业内专家解读北京楼市新信号

10月28日，在央行宣布加息前一天，建设部首次公开发表《怎样认识当前房地产形势》一文，文章内容提要如下，此文背后带给北京乃是全国楼市的信号是什么？ ■房地产投资走势说明宏观调控已见成效 ■从动态上看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势 ■现实的房价变动过程必然是有涨有跌、有起有落的 ■房价上涨的主要原因是地价上涨和商品房档次明显提高 ■当前房地产金融仍是银行的优质业务 ■融资渠道多元化和证券化是化解房地产投资风险的根本举措 ■建设部发布此项报告对楼市意味着什么 北京知名代理机构之一协成公司总经理王晓航认为，文中从宏观调控、房价涨落、房地产金融，包括融资多元化和证券化都有所阐述，表达的基本意思就是四个字“稍安勿躁”，无论对开发商还是对买房人或其他参与在房地产市场中的主体而言，大家都应该达成一个共识：面对今天房地产这样一种前所未有的大变革时期，太多的理论和实践问题摆在面前，大家都在面对考验，面对难关。 华高莱斯国际投资顾问北京公司的总经理李忠认为报告回答了民众、学术界和政府其他部门因为不了解而争论颇多的一些常识问题。李忠认为，建设部此举是在"正本清源"，解决了长期以来中国房地产行业中的认识论问题。 ■北京房地产市场有没有虚火 零点调查总裁袁岳认为：整体上北京房地产市场还没有构成泡沫市场，但不排除有泡沫因素。在北京经济适用房与小别墅这样两端的供应并未表现为过剩,实际上还有很大的供应缺口;但是中高档公寓的供过于求是不争的事实,高空置率也正位于此。而让人不安的是，目前市场增量中,这块依然是热点。市场盲目性与对于银行资本的依赖性,使得局部市场的风险非常高。 ■北京房价因何上涨 建设部在报告中指出，"现实的房价变动过程必然是有涨有跌、有起有落的；房价上涨的主要原因是地价上涨和商品房档次明显提高。"北京的房价是不是一直在上涨？上涨的主要原因是不是地价的上涨和商品房档次的明显提高？ 对此，王晓航认为，就目前，买房人在买房时遭遇到的开发商的强势态度而言，北京的房价肯定是在上涨过程中。而且综合相关土地、金融、推量、开发商主体等相关因素，就北京市而言，房价降价的可能性很小———北京的房价本身就没大涨过，没有大家所想象的那么多泡沫，但也没有充分的数据和迹象表明以北京大都市的以解决居住为主，改善和投资目的为辅的购房消费动因有明显消失的理由。 　　而大地顾问的大地顾问段枚焱明确指出，北京的房价上涨是不争的事实：区域基础设施改善，土地价值自然提升，土地价值提升，房价也自然上升。2004年以来的房价上涨类型属于供给短缺型。由于土地供应短缺，在需求正常增长的情况下，土地供给相对不足导致商品房供应相对不足。从政府的统计数据上看，今年前三季度新开的商品住宅面积下降了4.8%，今年一到三季度，北京市房地产投资新开项目440个，比上年同期减少45个。不难看出，土地有效供应不足是导致住宅供应不足的主要原因，因此，在不改变土地市场发展方向的前提下，政府是否应该考虑适当松口、分步完善土地资源配置机制、降低门槛。 对此，北京中原李文杰却认为，当前北京市的实际土地充足，短期的房价变动，主要受近期土地政策调整影响呈现阶段的上升，但是长期来看，还是应从土地及需求方向进行分析。 ■北京的空置率是否有下降趋势 建设部的观点是从动态上看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势。但北京中原李文杰却认为，辨证来看，商品房的空置面积按照统计的角度，即出售即算不空置的基数来看，确实数据显示出空置面积在下降。但是国际通行的计算方式却是按照无人居住或使用来计算的，因此，若是将未出售的加上售出但是未使用的均计入空置面积的话，事实上，整个行业的空置面积仍旧在继续增加。李忠也认为，房地产市场真正可能形成泡沫的不在供应，而是在老百姓的需求，当"闲置率"即买了没有入住，闲置在那里的房子增多时，就应该警惕需求方面是否会出现"泡沫"。 ■买房还是观望 袁岳认为，与制造业比较,即使在加强控制以后，房地产依然有更大的利润空间诱惑，因此,不排除短期楼市供量变动，但从一个相对长期的时间段来看，北京楼市则不会存在明显的供应短缺，楼市稳中小升的大势不变。王晓航认为，消费者应该有一个理性的购房计划：想好买房的真正原因和理由，之后，不失时机地去选择理想的项目。 　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者：余美英)