浅议保障性住房建设融资方式

浅议保障性住房建设融资方式

　　2010年，保障性住房建设在全国范围内全面启动，从中央到地方纷纷加大了保障性住房的建设和投入力度。根据中央的“十二五”规划，“十二五”期间，我国计划新建保障性住房3600万套，而资金成为了影响保障性住房建设进度的重要因素之一。据住房和城乡建设部估算，未来几年，全国保障性住房建设的资金需求量十分巨大，资金配套压力非常大。因此，对政府而言，如果能吸引开发商以及其他社会资本参与保障性住房建设，那么解决资金短缺问题就可以获得重大突破。

　　吸引开发商介入

　　目前，我国保障性住房中资金缺口最大的是廉租房和公租房，但是在利润率偏低和资金回收慢的影响下，开发商参与此两类保障性住房开发建设的热情较低。如果政府机构能从降低经营风险、提高收益率这两方面入手，针对不同的项目提供灵活的参与模式，将可以在很大程度上吸引开发商进入保障性住房建设领域。从笔者参与的保障房项目来看，笔者建议相关部门可以采取以下几种模式：

　　委托代建方式。开发商仅以项目建设代理者的身份参与廉租房和公租房开发，不涉及开发资金的投入、监管等环节，政府支付的代建费和项目投资节余奖励作为其收益来源。

　　配建方式。开发商在自筹资金承担廉租房和公租房建设任务的同时，获得政府搭配的商品房建设用地指标，可通过建设并销售商品房的方式提高收益率。

　　BT方式。开发商与地方政府签订建设—移交协议，开发商垫付前期的建设成本和融资成本进行保障房建设，政府按约定的回购期限进行项目回购，开发商参与项目的收益来自于政府支付的利润和代建费。

　　BOT方式。开发商与地方政府签订建设—运营—移交协议，开发商负责项目的融资、建设等工作，并获得项目建成后一定年限的运营权，在运营期限结束后按照协议要求将项目无偿转让给地方政府。

　　无论具体采用哪种方式，政府机构还应从准入制度、投资补助、税收优惠、贷款贴息、贷款担保和土地优先开发等多方面向开发商提供政策支持，以提高其参与廉租房和公租房建设的积极性。