建筑外墙空间究竟由谁做主

　　现实生活中，一幢建筑物为多人所有或者多人使用已经非常普遍，业主对自己购买的楼房享有单独的所有权和使用权，然而一幢建筑物中，哪些是自己的？哪些是共用的？

　　5月中旬，在安徽省阜阳市、合肥市等地临街住宅外墙设置广告的情况，发现临街住宅外墙钉置广告的情况较为普遍。不少业主因为工作忙，懒得花时间和精力与物业理论。

　　《安徽省物业管理条例》附则中明确规定：房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、地面架空层、走廊通道等属于“共用部位”。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中也规定：建筑区划内的建筑物基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，也应当认定为《物权法》所称的共有部分。从这些规定可以确定，户外墙面明文规定为“共有部分”，属于小区全体业主共有。

　　《物权法》规定，业主享有共有和共同管理的权利。国务院《物业管理条例》规定物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。《安徽省物业管理条例》也规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位和物业服务企业不得擅自处分。也就是说“共有部分”的处置权必须有合同的约定或全体业主的同意。同时，根据我国《物权法》及相关法规规定，区分所有建筑物周围、上下外墙面、楼顶平台及防空避难室等非依法令规定并经区分所有权人会议决议，区分所有权人或专有部分占有人不得变更其构造、颜色、使用目的及设置广告物。可见，建筑物外墙、楼顶不属于专有部分。非经全体区分所有权人同意，任何人不得随意占有、使用、收益或处分。建筑物外墙、楼顶不能以屋檐或楼板来断然分开，若无特别的约定，当属公共部分，使用公共墙面应征得相关业主同意。

　　物业公司应该在相关法律规定范围内开展工作。在开展工作中遇到一些问题，比如有商家要在小区业主家的外墙张贴广告，物业公司应该及时向小区业主委员会汇报，因为涉及全体业主的利益问题，应该由业委会征求全体业主意见之后决定。物业公司在未征求相关业主及业委会同意的情况下，擅自钉商业广告显然是“越权”行为，侵害了业主的权益，业主有权采取正当的措施维护自己的权益。

　　目前，一些商家利用小区建筑物的外墙、楼顶等设置广告牌的行为越来越普遍。小区私人住房外墙能不能悬挂广告牌，其实是小区住房外墙的所有权和使用权归谁的问题。业主购买商品房理应包括商品房的外墙，不能说买房子只买房子内部的空间，房子的外墙就不属于业主。按照规定，小区业主的外墙属于全体业主所有。细分到每一栋住宅的外墙，应该归各栋住宅的业主所有。比如，小区某栋住宅2楼共有4户，那么该栋2楼的外墙应该归这4户所有。物业公司如果想用这4户住宅的外墙必须征求该4户业主的同意，否则视同侵权。

　　物业管理公司从严格意义上讲，应该称作物业服务公司，是为全体业主服务的公司，物业公司必须按照物业条例等规定来服务。物业服务首先要尊重业主，未经过业主同意就擅自在业主的住宅外墙钉广告显然侵害了业主的权益。

　　在现实社会中，物业公司并不都是盈利的。少数小区的物业公司在承担小区的管理服务工作中，需要支付全体业主的公共用水、公共用电、小区绿化、健身配套等公共费用以及承担公司日常的办公费用。但是，一些业主推迟交甚至不交物业管理费，导致小区的物业公司亏本经营。部分物业公司便在小区的广告牌、业主外墙等方面打注意，在未经业委会的许可下，擅自在业主外墙上钉广告，或者在小区内乱设广告牌，这是不合规的。实际上，物业公司可以先征求业委会，尤其是外墙业主的意见，在得到许可并不影响广大业主生活的前提下，合理地利用小区的一些公共资源，并将盈利用在小区设施建设上，这样才能更好地为广大业主服务。