2003年房地产市场进入调整期

房地产供给品种发生变化。普通商品房和经济适用房占全部房地产供应的比例会大幅度增长。东部地区，包括去年的热点城市，将进一步加大普通商品房或者经济适用房的供给，企业的目的是寻找有效需求，政府的目的是平抑房价。中西部地区由于市场发展较慢，普通商品房的需求量较大，供给会相应增长，档次较高的住宅供给量也会有一定的增加。廉租屋今年在一些财政状况好的城市可能会有所突破。

“大盘”项目成为趋势。随着房地产市场竞争的加剧，市场成熟地区房地产商向内陆地区发展，环境优美、配套齐全的大型房地产项目在今年乃至于今后相当长的一段时期内将成为房地产开发的趋势和主流，伴随而来的是郊区化的倾向也会更加突出。

房地产价格升降不一。从全国房地产平均价格来看，今年的房地产价格未必会出现下降，上升的可能性很大。从地区来看，这几年东部地区的热点城市，由于供给结构的变化，市场需求的变化，房地产价格将有一定幅度的下降，但其他地区的房地产价格在需求、成本等因素的推动下，上升是主要趋势。

拉动投资增长因素经济发展的带动和需要。经济增长对房地产市场的影响，主要有两方面：一方面经济发展会带动房地产需求的增长，另一方面政府为拉动经济增长，将会继续把房地产业作为重要的经济增长点。2003年中国经济发展面临的形势，可以归纳为一句话，就是内部环境很好，外部环境不确定因素很多。从内部环境来看，无论是经济发展的内在机制，还是经济总量规模以及经济运行质量都出现了明显变化，新一轮经济景气的特征比较明显。2002年我国经济总量第一次达到10万亿元以上，人均GDP第一次接近1000美元，意味着中国经济进入了新的起飞阶段。从外部环境看，由于伊拉克战争的爆发，一方面为世界经济，特别是美、欧、日的经济复苏带来很大的不确定因素，增加了我国出口增长的不确定因素，另一个方面，这将增加中国对外资的吸引力。外部环境不确定因素的增加，国内消费和投资对经济增长的促进作用将更加突出。在这一宏观背景下，房地产业作为中国经济最有发展潜力的产业之一，在今年和今后相当一段时期内的重要地位仍将会得以维持或加强。

资金面依然利好。根据中国人民银行统计，2002年末，广义货币M2余额为18.5万亿元，贷款余额为14万亿元，居民储蓄余额为8.7万亿元。今年2月末，M2余额19万亿元，贷款余额14.44万亿元，居民储蓄余额10. 3万亿元，银行资金相对充裕。虽然央行在2002年进一步加强了对房地产信贷业务的规范化管理，今年为防范房地产信贷的潜在风险，对房地产信贷的管理会更加严格，但随着房地产信贷质量的提高，金融机构对房地产业的支持力度估计不会发生太大的变化。“大力发展个人住房贷款”的信贷政策，将进一步促进房地产业的发展。

消费需求拉动。对住房消费的需求主要来自四方面：一是改善住房的需求。人民收入的提高、较低的银行贷款利率为城市居民改善住房提供了有利时机，增加了有效需求。二是旧城改造和城市建设产生的需求。我国目前很多城市为了改善城市面貌，营造良好的生活和经济环境，旧城改造和城市建设的力度很大，拆迁的任务很重，由此产生了大量的住房需求，而且这部分需求是刚性的。三是投资需求。受物价水平、银行利率、股市的影响，房地产仍是一个较好的投资领域。四是农民进城产生的住房需求。随着中国城市化步伐的加快，每年都有大量的农民进城，进城农民的住房需求主要是梯度需求，即从租房到买房有一个过程，但农民租房会增加部分城市居民收入，进而增加这部分居民的购房能力。

政策刺激。有关政策将刺激房地产投资增长。一是放开住房二级市场的政策。放开和搞活住房二级市场，是刺激房地产需求和投资的重要途径，这一点已在各级政府和部门之间达成共识。目前35个大中城市的住房二级市场已全部放开，估计今年开放住房二级市场的城市会进一步增加。二是政策压力。2002年房地产新开工面积同比增长17.6％，施工面积同比增长20.1％，而企业购置土地面积同比增长40.3％，三项增长不成比例，意味着一些企业为规避7月1日后经营性土地一律实行招标拍卖挂牌出让，储备了一些土地。由于我国有关法律规定，出让土地一年不开发要收闲置费，两年不开发要无偿收回，加上今年治理整顿土地市场秩序，对储备土地的企业会有一定的压力，迫使这些企业开发消化部分储备土地。三是土地供应结构调整的政策。今年年初，国土资源部下发了《关于清理各类园区加强土地供应的紧急通知》，停止了别墅项目的供地，用于其他房地产项目的土地供应会相应增加。

抑制投资增长因素投资周期和基数的影响。房地产投资从1998年开始连续几年高速增长，投资一年一个新高，占全社会固定资产投资的比例越来越高。2002年房地产投资占全社会固定资产投资的比重达到17. 9％，全年累计完成投资7736亿元，达到历史新高，但增长的速度缓慢下来，为21.9％，低于2001年的水平。受投资周期和基数的影响，2003年总量上升是可能的，但增幅高于去年的可能性较校经济结构调整的影响。从2002年开始，我国经济运行质量有了新的提高，企业利润改变了年初下降的局面，出现了接近20％的增长速度，说明我国经济结构调整取得了新进展。经济结构调整将直接影响资金的流向。今年头两个月，工业企业总利润比上年同期增长1.2倍，工业投资增长高达55.5％。其他行业利润率上升一方面会阻止资金从这些行业流向房地产业，另一方面也会吸引其他社会资金进入这些行业，影响社会资金投向房地产业的总量。

信贷政策的影响。中国人民银行从去年开始就对房地产热的问题给予了密切关注，并采取了一些措施。从《2002年货币政策执行报告》和今年年初中国人民银行工作会议的有关内容来看，今年对房地产信贷的监管力度将进一步加强。监管力度的加强对一些资金实力差的企业不是一个好消息，部分企业有可能被迫退出房地产市常在住房消费信贷方面，如果有政策变动，将影响一部分人的支付能力。从媒体反映的消息看，别墅等高档住房受到冲击的可能性较大。应该说，在目前的经济和房地产市场形势下，加强信贷管理，对保障经济健康发展是十分必要的。

房地产价格和空置面积的影响。2002年房地产价格增幅为2.9％，比2001年减少了2.9个百分点，部分地区还出现下降。今年估计东部地区的房地产价格，特别是去年的热点地区的房价将出现回落。同时，2002年房地产空置面积仍有较大增长。这两个因素对部分地区的房地产投资的未来预期会产生一些负面影响。