张玉良：把“超高层建筑”插遍全国

　　7月9日，美国《财富》杂志正式公布2012年世界500强企业名单，绿地集团以2011年实现销售收入1478.74亿元的业绩入围，位列第483位，成为首家位列世界500强的中国房地产企业。入榜5天后，7月14日，绿地集团董事长兼总裁张玉良接受了早报记者的采访。

　　张玉良对绿地入围世界500强的自豪之情溢于言表，同时对今年上半年绿地的营业收入也相当满意。

　　绿地集团提供的数据显示，今年1-6月，绿地集团继续保持强劲增长，共实现业务经营收入1126.4亿元，利润总额54.8亿元，分别同比增长34%、37%。截至6月底，绿地总资产已达2051.3亿元。进入下半年，绿地提出“保三争四”的目标，全年有望实现业务经营收入2600亿元，利润总额130亿元。

　　超高层建筑的盈利模式

　　对于当前的房地产市场，张玉良说，3月份以来，市场成交逐月回暖，这其中也包括开发商以价换量以及结构转型带来的效果。

　　张玉良以绿地为例分析，近年来，绿地调整产业结构，其中在房地产业中，加大商业地产的比重。据张玉良介绍，商办类产品在绿地房地产销售金额中的占比不断攀升，2011年已经达到近40%；持有型商业规模逐步扩大，持有商业物业已超过300万平方米，在建面积超过1000万平方米。

　　发展商业地产，绿地的超高层建筑不可不提。

　　从2005年南京绿地紫峰大厦的开建，到如今17栋“绿地中心”在全国争相矗立。从浦江之滨的绿地滨江CBD到韩国济州健康医疗城项目，绿地以超高层为代表的一系列大型高端城市综合体的出现，不仅意味着产品能级、技术管理水平的提升，其背后探索出的商业模式是企业更具价值的竞争能力。

　　据张玉良介绍，超高层建筑投资时间相对长，但随着这些项目未来投入运营使用，保守估计每年有两栋投入使用，这会在未来几年绿地经营收入中明显体现出来。

　　张玉良说，绿地从第一栋开始摸索，如今造300米以上的高楼已司空见惯，这使得绿地在开发能力、物业管理等方面都得到极大提升。布局方面，当一个地区的GDP超过3000亿元、人口超过200万人，就基本具备建造超高层建筑的条件，未来绿地会继续建造超高层，不排除把超高层建筑插遍中国重要城市。

　　关于投建超高层建筑的资金来源问题，张玉良解释，超高层建筑的盈利模式，绿地是对核心物业进行保留，其余物业部分出售，并由绿地管理。这样，绿地既能从出售物业中收回成本，同时可以将部分持有物业抵押再融资，保证现金流的储蓄。绿地建造超高层建筑，成本回收时间一般要两年。而如果采用整体持有模式，成本回收将长达16年。整体持有虽然能获得物业增值的收益，但会占用大量的现金流。