上海浦东五大城市综合体热身调查

　　“浦东‘十二五’商业规划中，有‘五个倾斜’的提法，其中之一即是向南部倾斜。浦东南部有土地，特别像临港，缺的是人气。（浦东、南汇）两区合并以后，不能把南汇冷下。浦东新区区委书记徐麟也说，浦东生活功能滞后于生产功能，城市功能滞后于产业功能。总的来讲，浦东的城市功能要提升。

　　城市功能提升的空间，商业毫无疑问是一个先导条件。万达有一个广告词，我觉得非常好，‘一座万达广场，一个城市中心’。有了大体量的商业广场以后，城市的感觉就有了。浦东产业功能比较全的同时，商业也要跟上去。”

　　——上海浦东新区商务委员会副主任陈中茂

　　犹如根根分明的引线，埋藏在城市的角落，一触即发。霎时间，各个城市已被这一名为“城市综合体”的东西占据。

　　住宅市场调控之际，受政策“关照”相对较少的“城市综合体”，成了“香饽饽”。

　　对于城市综合体，一位受访地方政府官员套用开发商的说法称，“综合体就是一个框，装得进去就装。发展方向、产业导向、当地消费需求都可以装进去。”

　　而戴德梁行华东区研究部主管Shaun Brodie给综合体的定义是，在同一个地方提供混合物业类型的物业。一般来说，涵盖住宅、服务式公寓、商务办公楼、商业零售或酒店。

　　“有了大体量的商业广场以后，城市的感觉就有了。浦东产业功能比较全的同时，商业也要跟上去。”近日接受早报记者专访时，上海浦东新区商务委员会副主任陈中茂说。

　　城市综合体被视作区域商业发展的一个动力源。此前的3月21日，浦东新区集中推出康桥、航头、新场、宣桥、惠南等5个镇的5幅城市综合体地块。据介绍，其中，航头项目计划占地面积350亩（约合23.33万平方米），康桥项目计划占地面积36.2万平方米。

　　“大型购物中心不能靠政府补贴”

　　临港为了改变商业氛围，建了一个农工商大型超市，不但免租金，临港管委会一年还要补贴100多万元。这是由于临港人气不够。但搞大型购物中心也要靠政府补贴，那是不可能的事情。

　　记者：为何浦东这次要集中推出5幅综合体地块？

　　陈中茂：浦东“十二五”商业规划中，有“五个倾斜”的提法，其中之一即是向南部倾斜。浦东南部有土地，特别像临港，缺的是人气。（浦东、南汇）两区合并以后，不能把南汇冷下。浦东新区区委书记徐麟也说，浦东生活功能滞后于生产功能，城市功能滞后于产业功能。总的来讲，浦东的城市功能要提升。

　　城市功能提升的空间，商业毫无疑问是一个先导条件。万达有一个广告词，我觉得非常好，“一座万达广场，一个城市中心”。有了大体量的商业广场以后，城市的感觉就有了。浦东产业功能比较全的同时，商业也要跟上去。

　　记者：城市综合体这种模式对浦东南部区域的发展有何意义？

　　陈中茂：落实浦东“十二五”布局，对南部区域的定位是地区级的商业中心。将来浦东最高端的商业是在小陆家嘴，以及沿世纪大道和沿滨江，档次高体量大。

　　整个浦东南部在“十二五”时期的规划是，10个以上的地区级商业中心。现在地区级综合体起码是20万平方米。浦东的商业和浦西不一样，浦东很难找到一条真正像样的商业街。浦西的商业布局成条状，浦东则成块状。我认为块状还是合适的，用这样一种集聚式的做法，辐射力比较强，对周边20万人口都可以照顾到。

　　3月21日的招商会上提到，“十二五”时期，浦东将重点推8个地区级商业中心。会上重点提了5块，都是定位地区级商业中心。会上还有一块没推，在大团镇，大团已经和国内某知名商业地产开发商有了合作意向。这6个地区的综合体建成以后，整个南部商业落后的状况就可以改变。此前，周浦万达广场起来以后，确实让周围老百姓生活方便不少。

　　记者：浦东南部建这么大体量的综合体，是否有足够的消费力支撑？

　　陈中茂：虽然我们认为周边的老百姓、企业、白领、游客有这样的需求，但也很慎重。

　　临港为了改变商业氛围，建了一个农工商大型超市，不但免租金，临港管委会一年还要补贴100多万元。这是由于临港人气不够。

　　但搞大型购物中心也要靠政府补贴，那是不可能的事情。我们就考虑，浦东是需要综合体，那就需要有综合体开发能力的开发商来做。推介会请来的商家都是国内外具有综合体开发能力的开发商。

　　市场有没有这样的消费支撑？（各拟建综合体的）交通、产业、周边的其他资源都不一样，不仅仅是政府的规划导向，还要结合开发商对市场的判断。

　　“并非都是价高者得”

　　我们也在考虑，让开发商提前介入，会做一个概念性设计方案。在方案中，体现政府的规划导向，通过对方案的评估来选择开发商。将来方案的设计会占很大的（考量）比重，而价格只是其中一部分。

　　记者：此次推出的5幅综合体地块中，业态比例是怎样规划的？

　　陈中茂：地块推出的时候有很多参数，综合体有商业、商务、休闲娱乐、住宅、酒店。比例结构到底怎样分配？虽然都叫综合体，但业态的结构是不一样的。一个综合体起来，定位、体量大小、业态结构，这些大的开发商会根据市场需求来决定。它投资的，亏了政府也不买单的。它花钱拿了土地，要经营要建。不能保证它的市场分析100%正确，但肯定比政府单独的考虑来得有效。

　　记者：为何在综合体地块入市的准备期，就大力宣传吸引开发商介入？

　　陈中茂：这次推的5块地，都不是马上就可以进行招拍挂的，还处在土地上市前期准备阶段。以往在这种状况之下，是不会请那么多的开发商介入的。这次也是一种探索。让开发商在地块推出上市前的早期就介入，原因有二：一是综合体开发体量大、投资大，一定是对市场有比较深的分析，这也要求开发商早点介入；二是要让政府的规划意图和企业的市场判断相结合，避免综合体做出来以后，出现亏损甚至烂尾楼。

　　记者：这些地块进入招拍挂程序后，将采用怎样的方式出让？

　　陈中茂：将来这些地块并非都是价高者得。公开招拍挂出现过这样的情况，有的价高者得，但却做不出匹配的东西，有时候捂地、转让。拍地的人只要有利，至于最终的效果，这不是他关心的，他可以把地捂住，到时候再转让。经常有这种情况，这也是我们的考虑。这和我们的导向不吻合。

　　我们也在考虑，让开发商提前介入， 会做一个概念性设计方案。在方案中，体现政府的规划导向，通过对方案的评估来选择开发商。将来方案的设计会占很大的（考量）比重，而价格只是其中一部分。这样的方案对功能、业态、平台的设计，可以提高浦东商业的水平，做出我们真正想要达到的效果。

　　记者：但在调控背景下，开发商资金紧张，会不会在开发前提到这些概念，但后期不一定能够做到？怎么监管？

　　陈中茂：没有真金白银的实力，它是拿不到地的。你方案做得再好，最后拿不到地，没有投入，是不行的。

　　我们一点不担心。它拿下来，做不出来，是它的损失。如果拿了不开发，捂住，那么我们会有调整。现在是有规定的，你搁置多长时间之后，政府就可以收回。关键看政府是否严格执行。其次，我们找的这些企业，商委都是深入沟通过的，它们在全国的其他项目我们都是看过的，引进的都是具有实力的综合体开发商，这个能力不是你自己说的，而是用成功的案例来说话。我们花了很大的力气，（考察）全国各地比较好的商业，比如深圳，比如奥特莱斯，我们甚至到国外看过了。政府现在进行评估，不仅要看你这个方案做得好，还要看你的方案执行能力。

　　带方案挂牌现在看来不仅是一种趋势，也是对现有拿地方式的一种突破。工业地块由于功能千差万别，比较容易做到定向。但商业不一样，有能力的开发商很多，我们要评估你的方案优劣，对市场的判断，等等。因此我们要开发商提前介入，将其与政府的规划导向及企业的目标结合起来。光有钱是不行的。