房改房上市将推动京城房地产进入新阶段

显然，国家一直在加大对市场结构的调整力度，希望以房地产一二级市场的联动增强房地产业的抗风险能力。通常说到规避和防范房地产信贷风险，人们往往在土地供应、开发控制、商品房销售环节找答案。诚然，这些环节的规范能降低和控制风险，但房地产业界的人士认为，建立和加强房地产金融二级市场也是化解风险的一个重要方面。我爱我家房地产经纪公司认为，二手房及房地产金融二级市场的滞后已经严重阻碍了房地产整体市场的发展。121文件直接结果是使不少开发商资金吃紧，难以为继。无论是化解信贷风险还是解决开发商资金问题，房地产金融品种的完善和创新将起到重要作用。

有业内人士认为，如果银行和中介联合，进行创新和大胆尝试，“以旧换新”面临的尴尬局面是可以打破的。比如“押旧买新”可在一定程度上解决资金链的问题，通过金融信贷杠杆，使购房者的资金能充分利用，对新房的需求也将被激活。但仅采用目前银行所提供的抵押贷款品种和模式，“押旧买新”还难以满足大部分消费者的需求。

根据我爱我家公司对购房者的了解和调查，如果用“逆向抵押贷款”，则能最大程度地满足“押旧买新”客户的资金需求。所谓“逆向抵押贷款”就是银行分期放贷、借款人一次性还贷的方式。

据了解，这种贷款品种在国外非常流行，并且能很有针对性地解决“押旧买新”的资金链问题。但这种方式目前只能用于拥有完全产权的情况，对于处在按揭期间的房产，还得需要有更新的思路和方式。我爱我家公司提出，通过更换旧房抵押权人的换按模式。该公司认为这是一种有效且风险较小的模式，这种模式的实行，理论上可以将所有房产进行抵押融资，并且在换按的过程中使按揭贷款在不同银行间进行调整，从而实现一二级市场的联动，以二级市场推动一级市场的发展。此外，业内人士认为，转按揭也能达到相同的效果，在转售过程中，信贷风险会得到较好的化解，从高风险的持有人流向低风险的持有人。要实现房地产的流通，没有转按揭是不可能的。但由于目前房管部门和银行间的配合不到位，这项本可促进二级市尝化解风险的业务还难以红火。

据了解，针对这种情况，目前除了采用通行的“按揭申请?提前还贷?解押?过户?再抵押”操作模式外，我爱我家等中介公司正在尝试“按揭申请?抵押权人变更?过户”的方式，这种方式风险低、环节少。

业内人士分析，二手房的房源渠道已经打开，121文件也会直接激发各种融资渠道的兴起，房地产信托、房地产基金、房地产债券、房地产公司上市的步伐都会大大加快。而银行等金融机构也必然会加快抵押贷款证券化的进程，加速更多个人贷款品种的开发。