取消毛坯房对建陶产业的影响

北京市建委日前正式出台了《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定》的（征求意见稿）。《规定》要求，今后北京新建商品住宅要以四种方式做到一次装修到位，这标志着“毛坯房”真正要退出北京房地产市场。与此同时，上海市住宅发展局的有关领导也向媒体透露，上海将用三年到五年的时间取消毛坯房，全面推进全装修制度。受北京影响，一些装修好的成品房已在天津陆续上市。而据国家有关部门的统计，在我国房地产业发展较为成熟的广州、深圳等地，成品房已占50以上的份额。看来备受社会各界关注的“取消毛坯房”即将成为现实，而代之的“成品房”将成为未来城市新建商品住宅的主流。 　　从“毛坯房”向“成品房”过渡，影响最大的莫过于建筑卫生陶瓷产业。下面就“取消毛坯房”对建卫陶瓷产业的影响谈谈个人看法。 　　建陶市场：销售环节将有所减少 　　从消费角度来看，商品房装修用建筑卫生陶瓷经历了三个阶段：首先是集团消费时期。这一时期房子由单位统一购买，装修通常也是单位统一进行。由于属于福利性质，大多数单位都选择一些档次与价格相对不高的建陶产品作为装修材料。此时建陶业还处在发展初期，竞争也不象现在这样激烈，企业之间的品牌形象差异也很小。因而在这一时期，建陶产品选择的自由度很高、随意性很强，更多是关系营销。第二个时期是在90年代中后期。这时购买商品房的主体已从集团逐渐转为个人，同时购房的大都是改革开放初期先富裕起来的财力较为雄厚的家庭。与前一时期相比，房子的装修档次有了较大的提高，因而对装修用建陶产品的质量、花色、品牌等也有了较高的要求。个性化装修带来了建陶市场的空前繁荣，但同时也带来了一系列的社会问题。第三个时期就是这几年。由于个人装修所带来的社会问题越来越尖锐，很多购房者希望的是“提个包进房”就可以入住的“成品房”，而不是“扛一个大锤、折腾两三个月”才能入住的“毛坯房”，“成品房”越来越受到购买者的青睐。可以说，“取消毛坯房”既是维护社会安定团结的需要，也是购房者的共同心声。 　　随着“成品房”的日益兴旺和“毛坯房”的禁止入市，城市建陶零售市场将逐渐萎缩。其实这两年建陶企业已经明显地感到零售市场所面临的巨大压力，同时也普遍认为工程销量在稳步增长，根源就在于“成品房”已在城市开始走俏。 　　“取消毛坯房”将使建陶市场更多的面对房地产开发单位，是不是普通老百姓。因而在城市到处设立分销商、组建建陶小商店的营销方式将逐步被遗弃。未来的建陶市场将是在城市某一处或几处（依城市大小而定）集中展示建陶企业产品的展示中心，且随着“取消毛坯房”的逐步推广，展示中心规模将越来越大，品种将越来越全，档次越来越高。从某种意义上看，这种展示中心也就是为购房者提供更多、更好选择的装修样板。 　　“取消毛坯房”对建陶市场更大的冲击在于：城市中分销网络已不再重要，重要的是建陶企业本身在房地产开发商心目中的地位和品牌形象。这对经销商来说，无疑少了一个极其重要的与厂家合作的砝码。甚至可以断言：随着“取消毛坯房”的推广，城市的建陶销售将逐步从经销商代销向厂家直销过渡。因为只有这样，才能真正降低建陶生产企业的销售成本和房地产开发商的采购成本，而对购房者来说，也可能会因为减少一个销售环节而获得更大的实惠。据了解一些大型建陶企业已经开始规划这样的销售战略布局。 　　建陶企业：品牌和规模至关重要 　　毫无疑问，“取消毛坯房”对建陶企业的影响是巨大的。消费主体的变化必将导致消费市场的变化。在“毛坯房”时代，房子装修更多的是依个人意志为转移，可谓“千人千面”，所选择的建陶产品的品种、花色、档次、厂家都会“因人而异”。但到了“成品房”时期，房地产开发商统一装修，从质量、成本、施工以及其他因素考虑，同一小区可能只会选择几个建陶企业甚至是一个建陶企业所生产的产品。 　　作为房地产开发商，在进行住房装修时与一般的装修公司完全不同，即使是委托装修公司装修，房地产商也会在装修质量上要求更加严格和到位，（他们比普通老百姓更在行），因为房地产商一定会把形象、质量放在首要的位置。试想一个小区，先入住的业主已经在投诉房子装修质量时，后面的购房者还敢再买这样的房子吗？正因如此，房地产开发商在选择装修材料或装修公司时，首先考虑的就是质量，甚至还会将一些优秀建陶生产企业和优秀装修企业的形象作为自己小区一个卖点。因而，建陶生产企业本身的形象、所获的荣誉，以及过去的业绩都成为竞争时一个重要的砝码。 　　房地产商在购买建陶材料时，其次考虑的是成本。对于房地产商来说，装修一个住宅小区，每一片砖降低1元钱，都会给企业带来丰厚的利润。因此，价廉物美、品牌形象好的优秀建陶企业将更受房地产商的青睐，而一些质量很高、价格很高的建陶产品，相对的市场份额将有所降低。这对大陆本土建陶企业来说，无疑是一个好消息。因为目前进口的建陶产品和合资、外资企业的建陶产品，虽然质量过硬，价格也很高。房地产商如果选择这类产品，势必造成房价高企，而房价过高一直是房地产市场不够活跃的最主要因素。 　　房地产商要考虑的第三个因素应该是产品配套。从方便施工和发生质量问题处理的角度来分析，房地产商在一个小区所选择的建陶产品生产厂家会尽可能少一些。这个道理其实非常简单：谁也不愿今天与这个企业打交道，明天又要与那个企业去谈判。因为这样，时间的浪费、时度的延缓、质量的把握等方面都会带来一系列的问题。因此，配套能力越强的建陶企业将越具有市场竞争力。 　　“格调单一”，有人认为这是“取消毛坯房”后带来的最大的遗憾。其实，“取消毛坯房”，房子只是硬装修已经完成，而软装修是在业主入住后才进行。住房风格更主要的是靠软装修来体现，如家具种类、床上用品、窗帘布艺等不同都会给住宅带来完全不同的效果。不过即使由房地产开发商统一进行硬装修，也可以保持不同的房子具有不同的风格，当然这必须建立在建陶生产企业提供更多花色品种产品的基础之上。可以预见，随着“取消毛坯房”的逐步推广，房地产商在选择建陶产品时，将对生产企业所提供的花色品种提出更多、更高的要求，以满足不同层次、不同习惯的购房者的需求，这对建陶生产企业的生产能力、开发能力都将是一个严峻的考验。 　　“取消毛坯房”对我国建陶业未来的发展无疑是利大于弊的。这些年，我们一直说要对建陶企业扶优、扶大、扶强，也许，取消了毛坯房，房地产市场这只无形而有力的手真正会帮我们实现这个理想的目标。