北京写字楼未来“五大”趋势

多家研究机构的写字楼市场报告显示，北京写字楼的租金指数2000年以来一直呈略微下降趋势，从指数走势来看，明年北京写字楼租金将进一步微调下降。

以中国目前经济状况而言，随着我国经济的持续健康发展，不断培育、壮大着一批国内企业，使之成为高档写字楼的主要吸纳力量。而随着世贸条款的逐步履行，越来越多的外资公司进入中国、进入北京，原来已经进入的外资公司也随着业务发展，对办公物业面积有了进一步需求。北京2008年的奥运商机也将在来年进一步显现，北京将吸引众多跨国公司进入选址。需求上，未来北京甲级写字楼市场确实仍有发展空间。

从市场供应来看，未来中关村地区将有更多的甲级写字楼加入，中关村西区、金融街地区、CBD地区的部分甲级写字楼也都将在未来一两年进入市常从中长期规划来看，CBD约在500万平方米，中关村为200万平方米左右，金融街在150万平方米左右，其他地区在150万平方米左右，潜在供应量在1000万平方米左右。未来几年都是北京写字楼供应较为集中的时期。

低密度写字楼将大发展

2003年“非典”之后，大大提升了写字楼客户对环境、自然与低密度的要求，在环境相对较好的郊区出现了条件更好的写字楼项目。

按照国际城市发展规律，当人均GDP超过3000美金时，将出现城市发展大量向城市边缘区域扩张的趋势，由此促进了新的郊区居住形式和办公形式的形成。如位于西南四环的中关村丰台科技园推出的低密度商务花园式总部基地就取得了不错的销售业绩。

此外，在海淀，关于EOD的建设也在迅速展开，海淀新区建设引入了被称为21世纪前瞻性建筑的生态办公区模式(EOD)。生态办公区强调建筑成为生态循环的一部分，是低密度、高品质的环保生态办公场所。

而在城市周边的其他地区，以低层、低密度为主要卖点的写字楼也正在如火如荼的建设中，如海淀四季青、温泉地区的EOD、中关村软件园、上地信息产业基地以及望京等区域也都有类似的低密度项目出现或在酝酿中。

健康、环保将更受重视

受SARS的影响，北京写字楼2003年租售业绩双双受挫。潜在客户将在挑选写字楼之时更加注重写字楼环保、健康等环节，从而也促使写字楼开发商从根本上注重写字楼的生态、健康环境建设，以符合客户要求。

薄板型写字楼、超高空调新风性能、层层独享空中生态花园、可呼吸玻璃幕墙等将在写字楼市场中得到更进一步的推广。

而环保写字楼更有助于提升写字楼形象，有助于吸引高端的公司入祝而大的公司，特别是跨国公司对公司的环保、生态形象又尤为注意，要标榜、体现它在保护环境的姿态。同时写字楼的运营成本很高，而节约能耗的写字楼能够降低客户的运营成本，即使一次性投资高一点，但是最终客户能够大大受益。在2003年写字楼市场上，注重环保节能的写字楼已经推出，未来随着客户的重视预计将进一步得到发展。

定位“企业总部”开发

2003年北京写字楼营销模式已经出现面向企业总部的新动向，如“总部基地”、“置地星座”、“中关村金融中心B座”等，分别出现在丰台科技园区和长安街上，接下来还会有CBD的“万通中心”等定位类似的物业出现。

之前北京市场上也出现过大面积租购写字楼作为企业总部，并获得冠名权的情况，如惠普大厦、MO-TOR OLA大厦、中国人寿大厦及盈科资讯中心等，但作为开发企业有意识的开发活动在北京还是第一次。这种“总部经济”在东南亚、东亚包括中国的上海已经是方兴未艾。随着中国经济的进一步发展，会有越来越多的国内企业做大做强，要求具有冠名权的大厦作为企业的总部；另外，随着世界经济的复苏及国际政治前景的明朗，加入WTO和申奥成功的效应也会逐渐释放出来，中国稳定的政治局面和广阔的市场将会吸引着越来越多的外国企业到中国投资或扩大投资，也要求有自己的总部，对外树立良好的企业形象。

从目前来看，这些定位于“企业总部”的写字楼已经取得了不错的效果，总部基地、万泉商务花园、置地星座等物业都有整栋成功出售现象出现。可以预见，面向企业总部的开发模式和营销模式还会有较大的发展。

综合建筑体写字楼将越来越多

从2003年推出的产品类型上看，以写字楼为主体的综合建筑体项目越来越多。北京财富中心、昆泰国际中心、华贸中心等建筑综合体自上市以来，取得了良好的市场反响；后现代城在一期公寓的基础上，二期推出了原创写字楼；蓝堡在前期“拒绝商妆的口号提出之后，目前也顺应市场推出了写字楼。除此以外，一些独栋、单体的写字楼也开始加大底商、娱乐等功能空间，谋求产品的丰富和突破，综合功能的建筑群体越来越多。综合建筑体项目不再是楼市高高在上的“阳春白雪”，而成为一种普遍的市场产品，渗入到城市商务及城市生活的各个层面。

从目前了解的情况看，2004年还将有更多的综合建筑体写字楼，以综合配套服务的姿态现身市场.