将体现出建材上涨的一定效应，但届时如果整体市场房价回落，市场的压力使其也不可能以高价推出。

目前建安成本在房价构成中的比重，也是因房而异。其中，中心城区的楼盘更低，有的甚至在三成以下，而在建安成本中建材的成本大约６０％左右。如果以每平方米建材的成本大约在８００元左右算，在整个建设周期内，建材总体价格上涨２０％，建安成本将随之上涨１６０元，那么，在２０００元、４０００元、５０００元的房价段中，分别占到８％、４％和３．２％。显然，建材的上涨，对中低价位房的房价还是有一定影响，而对中高价房的房价不会产生大的影响。有迹象显示，随着北方气候变冷，建筑项目施工逐渐降温，建材价格将逐步回调，本轮建材上涨对在建楼盘的影响也将随之弱化。因此，建材成本的变化对低价房会产生一定的影响，但对中高价房的影响就甚微了。有资料分析，福州近年来房价一直保持稳步上升的趋势，但同期的建安成本却一直保持平稳。但一个明显的现象，是福州的地价却在不断攀升，由现场拍卖带来的天价地块，甚至让一些开发商在权衡利益得失之后自动放弃拍卖担保金，选择流拍来规避风险。很显然，地价上涨，才是拉动福州房价不断上涨的最主要因素。福州近期上市供应的项目，建筑工程大都早已完工，并没有受到本次建材涨价的影响。业内人士表示，以一般商品房的开发建设周期来说，受到本次建材涨价较大影响的项目，至少要到半年后才会上市，并表现出此番建材涨价带来的一些波动。到时如果房价总体处于回落状态，新开盘的楼盘也不一定能开出高价，毕竟，房价的走势并不一定与建安成本同步变化。