中国的摩天大楼是过剩还是远远不够

　　中国在建摩天大楼总数超200座，相当于今天美国同类摩天大楼之和。5年后，中国的摩天大楼数量将超过800座。

　　关于摩天大楼过剩的批判声一下蜂拥而起。

　　然而，担心摩天大楼“压垮中国”的人大可放心，事实上，中国的摩天大楼的问题不是过剩，而是远远不够。

　　作为集约化用地的完美代表，摩天大楼在有限的城市土地和无限增长的人口这两个矛盾的个体间提供了解决方案。

　　中国在建摩天大楼数量和美国的摩天大楼相当，但中国的人口有13.3亿人，相当于美国3亿人口的4.4倍，中国的城市化率继续升高的同时，摩天大楼总量势必要大幅增加。

　　此外，中国目前的摩天大楼对于人口的容纳量远远不及美国。

　　比如美国纽约曼哈顿区，58平方公里的土地居住着超过150万的人口，建筑密度之高令人瞠目。另外，纽约地标性的摩天大楼帝国大厦，可以容纳超过8万人的人口，而上海最高的3幢摩天大楼加起来，容纳量也抵不过一个帝国大厦。

　　目前在一个国际一线城市，摩天大楼一直是政府解决大量人口涌入的优先方案。东京、孟买、墨西哥城等城市均有大量的摩天大楼建成或在建。

　　据英国《卫报》报道，到2050年，全球人口数目将从现在的65亿人上升到90亿人，届时，全球一些大城市的摩天大楼总量还会增长50%以上，以应对蜂拥而入的人口。

　　上海三大高楼容纳6万人

　　抵不上美国帝国大厦

　　在“2011中国摩天城市排行榜”内，上海紧随香港之后，152米以上高楼达到51栋。

　　“可以预见，上海摩天大楼数量将远远不止于此。”无论是盛世太平的董事长陈立民，还是世联地产的董事长陈劲松，抑或是易城中国项目营销部总监陈俊炜，业内人士观点高度一致。

　　在他们看来，上海有着经济发展雄心，没有摩天大楼是万万不能的，现有的摩天大楼也是远远不足的。

　　因为作为集约化用地的完美代表，摩天大楼在有限的城市土地和无限增长的人口这两个矛盾的个体间提供了解决方案。

　　容积率学问

　　美国曼哈顿地区，建筑容积率是12至21;而上海容积率最高的陆家嘴，建筑容积率也多在6.0以下。

　　这就是我国大部分城市目前土地资源利用效率的现实。

　　“摊大饼似的城市建设是无法让土地等到有效利用，上海城市副中心的商业设施的规划，以及上海都将可能产生地标性建筑。”世联地产华东区域战略顾问部总经理郑子丰断言。

　　基于的判断是，上海普遍容积率并不高，全市平均在2.5左右。向高空发展，提高利用率依然很有必要。

　　Gensler公司设计总监ChristopherChan曾做过这样的计算，如果我们将上海中心的体量（围封面积43万平方米）平铺到单层建筑，其占地面积将相当于整个天安门广场。

　　为提高土地利用率，任志强也曾不断呼吁，限制建筑的高度，等于对土地的约束性限制增加了。“我们老说我们的土地不够，如果把当地的楼提高一倍，我们等于多出了一倍的土地。”

　　三座6万人

　　据英国《卫报》报道，到2050年，全球人口数目将从现在的65亿人上升到90亿人，届时，全球一些大城市的摩天大楼总量还会增长50%以上，以应对蜂拥而入的人口。

　　到2030年，将有超过十亿人生活在中国的城市中，需要以前所未见的规模进行建设，上海首当其冲。

　　可以来看这样一组数据，就能发现上海摩天大楼的办公人口容纳量。

　　6月底，上海中心大厦刚刚突破100米高度。3年后，对于这个占地面积3万平方米、总高度达632米的摩天大楼，它的出现将解决3万人口的办公场所。

　　这是一个惊人的数字，相当于整个摩洛哥国家的人口总数。

　　这仅是上海中心大厦的人口容量，易城中国提供的一份数据显示，陆家嘴现有的两栋最高摩天大楼：环球金融中心人口容量接近2.3万，金茂大厦接近1.2万。

　　不过，也别高兴的太早。上海三栋摩天大楼的总容纳人口数，还抵不上纽约帝国大厦，后者可以容纳超过8万人的人口。差距依然显而易见。

　　“劳伦斯魔咒”未到时

　　“摩天大楼立项之时，是经济过热时期；而摩天大楼建成之日，即是经济衰退之时”，这就是被反对兴建摩天大楼者常常提及的“劳伦斯魔咒”。

　　在郑子丰看来，中国经济蓬勃发展，物价指数平稳上涨，股市也已经走低近3年，这些迹象都表明中国经济还将高速发展很多年。“劳伦斯魔咒”在中国显灵之前，也就是说经济开始衰退或放缓之前，摩天大楼的数量会保持增长。

　　易城中国项目营销部总监陈俊炜曾有过一个非常深刻的感受，今年一季度，要想在陆家嘴租到一个1000平方米整层写字楼，只能等待再等待。“3年后，上海中心的建成使用，对陆家嘴写字楼租金冲击有限，”陈俊炜的依据是，上海两个中心带来的企业总量将远远超过现有水平。

　　“全球制造业经历了往长三角地区转移的过程，而上海的地理位置加上金融中心的定位吸引了这些制造业总部向上海转移，而公司总部正是摩天大楼主要的消费群体。”郑子丰认为。

　　上海亿元俱乐部超70座

　　全球最赚钱的地方在哪？

　　曼哈顿能排上的号，这个不到150平方公里的区域内，是美国经济的心脏。

　　在其核心区域的华尔街，集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口，成为世界上就业密度最高的地区。

　　在上海，这个一直被称为“东方曼哈顿”的城市，近日一份数据也表明上海摩天大楼在创造价值。

　　根据世联地产统计的数据显示，2009年摩天大楼单幢的税收超过亿元的有51栋，2年过后，上海已有70多幢亿元楼。

　　这些亿元户的创造者，静安区首当其中近20座，其中恒隆广场是最大贡献者。

　　这座位于上海南京西路的地标建筑，总高达224米，是国内奢侈品最想挤破头进驻的摩天大楼。而让奢侈品如此热衷的背后，是因为瞄准恒隆广场内的写字楼租户消费能力。

　　易城中国提供的数据则显示，恒隆广场二期内出租率达100%，每平方米每天15元的办公租金在上海摩天大楼中处于顶峰。而其租户则来自于耐克，美林凯，莫特-轩尼诗-路易斯-弗伊顿， UGS等世界500强企业。

　　对此，有研究表明，一幢高级商务写字楼里各类企业所产生的效益等同于城郊七八平方公里范围内企业产生的经济效益。

　　这是因为巨大的人流、物流、资金流、信息流在这里汇聚，形成显著的财富效应。房租税、营业税、公司所得税再加上个人调节税等聚集成了一笔不小的财富。

　　上海未来摩天大楼群在哪

　　有专家指出，未来上海的摩天大楼群将主要在新兴商务区。先是城市副中心，其次是郊区新城。

　　真如城市副中心

　　依托上海西站交通枢纽，建设企业总部基地，形成面向长三角的开放性生产力服务中心。作为最后一个城市副中心，真如起步虽晚但起点最高，长江集团则是真如城市副中心的牵头开发商，计划在真如地块建一栋浦西最高楼。

　　临港新城

　　作为以港口经济为核心的临港新城，五年来临港新城着力打造“航运服务、行政办公、商业服务、生活居住、社会事业”五大城市功能。到2020年，临港新城人口将达到80万。

　　大虹桥

　　在大虹桥核心区1.4万平方公里内，其开发总规模约158万平方米，其中商务办公约110万平方米。而整个虹桥商务区将建设成为服务长三角地区的商务中心和大型综合交通枢纽；将是我国东部沿海地区、长三角地区重要的城市综合交通枢纽；是促进上海服务全国、服务长江流域、服务长三角，进一步促进上海国际贸易中心建设的重要载体；上海重要的现代服务业集聚区。

　　后世博

　　以世博区域为例，目前已经初步确定这个区域将以国际贸易和国际文化作为核心产业。

　　具体初步规划为，世博会后期开发将从2011年开始，先做一些项目的启动、改造和建设；2015年全面展开建设，到2015年期末，城市空间基本成型；2020年，基本就能够定位国际贸易以及国际文化中心的地位。

　　优质摩天大楼四要素

　　摩天大楼本无罪，而之所以被声声讨伐，除个别部门炫耀政绩工程外，如何防灾，如何协调结合城市天际线，如何保证收益等问题病没有得到很好解决。

　　《东地产》采访获悉，很多业内人士认为摩天大楼该建，但不应无定向地建。

　　① 过分追求个性不可取 各地建立摩天大楼，最常想的是突出地标作用。 “都在朝着标新立异的方向去设计施行，每个建筑都彰显太多，当这些高楼建筑群集在一片区域时，反而显得凌乱”，五合国际总建筑师钱健望着窗外姿态各异的楼宇说道，他认为摩天大楼在规划前期，应该根据城市整体特点来定位，但由于这几年城市发展快速，定位难以明确。因此他认为，目前在设计大批高层建筑时，并不是每栋楼都要凸显个性，这样可供对比的样式少了，便可以加强建筑群的整体感。规划上，能利用新技术融入新理念，如利用太阳能以空气循环体系，注重大楼的景观欣赏，使得整体环境更理性、绿色环保化，大楼内部的硬件措施如消防系统、抗震抗风设备等配套设施品质更完善，提高人的舒适与安全度。

　　② 结构与技术融为一体 修建超高建筑可以实现高效经济，但其高难度的挑战同样摆在眼前。“无论是修建3层高还是60层高的建筑，你都必须综合考虑环境、系统、结构及垂直运输等各种因素，而这些因素的占比又不尽相同，”Gensler公司设计总监Christopher Chan指出：“很多不同的临界值主要是由成本和创收能力所控制，而修建高层建筑还必须考虑到风力因素。”比如说，在低层建筑中，风力因素主要影响行人舒适度。但在超高建筑中，高处风力很强，直接影响到建筑物的结构系统和用户的舒适度。“”如果超高建筑的结果是高成本、低能效，且对环境毫不负责，那修建超高建筑便毫无意义，“SOM 公司合伙人Brian Lee表示：”超高建筑要真正将建筑结构和建筑技术融为一体，通过优化运用达到最佳的经济效益。“

　　③ 招商前置 陈俊炜是易城中国项目营销部的总监，接洽过不少针关于摩天大楼的案子。在他看来，上海摩天大楼的招商情况良好，尤其是位于各大商业区的大楼用户入驻率达到70%-100%，比如淮海商业圈的香港广场、新世界大厦的入住率分别为100%、99%，其余大厦也几乎”客满“。陈俊炜认为，新一轮的摩天大楼在选定区域后，事先探索项目所在区域的功能定位，了解区域主要聚集的行业类型，再结合此进行大楼的设计，后期的招商就相对容易些。

　　④ 开发资本多元化 此外，开发资金多元化也应该受到关注。 统计显示，美国高度排名前50的摩天大楼的投资方，只有16座来自房地产或者物业公司，其余34座主要来自零售、石化、汽车、航空、港口等实体企业。但是在中国，情况却大不相同，排名前50位已经建成摩天大楼中，房地产企业占了25座。 世联地产华东区域战略研究部总经理郑子丰认为，以实体企业投资为主体的美国发展模式，意味着大楼建成后出租运营压力不大，企业总部本身就会消化一部分。但是房企开发的大楼，就面临着建成后的销售或者出租压力。这也提醒，中国摩天城市面临过度投资的风险，而投资方的多元化结合可降低风险。