青岛房地产喜中藏忧

楼市如股市，各方人士见仁见智，很少有人能精准地把握住房价格的走向。从２０００年开始，青岛的房价已经高位运行了三四年时间。 宏观调控：看得见的“手”在发力 始于去年下半年的“楼市泡沫”纷争虽然至今也未能盖棺定论，但任何一个有责任感的政府都不会坐视上世纪９０年代初期那场席卷沿海地区的房地产悲剧再次重演。今年中央政府的一系列举措的初衷无疑是让更多普通老百姓买得上更低价、更放心的房子。房贷新政便是央行针对房地产泡沫祭出的一把“尚方宝剑”。 虽然房贷新政的实施细则尚未出台，但新政的锋芒已寒光四射。房贷新政一旦开始实施，会对青岛房地产业发展有何影响？ 在青岛，资金实力雄厚的开发商屈指可数，绝大多数开发商都在依赖着银行贷款的“输血”在维持着自身的运营，这根“血管”掐细后，对于那些亟须建设资金、又缺乏自身“造血”功能的开发商而言，降价将是他们惟一的选择。高价房偏多、中低档商品房较少、楼市结构失衡一直是困扰岛城楼市的难点之一，随着高价房个人按揭门槛的提高，会促使开发商开发市场更为广阔的中低档住房。近几年青岛房价的持续攀升催生了一大批个人房产投资者，他们反过来对房价攀升的作用“功不可没”。房贷新政中个人房产投资者不再享受住房贷款的优惠政策，房价中人为炒作的水分将被挤掉…… 土地供应：给降价预留间空 一些为青岛的高房价寻找理由的业内人士往往把土地资源的稀缺列为“罪魁祸首”。诚然市内四区可供开发的熟地已是凤毛麟角，但以“大青岛”的视野来看，市内四区以及李沧、城阳、开发区还有大量尚未开发的空地和旧城改造用地，土地资源的紧张与否取决于政府土地储备投放这只“水龙头”。 从今年开始，这只“水龙头”明显松了几圈，全年将有３０００亩地投放市场。今年上半年，青岛市“招拍挂”国有土地３２宗，面积１３３．２５公顷，其中市内四区１５．９４公顷，计划中的３０００亩地投放量的大部分将集中在下半年。据了解，仅今年第三季度公开出让的土地就有３４２亩。土地供应量的加大虽然不能对房价起到立竿见影的效果，但会在年底或明年的某个时候带来楼盘供应量的增加，从而在楼盘竞争中拉低房价。另外，以政府无偿划拨土地方式兴建的经济适用房在稳定房价中发挥着越来越重要的作用。 据了解，由于青岛市对长期闲置的土地没有非常严厉的处罚措施，一些开发商手中还握有一大批数量惊人的存量土地，其中绝大部分是在土地储备制度实行以前以协议方式取得。一位房地产老总曾不无自豪地对记者说，他的手中储备了５０００多亩土地，其中市内四区土地接近３０００亩。我们有理由设想，在全国上下严格清查土地的今天，如果这些土地真能按有关法规，在规定的时间内未做开发便无偿收归政府，每年的土地供应量将远远不止于目前的３０００亩了。试想那时的地价也不会这么奇高了。 奥运概念：还能炒多久？ 两年前，争得奥运主办权的消息，使岛城房价一夜间上涨数百元，整个青岛楼市也在“奥运城市”的辉映下身价倍增。奥运概念成为一些开发商运用自如的拿手武器，“矛”与“盾”在这里得到了最完美的统一：大肆炒作时它是进军市场无往而不利的利器，面对高房价指责时它是堂而皇之的挡箭牌。其实，房价的最终决定因素是供求关系与老百姓的购买力。扬言青岛的房价会连年大幅攀升，这只是开发商们的一厢情愿。 奥运效应会拉动青岛楼市，但并不应仅仅是价格上的拉动，而必须经过时间的积累。况且，让百姓安居乐业是政府一贯的主张和行动方向，借奥运催生地产泡沫是政府所不愿看到的。 入市量：“井喷”之后不降也难 在商言商，无论开发商还是炒房者，选择最恰当的时机入市、追求利润的最大化是他们处心积虑的梦想。 上半年由于受非典的影响，一些楼盘纷纷延迟了开盘日期，下半年里新盘入市量将有明显的放大，其中不乏多个３０万平方米以上的大盘。据有关部门统计，掌握在开发企业手中待开发的房地产项目规模达到２６００万平方米。一些开发商虽然表面上神情自若，信心满怀，但已隐隐预感到了一场降价风暴即将到来，加快了建设步伐。试想如果在短时间内有大量楼盘集中入市，谁还有胆量喊出同地段史无前例的天价？ 在青岛的房地产市场，有一种现象令人费解：房价持续走高，租金却在持续下滑。租金是房产市场的晴雨表，能忠实地反映一个地区的房产消费水平和市场接受能力。 房子作为一种商品，必然要遵循价值规律。商品的价格围绕着它的价值上下波动，波动的原因主要是供需关系决定的，但最终的价格要体现在它的成本上。任何一种产品都会从卖方市场转变为买方市场，价格下降是必然的。房价的理性下调不仅仅是众望所归，更是一个趋势。