保障房“顶层设计”呼声再起

　　保障性住房建设作为保障民生、调控楼市的重要政策，已在社会引起高度重视。

　　近日，温家宝总理在国务院常务会议上指出，要加快推进保障性住房建设，提高规划设计水平，加强工程质量监管，抓紧建立健全分配和管理制度，尽快形成有效供应，让人民群众看到政策的成效。

　　而“顶层设计”作为保障房建设提纲挈领的思路，其关键性同样得到重视。作为平衡房地产市场的重要砝码，自高层发出房地产市场需要“顶层设计”的声音后，在10月29日由新华网举办的首届中国保障性住房发展高峰论坛上，与会的业内人士也纷纷呼吁，保障房建设的“顶层设计”不容忽视，需要加快推出。

　　简化目标明确主体

　　“目前，我国的保障性住房种类太多，如何确定符合我国国情的保障方式，合理确定保障范围和保障标准，降低使用成本，提高保障房的使用率，建立可持续的、符合我国国情的住房保障体系已成为当务之急。”一位来自房地产主管行业协会的领导面对当前如火如荼的保障房建设，如此表述了他的愿望。而他的观点同样得到房地产企业高层管理者的赞同。

　　远洋地产行政总裁李明认为，保障性住房建设的目标应该简化，目标设计的主体应当明确，中央、地方各司其职。房地产调控应当站在建设保障性住房的大前提下去考虑市场调控问题，这样构建政策才会比较合适。

　　他说：“保障房建设应该首先明确政府的责任，怎么筹资、预算怎么做，不要轻易分解。制定一个政策目标不会花太多的时间，应该让公众、人大、财税部门研究好这个钱到底谁出、盖什么样的房子，然后再来推进保障房建设。所谓‘磨刀不误砍柴工’，否则，保障房建设会产生极大的浪费。”

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长苗乐如认为，“这是一个长期的‘顶层设计’思想，是指导中国住房制度建立，包括供给和分配的一个根本性的思想。两个体系建成并实施到位的话，一定有利于住房市场的健康蓬勃发展，有利于房地产行业的健康发展。”

　　“因地制宜”则是苗乐如对保障房建设的另一个重要思路。他认为，对于保障房建设的量化指标，各地应该因地制宜，根据市场和群众购买力来把这个任务完成好，而不是盲目追求开工率。

　　同样来自企业、有着保障房建设实战经验的首开集团总经理潘利群也认为保障房的目标、统筹部分有缺失。“我个人认为住房是一个系统工程，房子里是要住人的，那么我们对于保障性用房的统筹考虑、统筹研究似乎做得还不够。”在他看来，保障性住房项目的选定、位置、配套、标准要符合今后居住在保障房社区里的人的生活需求。

　　南开大学经济研究所马先标副教授指出，保障性住房研究领域目前存在两个突出问题：一是尽管理论研究已开始引起重视，但普遍水平还有待尽快提高，没有先进的理论做指导，想在实践中成功是不太可能的；二是在保障性住房金融实践层面，机构改革已经不能再等了。

　　“保障性住房建设一定要坚持市场主体这一基本原则，百姓买账、政府买单需要在‘顶层设计’中制定清楚。”李明强调，“在制度设计不足的背景下，大规模地推动保障房建设，会产生变相兴建福利房等搭车现象，加上分配环节的不公平、不透明，将可能使保障房建设沦为一场巨大的财富不公平分配的盛宴。”

　　对此他认为，正在展开的保障房建设目前遇到的最根本问题是，前期的工作谋划不足，从土地供给、任务制定到政府的审批都很快，但是在建设、管理与分配环节却快不起来，这已经成为影响保障房建设效率的最根本原因。

　　创新融资方式

　　随着保障性安居工程的进一步推进，如何找到有效的融资途径已经成为保障性住房避免或及时弥补资金缺口的首要课题。

　　9月中旬，国务院常务会议曾明确提出，在加强管理、防范风险的基础上，银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公租房项目直接发放贷款，也可以向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款。由此透露出的政策信号对加快保障房建设无疑是一个利好消息，也有利于整个房地产市场健康发展。

　　因此，针对“如何破解住房保障安居工程金融瓶颈”话题，国务院发展研究中心高级研究员高伟表示，明年保障房建设资金缺口仍可能较大，须给予更多支持。财政部财政科学研究所所长贾康则建议，要在市场环境下运用有限的财政资金尽量创新发展，以调动民间资本共建保障房。

　　“要拓宽融资渠道，除了依靠中央财政下达的补助资金和各级的配套资金以外，还要通过金融创新多方面搭建融资平台、多渠道筹措资金，用好信贷、财税支持政策，确保资金投入。”来自中国房地产业协会的领导开门见山地说。

　　对此，高伟直言，经济适用房和两限房都是可以出售的，产权相对比较清晰，并且还有一些配套的收益设施，融资难度不是很大，难的就是产权不清的公租房和廉租房。

　　“在我们的调查了解中，按照现在的政策和租金水平，如果不考虑贷款利息，最快也要30年才能收回本金，这确实是一个难题。为此，要想调动众多的社会资金参与公租房和廉租房建设，确实有一定的难度。”高伟说。

　　他坦言，“十二五”期间要想完善保障房建设，还需要创建一些期限比较长的（十年、十五年）、成本比较低的、比较稳定的融资渠道，必须“要下很大的功夫”。

　　高伟还表示，受今明两年保障房集中开工建设影响，明年保障房建设资金需求仍将有所扩大，“如果没有其他有效的融资渠道，明年的资金缺口可能是一个比较大的问题。”

　　为此，高伟提出建议：其一，必须加大各级财政对保障房建设资金的投入，对资金缺口比较大的地区应该逐步加大地方和中央预算的投资安排，确保投资比例和投入资金有所保障。中央安排专项资金的时候建议向中西部地区、偏远地区有所倾斜。其二，建议创新一些融资方式，例如社保资金和企业年金投入保障房建设应该有更明确的要求，对于中央财政资金，建议采取贴息、担保、补助的方式调动更多的资金投入保障房建设。

　　贾康分析认为，保障房融资要特别注重政策性融资的内在规律性，要在市场环境下运用有限的财政资金，尽量去创新发展一种政策性资金市场化运作、专业化管理、信贷式放大的机制，要使财政资金产生“四两拨千斤”的作用，以实现调动社会民间资本形成合力的共赢局面。