珠三角迎来区域价值提升黄金期

　　珠海横琴、深圳前海、广州南沙“三子”落地，加上广深高铁、珠三角城轨、港珠澳大桥等基础设施的加快建设，成为吸引香港、澳门乃至全球投资客的一大动力。

　　通过区域快速公交走廊的开发和土地的集约节约利用，使产业、技术、人才、资本、信息、财富等要素的流向分化、重组，不仅提高了交通效率，优化产业结构，在解决当前大都市过度膨胀、“城市病”等问题中也收到了一定效果。

　　本月底，广东省与世界500强和境外大型企业合作交流会将召开。昨天，在“广东省与世界500强和境外大型企业合作交流会”召开前的发布会上，广东省政府副秘书长刘晓捷介绍：“截至9月25日，大会已经接到559家企业和机构报名参会，其中世界500强企业275家312人，境外大型企业146家238人。企业的踊跃程度出乎我们的意料。”

　　广东省与世界500强和境外大型企业合作交流会是广东今年推动转型升级筹划的大项目之一。依托今年来一系列大规划、大项目的落子，珠三角区域价值正迎来新的提升，不断吸引新投资进入。

　　广州南沙、珠海横琴、深圳前海三大新区纷纷落子；广深高铁进入调试阶段不日即将开通；港珠澳大桥岛隧工程开工，珠澳口岸的人工岛填海工程快速推进；珠三角城际轨道一大批项目开工……

　　改革开放潮涌30余年的珠三角，因为《珠三角发展规划纲要》所涉及的一大批密切联系港澳、优化产业布局的大规划大项目，又迎来了一个区域价值快速提升的黄金时期。

　　大项目落地带涨房价地价

　　8月20日，广州市在北京高调召开“广州南沙发展定位与战略研究”课题成果发布及研讨会，提出发挥南沙在珠三角中心枢纽的区位优势，分三步走、用40年左右时间，将南沙建设成国际智慧滨海新城、粤港澳全面合作的国家级新区、珠三角世界级城市群的新枢纽。

　　南沙的新定位一出，立即成为南沙楼盘的促销亮点，当地房价也立即受到刺激。网签数据显示，今年1月—7月，南沙房价一直维持在8000元—9000元/平方米，但8月房价却突然“破9”。地价方面，南沙新区的地价8月达到5000元/平方米，业内更预测未来地价突破8000元—10000元/平方米指日可待。

　　实际上，不仅是南沙，每逢有大规划大项目落地，几乎都会对当地房价、地价的提升有所影响。

　　如横琴新区所在的珠海，在调控持续收紧的情况下，房价比去年同期上涨20%—30%。今年1月—6月，珠海房价突破1.1万元/平方米，成为70个大中城市房价上涨最快的二三线城市，最高单价达到3万元/平方米；外地购房者比例也上升到70%左右；楼面地价更比去年上涨50%以上。

　　知名地产专家、亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示，今年珠海横琴、深圳前海、广州南沙“三子”落地，加上广深高铁、珠三角城轨、港珠澳大桥等基础设施的加快建设，成为吸引香港、澳门乃至全球投资客的一大动力。“今年1—8月，广东部分城市房价同比上涨10%—20%，其动力相当程度上与此有关。”

　　不过，也有专家指出，尽管房价、地价的上涨是一个地区区域价值提升的最直观体现，但是房价、地价上涨本身也是生活、生产成本增加的重要因素。最近南沙的房价和地价因规划出台而在短时间内出现暴涨，事实上有一定的炒作成分。“这种透支未来升值空间的表现，一定程度上也会削弱当地的竞争力。”

　　大规划提高土地开发强度

　　大规划大项目对区域价值的带动提升不仅体现在房价、地价上，一定程度上也促进了对土地更集约节约的利用，优化了产业布局，提高了城市运行的综合效率。一个典型的例子就是依托珠三角城际轨道、广深高铁等大项目构建的区域快速公交走廊，引入的公交引导（TOD）土地开发模式。

　　新加坡南洋理工大学经济学教授刘云华表示，通过TOD模式形成的由中心城市和卫星城组成的城市群，产业积聚效益获得了，规模效益也获得了，“一小时经济圈”的概念也就出来了，区域价值自然得到提升。此外，还可以解决高房价、高地价带来生活、生产成本提高的负面效应。

　　目前，珠三角TOD土地开发模式的总体规划正由广东省住建厅制定，但珠三角部分城市的一些区域公交走廊上的枢纽站点，已经先期启动了TOD模式的规划。

　　由美国柏诚公司和东莞市规划局实施的东莞石龙火车站迁建站点地区规划研究日前已经完成。这片14.24平方公里的规划区，位于东莞北部，目前面临着土地存量有限、工业布局分散、开发效益偏低等问题。通过TOD模式的重新规划，该区域被赋予了电子信息产业集群、科技创新服务中心、旅游中转中心、食品展销中心、商贸物流、滨江居住等功能。

　　柏诚公司方面介绍，据初步测算，可使该区域的土地开发强度提高20%—30%，不仅有利于产业集聚发展，也大大提高了城市运行综合效率。

　　排行榜折射区域价值提升

　　大规划大项目带动下，眼下的珠三角更为全球投资客所青睐。官方数据显示，2011年上半年，仅世界500强企业在广东投资新设和增资项目就达58个，投资总额增加24.70亿美元，增长87.98%；合同外资增加13.56亿美元，增长183.68%，项目平均合同外资规模达到了2337万美元。项目集中分布在广州、深圳、珠海、汕头、佛山、惠州、东莞、江门、湛江、清远等10个城市。

　　在近来诸多城市排行榜中也可窥见近年来珠三角区域价值的变化。

　　去年10月，《福布斯》中文版推出中国大陆最佳商业城(600306,股吧)市排行榜，广州首次摘得中国最佳商业城市的桂冠。《福布斯》更直接指出：“广州今年摘得城市榜桂冠可以说与"广佛同城化"带来的协同效应是分不开的，比如该战略使得广州的交通物流通畅便捷，其客运指数和货运指数均位列全国第一。”

　　而中国社会科学院今年5月发布的《2011年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》中，珠三角的广州、深圳、佛山、东莞、中山、珠海更是都出现在“2010年前50座最具竞争力的城市”榜单上，其中广深更是入围前十。如果算上一直稳居榜首的香港，在前10名里，珠三角区域以3个城市和环渤海同列第一，超越了长三角。

　　这些排行榜、城市竞争力报告或许判断标准不同，各方的解读也各有不同，但综合来看，至少能说明一点：珠三角的区域投资和商业价值在提升。