房地产好时光将持续2－3年

中房集团董事长孟晓苏在日前由搜房研究院举办的“中国房地产学院派成功模式运营研讨会”上发表讲话指出，中国房地产业又迎来了继九十年代初期房地产热之后的又一轮高峰，而且至少还要持续2－3年，这也是中国房地产业正在面临的前所未有的大好机遇。 　　孟晓苏是经济学家厉以宁的第一个经济学博士，也是九十年代政府机构改革中较早下海的部委官员之一，他说，在过去的二十年发展过程当中，中国的房地产出现了三次高涨期，一个是八十年代初期，一个是九十年代初期，还有一个就是在现在。 　　房地产正处于第三个高峰孟晓苏说，第一次高峰是小平同志在八十年代初期的第一次讲话以后，也就是在1981年有了中国房地产集团的前身，在北京成立了北京城建开发集团，有一批企业。第二次高峰应该说是从1988年，有人说是1992年。实际上，1988年中国修改了《宪法》和《土地管理法》。土地使用权可以有偿转让，由此各地在酝酿新一轮房地产高潮期。这股蕴藏的能量在小平南巡讲话以后爆发出来，就形成了1992年、1993年房地产特殊的这么一段高涨期。 　　第三个高涨期就是现在，应该是从1988年开始的，当时是有东南亚金融风暴的大背景的。当时有些学术界人士、政界人士认为必须打压房地产热。应该说1996年中国的房地产已经降到了谷底，但是有些人判断失误，还是要打压房地产热，为什么呢？他们有一个依据，说泰国、东南亚金融风暴从泰国开始，泰国就是从房地产开始的。搞不好房地产，下一轮就是中国金融风暴的起点，但是，事实证明，他们说的是错的，幸亏国务院没有采纳这些错误的意见，还是采取了推进住宅建设的政策，刺激了住宅消费，这样带动了一轮新的住宅消费热，也带动了国民经济的发展。 　　孟晓苏从三个方面阐述了他的理由： 　　第一是增长强劲。谈到增长，首先应该注意一下销售增长，最近几年房地产销售增长很快，从1996年到2000年，销售额增加了1.7倍，也就是说相当于1996年的2.7倍，从销售面积看增加了1.5倍，相当于1996年的2.5倍，从而拉动了投资，投资增长这几年也比较快，大家可以看到房地产投资1997年的时候还是负的13.5％，但是到1998年上涨13.7，1999年增长11％，2000年增长了19.5％，今年到5月份增长是17.6％。 　　第二是规模。现在我国的建设规模已经居世界前列，建房总量是世界第一位。1996年以来就突破了12亿平方米，从1999年开始，每年城市建房就突破了5亿平方米。我们把这个跟国际上做一个比较，国际上有一个通用的标准，叫每千人每年竣工的房屋套数，这是衡量一个国家在房地产和住房建设方面一个重要的参考标准。 　　我国1999年和2000年每千人建成了住宅16套到16.5套，而现在一些发达国家是每年每千人建10套。城市居民的居住面积在逐年增长，使用面积已经到了14.7平方米。但是14.7平方米如果和美国人均60多平方米，欧洲国家人均45平方米，就是新加坡这样地少人多的国家，现在人均是26平方米，我们还是太少了，所以房地产还是有巨大的发展空间。 　　第三是房产业的拉动作用。据测算，以前认为，房地产开发投入1元能够带动1.95元的各方面的消费和产出，但实际上每1元钱的房地产投入会带动社会上2.86元的各项产出，这个叫诱发系数，这个诱发系数又叫拉动系数，拉动系数就是1：2.86.实际上就是每100亿元的房地产投资可以拉动包括采矿业，商业、煤气、电力、自来水、货物运输、仓储、社会服务业、农业、金融保险、邮电、饮食、综合技术服务等各方面的产出加起来是286亿。 　　最近也有专家测算，每年GDP增长百分之七到八，房地产占了多少？现在他们测算结果是占1个点到1.5个点，我认为这个分量应该说是合适的。那么除了说到房地产增长速度带动了国民经济增长速度以外，我们还注意到虽然我国这几年出现了通货紧缩的迹象，但就是在这么一种情况下，房地产仍然是购销两旺，价格持续上涨。全国大中小600多个城市的平均数，到今年五月份，最后成交就是每平方米的房地产包括住房和各类房地产平均价格是2368元，比去年12月份上涨了20％左右。应该说房地产这几年的价格市场是一枝独秀。 　　房地产的周期性 ^^^^孟晓苏说，房地产本身是一个周期性很强的产业。对于宏观经济形式的变化反映敏感，有周期性发展的规律。房地产周期有四个阶段，第一个是复苏和增长阶段，第二个是繁荣阶段，第三个是瘟疫和衰退阶段，第四个是萧条阶段。我们经历了整个九十年代房地产的发展，所以对这四个阶段有比较切身的认识和体会。因为我们现在处在连续三年增长的这么一个火爆时期，由于历史的经验教训，我们不少的行业人士现在不断给自己提出这么一个问题，就是什么时候房地产会掉下来。有人问我北京什么时候变成海南岛，我说不至于，但是可能性不是没有。所以，研究周期性理论对于我们房地产业内人士来说，应该是非常重要的。 　　他说，这需要根据多方面的数据进行具体分析。比如用全国房地产的销售额和投资额的增长来分析，可以看到，我国的房地产的周期发展和GDP的增长有着相互呼应的关系。现在我们国家房地产进入了一个新的发展期，有人担心我们目前这个时期会不会发展过热，从目前这个市场容量、购销两旺这个形势看，我和国家统计局的权威人士曾经探讨过，我们都认为全国的房地产的高涨期还应该有两到三年的好时候，也就是说这个高涨期应该是五到六年这么一个时期。为什么作出这么一个预言呢？一方面因为它是需求拉动，不是投资拉动；第二方面是基础坚实，不是增长乏力；第三方面是理性发展，不是盲目发展。 　　外资迟早会进入房地产 ^^^^孟晓苏说，今后有不少东西需要从国外引入，特别是房地产中介业、服务业里边的一些关键行业。但是为什么在需要外资进来的时候，在房地产这么火爆的时候，外资不进来反而退呢？第一，1994年到1997年中国的房地产急剧下滑，不光是吓退了中国的开发商，也吓坏了外资，主要是政策不稳；第二，美国的纳斯达克股票火爆，虚假繁荣，有不少资金从东南亚流到了美国，加入纳斯达克市场，当然，他们错过了中国蓬勃发展的三年房地产发展的好形势，与赚钱的好机会失之交臂；第三，汇率风险问题。但是，千万别对引进外资失去信心，因为毕竟现在国外的基金经理们也没事可做，到纳斯达克上市现在赔钱，搞传统产业也不牢靠，年初我们就分析，可能下半年（他们）开始做中国的房地产股了，所以我们对引入外资还需要有信心，当然这也要靠我们自己去做。 　　房地产企业需要规模 ^^^^孟晓苏说，目前我们国家的房地产企业正处在一个成长阶段，无论是在技术上还是管理上都比较落后，真正有实力高素质的企业还比较少，而且多数企业还没有真正建立现代企业制度，竞争力比较弱。现在摆在我们面前的课题是如何尽快提高我们企业的素质。总体来说，有三个字概括现有的开发企业状况，25000多家企业总体状况是小、散、差。从企业的资质上说，二级企业和一级企业加起来也就不到14％，大部分是三级企业和三级以下的企业，什么是三级以下的企业？那就是没资质的企业。和香港80％的房屋是由十大开发公司开发的不同的是，我们内地70％的房屋是由三级和三级以下的企业开发的，这也就是现在房屋的质量比较差，老百姓投诉不断的根本原因之所在。 　　孟晓苏说，解决这些问题，重要的要实行房地产企业的资产重组，房地产业要有小企业，小企业发展、小企业活跃是房地产领域里不可缺少的，今后也会长期存在。但是也需要大企业，目前中国是规模化不够，我们正处在以量的需求为主的开发阶段，而不像美国那种饱和的社会主要是去搞流通，以量的需求为主的萧条阶段是需要开发规模的。总体来说，房地产企业需要规模，而规模化是需要积极推进的。