差异化写字楼争宠中关村

写字楼数量结构不均衡

作为北京写字楼供应最集中的地带之一，2002年中关村约有40万平方米的写字楼投入使用，目前在建在售的有227万平方米，今年预计还要增加50万平方米。目前，村里的写字楼数量和结构存在一定程度的不均衡。来自中关村科技园区管委会信息统计处的数据表明，中关村企业2000年增加39.26%，2001年增加29.63%，并达到创纪录的8019家。而同期，中关村写字楼的增加速度却不到15%。由此看出，中关村地区写字楼数量发展远远跟不上企业数量的发展要求。

在结构上，由于写字楼数量品质存在缺陷，造成相当部分入园企业采取园外办公。据统计，包括写字楼、酒店、商住公寓在内的中关村办公用房一共有193万平方米。其中，日租金每天在每平方米5元以上的占30%，3元以下的40%，整体出租率约为80%。由于接近一半的办公用房属于租金在3元以下的偏于简陋、物业管理一般的办公用房，有相当一部分企业难以在中关村找到合适的办公地点。有统计数字显示，目前中关村IT企业有39%的企业在政策区以外有办公面积，这个数字据估算不少于100万平方米，已超过中关村现有办公用房面积的50%。可以说，总量上写字楼数量的缺乏和非专业、管理一般的准写字楼的大量存在，对后期中关村写字楼发展提出了较大挑战。

差异化写字楼异军突起

在中关村一直存在一种呼声：这里太缺少与中关村高科技园区的定位相匹配的国际级大企业，中关村太像个“村”。过多的低档办公楼、电子市场云集，中关村仍摆脱不了10年前“电子一条街”的影子，而距离“中国的硅谷”还有一定距离。此时，左岸公社、财智中心、柏彦座、辉煌时代等一批高档个性化写字楼横空出世大大提升了村内写字楼的层次。

左岸公社由于看好快速成长型企业，瞄准8000元和13000元的价格空当，该盘取得了良好的销售成绩；财智中心由于在产品形式上采取了小套间减少客户资金投入、框架结构便于客户今后扩展，开盘一个月销售60%；本周刚刚开盘的辉煌时代大厦面向大型高科技企业和跨国机构，在弥补写字楼市场空缺、改制硅谷商务格局的同时，凭借超现代风格的双角锥交错联体建筑塑造了中关村地区新派写字楼的先驱形象。

凭借差异化突出重围

未来几年，整个中关村地区将有超过300万平方米的中高档项目推向市场，现在的销售不过是刚刚拉开中关村写字楼大战的序幕而已。不仅如此，中关村周边写字楼项目也对“村里”客户虎视眈眈，地处航天桥西的世纪裕惠大厦也以5A甲级高档商务写字楼的定位出现，就瞄准了“村里”的成长型企业。中关村写字楼商会副会长刘志硕认为，目前中关村写字楼市场有点供过于求，在售的项目都能感受到阶段性压力。但由于举办奥运会的关系，2007年后一段时间内该地区原则上不会有新项目出现，为此目前中关村写字楼已进入“储备阶段”。

在这一竞争激烈的储备阶段，刘会长认为只有符合中关村特点又有自身优势的写字楼才能杀出一条血路。入住达80%的柏彦座就是定位为软件出口基地，凭借特殊的楼宇配套，吸引了金山等一批软件企业落户。而辉煌时代人性化的考虑到入住公司规模的多元化，角锥交错的建筑形式令大厦楼层面积呈金字塔形向上递缩，使中小型公司共享楼层的同时，大型企业也能选择整层办公。刘会长认为中关村写字楼应力求在三个方面寻求差异化发展：首先是景观，中关村依山傍水，还拥有明清园林建筑均好性的景观应加以利用；其次是本地特色，中关村具有独一无二的人力资源和技术、贸易资源；还有就是个性化、人文化特色。具备了人无我有的特色，才能在密集的写字楼丛林中脱颖而出，留装村”里的大小企业，从而赢得写字楼自身的发展空间。