综合体升温是行政推动城市化的必然

　　住宅地产退烧，商业地产升温，尤其是城市综合体，成为房地产调控下众人追抢的香饽饽：从去年九月份开始，北京、上海的商铺交易量超过住宅交易量。

　　城市综合体升温是中国行政推进城市化的必然结果。

　　城市综合体是新造城运动的首选，其规模大、商住皆有，可以满足开发商的资金周转，也能满足地方政府提升消费、提升品牌形象、建造新城拉升GDP的目标，可谓一举三得，何乐而不为。

　　我国城市综合体一哄而上，超前发展。按照城市化发展规律统计显示，当城市人均GDP达到4000美元/年时，具备发展城市综合体的初步条件；当人均GDP达到10000美元/年，将进入城市综合体快速发展阶段。但我国的城市综合体却在一二三四线城市遍地开花，甚至一个城市上百座。以成都为例，2007年第一座真正意义上的城市综合体财富中心浮出水面，但四年之后，却有近百座大小综合体拔地而起，总体量达到千万平方米。另据中国购物中心产业资讯中心预计，珠海、中山、海口、银川、西宁五个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9%——商业地产已经取代住宅地产，成为最热的投资品种。

　　【延伸阅读】

　　成都城市综合体“过剩论”

　　“过剩”与“结构性过剩”，是目前本地商业地产行业交锋最激烈的两大话题

　　专家认为，城市综合体数量众多不可怕，可怕的是开发商没有更多创新的理念

　　要确定城市综合体的服务对象和目标对象是什么，然后量体裁衣做适合的综合体

　　对于成都综合体而言，“过剩”与“结构性过剩”两种观点，仍是目前本地商业地产行业交锋最为激烈的话题。

　　或许可以理解，直到2007年，成都第一座真正意义上的城市综合体——财富中心才耸立起来。但仅仅过了四年，就有近百座大小综合体浮出水面，总体量逼近惊人的千万平米，而定位于“城市中心”的新型商业地产——城市综合体，需要大量的商业资源和客流资源来支撑，于是坊间“综合体过剩论”等隐忧式的话题不绝于耳。

　　“错位”的经营布局？

　　“综合体的定位还要看自己项目特点。”北欧知识城策划经理吴浪认为，“这些问题的思考要贯彻于整个项目开发过程的始终。如果人家引进沃尔玛，你也引进沃尔玛，人家引进电影院，你也规划个电影院，随大流，那做不好商业地产的。”》》》投商业地产 价值运营力比地段重要

　　“打车去新南天地，出租车司机们都会告诉你，现在那里的商业有多热闹。”在这个毗邻站华路的新南天地板块，云集了宜家家居、欧尚超市、迪卡侬、凯丹广场等多家欧洲顶尖的商贸企业。

　　值得注意的是，新南天地商业板块计划将被打造成百亿级商圈，为突出自身规模优势，与竞争对手——有着87年历史文化沉淀的春熙路商业板块展开了“错位”经营布局。春熙路是本地主流消费者和外地游客偏爱的休闲购物地点。但新南天地板块则被成都高新区打造成“同步欧洲的时尚之城”的新商圈，也是一个在国内并不多见的新型城市商业综合体示范中心，成为中高端客户的首选之地。“目前该区域购物人气正在急剧上升，比如我们原先规划的5000多个车位已经不够了。”一项目运营人士告诉记者。

　　一位商业地产人士认为，城市综合体数量众多不可怕，可怕的是城市体开发商没有创新的理念。“城市综合体之间要讲求经营创新，注重错位经营，不能每个城市综合体都建得差不多。如现在成都数码广场和未来的来福士广场挨着，数码广场做电脑数码产品，而未来的来福士广场主要瞄准百货，两者就能够互相带来促进。”很简单的一个道理：两口子来逛街，男的逛数码广场女的逛来福士，差异化经营、错位经营对于城市综合体同样重要。