中国入世槌声未落　美商急探北京楼市

11月中旬，当世贸组织第四届部长级会议主席、卡塔尔财政、经济和贸易大臣卡迈勒宣布中国入世的槌声还在中国回荡，来自美国爱达荷州的一批房地产业服务商“急先锋”已经抵达北京，先后访问此间的房地产开发商太合地产集团和北京市朝阳区政府，寻求双方合作商机 　　此次来到北京的美国服务机构有美国道林公司、西式房屋公司、美国喷植绿化公司等，他们对中国市场早有打算。此次，趁着中国入世的热潮，这些公司迫不及待地与北京开发商和政府接触，开展公关工作，为将来抢滩市场铺平道路。 　　美商公关双管齐下 　　就记者目前掌握的情况来看，美国著名房地产服务机构在北京一方面直接向房地产商推介自己，另一方面，则积极推动两国政府间往来。 　　中文名为韩晓梅的美国喷植绿化公司总裁对中国并不陌生。据爱达荷州驻亚洲办事处有关官员介绍，这家公司曾经和兰州沙漠研究所合作，在甘肃景泰县开展沙漠绿化实验，取得相当成果。但11月13日韩晓梅女士与太合地产集团总经理李长山的会谈是这家公司首次访问北京的房地产开发商。韩晓梅女士在会谈时表示，美国喷植绿化公司的科技成果可以在一到两周内长出绿地，这在房地产业蓬勃兴起的北京乃至中国有着广阔的市场前景。韩的意图很明显，希望通过切入北京市场进入中国。 　　美国高档别墅设计领域顶尖的道林公司在全球享有盛誉，尤其在单体别墅设计方面卓有成就。11月下旬，其总裁皮埃尔先生率领公司数名员工今年内第二次访问了北京太合地产集团。皮埃尔不仅向太合高层展示了该公司在世界各地的设计成就，更直接地希望与太合地产集团在未来一两年内有所合作。皮埃尔说，中国入世意味着这个国家加快经济全球化步伐，将更多地参与到世界经济运行，在接受竞争挑战的同时，分享别人已经取得的成果。在此背景下，一些大城市的居民生活水平将得到提高，对住宅品质的需求也会大量增加。具备强大别墅设计能力的道林公司面对前景广阔市场当然不会无动于衷。 　　皮埃尔的愿望也许很快就要实现，太合地产集团总经理李长山接受记者采访时表示，太合公司目前正在北京东四环开发以独栋别墅为主的太合嘉园，其目标定位是打造北京极品别墅区。李长山说，所谓极品，必须是每个环节都能够做到最好。而国内在别墅生产领域的水平的确不如西方一些富有经验的同行。因此，如果确有必要，太合希望在太合嘉园项目的每一个重要环节都能跟各个领域国际上最出色的公司合作。 　　在11月中旬来华“公关”的这批美国房地产相关行业服务机构当中，西屋公司的行动最早。这家以生产木制别墅闻名的公司今年10月底已经在中国天津开设了一家木材加工厂。公司总裁米勒谈及来华开拓市场时说，早在几年前，他就判断出在不远的将来，中国的市场机会前景广阔。西屋公司自去年以来和北京海淀区四季青乡在香山合作生产木制别墅。不过，米勒先生认为，这个项目所生产的木制别墅已经被中国化了。为确保产品能够体现“西式”别墅的原汁原味，西屋公司决定先在天津市开设一家木材加工厂，从所有生产环节上确保产品品质。 　　在不久前针对“加入WTO对中国地产界的影响”的调查当中，接近75％的北京地产界人士表示，房地产业地域性很强，境外同行的威胁不会太大。和政府的关系是“地域性”的重要含义之一。 　　但从此次美商访问北京的行程来看，尽量消除“地域性”障碍是其重要任务之一。西屋公司早在今年早些时候就与中国同行联手，在美国爱达荷州和北京朝阳区之间牵线搭桥，促成双方结为“友好城市”事宜。目前，这一工作正在积极进展之中。米勒先生希望通过企业之间的合作促进政府之间的友好往来，从而反过来推动两地企业间深入合作。 　　北京楼市掌声欢迎 　　对于这些房地产服务机构的到来，北京房地产商已经表现出浓厚兴趣。太合地产集团总经理李长山说，北京楼市发展到现在，很多开发商在建筑创新、提高建筑水平方面感到力不从心，楼市整体水平大致处于徘徊停滞的状态，产品市场表现不力，急需突破。而在建筑设计、园林规划等方面，美国已经发展得非常成熟，有很多先进的经验、技术值得借鉴吸收，将之引进到北京，好处不言而喻。 　　但李长山同时认为，美国房地产服务机构的进入，对国内的同行的确会构成强烈冲击，后者会在竞争中失去相当一部分市场份额。 　　事实上，这种情况在过去的几年内早已发生。境外建筑设计师、园林和景观设计师已经在北京楼市比比皆是，很多项目尤其是高档项目中已经打上了他们的智慧烙印，甚至因此而热销。而国内的同业在直面竞争且失去市场的同时，在家门口得到了学习机会。 　　如果单纯从楼市发展进步的角度来观照境外建筑界进军中国市场，他们的到来无疑值得欢迎，但同样需要关注的是国内建筑界的市场生存能力问题。因此，中国建筑领域入世谈判拉锯战主要集中在这一问题。 　　建筑服务入世规则 　　据参加中国建筑领域入世谈判的建设部建筑管理国际处赵晖先生介绍，入世谈判结果实际上只是一个减让表。这张表把所有服务产业的服务形式分了4类。一类叫跨境服务，就是服务是在国外做的，比如国家大剧院完全是外国设计师在国外完成的；境外消费是第二种交易形式，即业主委员会到国外买他的服务；最重要的是第三种交易形式：商业存在，实际上就是到国内设立合资或独资公司成为法人来提供服务；第四种形式叫做自然人移动，即外国人作为个人受聘于异国单位提供服务。 　　在中国建筑业入世双边谈判当中，中国方面所做的努力就是根据这4种形式在减让表上填上国内关于这些方面的限制。第一个方面就是市场准入，第二方面是国民待遇。据介绍，整个谈判中的建设领域按照联合国产业分类标准，分为施工、建筑设计、工程服务、综合工程服务、城市规划设计等几大类，而房地产则单列为另一块。 　　赵晖介绍说，根据中国入世协议，在设计方面，将允许设立合资合作的设计师事务所，但是不允许国外独资。另外，在跨边境交付上，允许到方案设计这块。外国公司做好以后，我可以买你的。但是到了扩充设计以后，包括扩充设计在内，都要和中国的有资质的设计单位进行合作才能进行。这是现行市场开放的条件。同时在加入世贸组织后5年内允许设立独资的外国设计师事务所，但要取得中国设计单位的资质。5年以后，设计这块就没有保护了。国内投资的项目，5年以后，取得资质的独资的外国设计师事务所也可以做。 　　即便中国国内的设计业得到一定的保护，赵晖还是希望国内设计这块更应该抓紧。因为政府在这块的保护相对弱一点，几乎完全开放国内市场。如果著名的外国设计师来投资，只要他能够高薪聘用有中国建筑师资格的人，可能会对国内设计造成冲击。城市规划方面的承诺和设计基本上一致。 　　值得注意的是，赵晖认为，目前国内开发商请外国人来设计住宅，严格意义上讲是不法之举。赵晖说，在跨境交付方式上，我们过去的规定不变。实际上，我觉得我们国家的很多业主现在不光是在方案上，甚至包括详细的扩充设计方面也都买了外国人做的。像很多房地产开发商搞住宅设计，他们觉得国内人设计的房子卖不出去，就找外国人来设计，而且以请外国人设计来做广告，这根本就已经不符合方案设计了。严格地讲，这些行为都是违法的，是我们的执法力度不严格导致的。 　　另外，将会给本土建筑业带来冲击的是自然人移动主要是设计师资格的移动，即资格互认。虽然这不是世贸组织谈判的内容，而是由国家和国家之间的双边协议来确定的，且中国目前只跟英国搞了结构工程师的资格互认，其它的领域还没有完全开放，但更应该谨慎。一旦实施资格互认，中国建筑师可以走出去，但是外国建筑师进来对我国的冲击会更大。英国、美国、日本等国家都迫切要求和中国实现资格互认。 　　在其他相关领域，由于中国近年来的开放和WTO规则相差不多，所以几乎没有太多让步。总的来讲，房地产基本上是开放的。 　　入世设计市场会受多大冲击 　　赵晖认为，入世后，外商在施工市场方面不会有太大的扩大。其理由是虽然中国允许外商设立独资公司，提高了外商进入的门坎。一旦新的外商投资建筑企业管理的规定出台，近三分之二的外商投资企业将被关之门外，所以“我们设想在短期内外商市场不会扩大”。 　　据介绍，目前大陆合资合作的设计公司的情况大体是这样的：和港澳台合资合作的设计单位有40家，中外合资的有80家，一共是120家，全国是12500家，合资的正好占1％。他们本身已经在国内施工设计、建筑设计、工程等市场占有相当份额。因此，在入世后，短期内，设计市场不会有太大的影响。但是，5年以后，完全允许独资进来以后，外资市场的比例可能要放大。 　　如此看来，美商此次打探北京楼市其实有两个目的，一是稳住既有市场，再就是将为5年后在中国“安营扎寨”。