广州南站板块规划“摸着石头过河”

　　南站商务板块建设是广州“十二五”规划中的重点项目。截至目前，广州南站地块共转让8幅，分别被奥园、尚泰、耀中、珠海路福、广东发现以及敏捷地产先后竞得。随着敏捷地产项目的开工，尽管开盘计划有调整，但仍有可能成为商圈内首个开售的项目。同时，奥园项目也准备在9月份动工，这意味着广州南站楼市即将迈入新的发展阶段。

　　尽管南站的前景被业界看好，在宏观调控下，一个新型商圈的发展还是受到了很多阻碍。对于第一批进驻的企业来讲，他们更多是摸着石头过河，前期规划时做了大量调查，在产品定位上也力求精确。他们准备什么时候动工？产品定位如何？业界如何看待？

　　敏捷项目率先动工

　　奥园项目已完成前期定位和基础设计，预计9月动工

　　7月初，敏捷地产在广州南站商圈拍下的敏捷·时空壹号项目正式动工，该地块在今年3月31日以2 .6679亿拍下，时隔3个月就完成了产品定位和规划设计。在施工现场，记者看到，施工方和建筑材料已进驻地块，两台打桩机器正在施工。周边建起了白色围墙和木围栏，基本上搭建好工棚。项目距离南站步行需要约15分钟，经过2个路口，3个红绿灯。

　　按照原计划，敏捷地产将于2012年11月入市销售，成为广州南站商圈的首个开售项目，饮下南站商圈的头啖汤。近日，记者获悉，这一计划将有所改变。敏捷地产方面表示，“按照该项目整体工程规划的进度，项目将进行一次性施工，建筑主体或于今年底到明年中完成。但鉴于政府对整个广州南站的建筑规划十分谨慎，对敏捷·时空壹号的原规划也有所调整，因此导致整个项目工程亦相应有所滞后，如今该项目正式对外发售时间尚不确定”。

　　与此同时，作为在南站首家拿地的开发商，奥园地产的项目也有最新进展。记者从开发商处了解到，该项目已经完成前期定位和基础设计，预计2012年9月动工，2013年第四季度开始第一期产品的销售。

　　广州市尚泰投资有限公司相关负责人表示，现正在办前期手续，细节不方便透露。而其他三家开发商则表示，还没有这么快，项目规划暂时没有出来。

　　产品规划姓“商”居多

　　从这8块地的土地性质来看，预计产品会以面向商务人群的酒店+写字楼+公寓为主

　　虽然6家开发商的产品规划没有全部出来，但是从敏捷和奥园两家开发商的规划中，可以窥得一二。

　　敏捷·时空壹号将建成为集商业、商务、居住于一体的“南站首个大型高端商务公寓”，客户群体面向注重时尚品位的企事业高管、高薪白领以及寻求创意型商务办公的中小企业主或创业者。该项目占地面积为13000多平方米，规划总建筑面积达7万平方米，主力户型以39-44平方米左右的小户型公寓以及LO FT办公型产品为主。首层均为临街商铺，中央为泛公园式标准园林设计。

　　奥园项目的产品业态则更丰富。总建筑面积为13 .5万平方米，由展贸中心、商务中心、办公中心、生活中心、美食中心五大功能中心组成，是集甲级写字楼、展贸展销、精品酒店、商务会所、SO H O公寓、餐饮为一体的特色商务综合体。项目分为南区和北区两个部分，南区主体为奥园都会广场，定位为甲级写字楼和大型展贸服务中心；北区为奥园城市大厦，主要是SO H O商住空间。奥园地产表示，“客户定位为大广州及珠三角区域的投资客户、珠三角知名品牌企业；远一点讲，高铁沿线城市郴州、岳阳、长沙、武汉等城市投资客也是要辐射的客源。”

　　尽管其他几家开发商还没有出详细规划，但从这8块地的土地性质来看，其中有3块商住混合用地和5幅商业金融用地，预计会以面向商务人群的酒店+写字楼+公寓为主。“我们还在做市场调查，整体方向是写字楼、酒店加公寓”，珠海路福的相关负责人介绍，珠海路福实业虽此前未在广州有商业项目的开发运作经历，但在珠海及广东省外，却还是有开发商业项目的经验。

　　广州耀中房地产发展有限公司有关人士则告诉记者，南站项目还没有正式启动，详细规划暂未确定。

　　前景很好，现状很纠结

　　被官方称为“比珠江新城更值得期待”的区域，但连续推地受冷遇

　　按照规划，广州南站目前是亚洲最大的交通枢纽，武广高铁、广珠轻轨、广深港高铁都汇聚于此；以后，广州地铁2号线、7号线、20号线和佛山轨道交通2号线等地铁路线也都将汇集于此，形成一个集中的交汇中心。南站地区将依托这立体的交通网络带动汉溪长隆及番禺新城地块，形成以高端商务、商贸为主导功能的现代服务业集聚区。广州南站地区被官方称为“比珠江新城更值得期待”的区域，并计划5年内快速完成开发建设。

　　尽管南站商圈的未来被业内普遍看好，但连续推地却受冷遇。去年下半年，广州市国土房管局曾计划推出29幅南站地块，几乎将南站核心区域内具备出让条件的所有地块一网打尽，总面积超过41万平方米。但这场“土地盛宴”敌不过房产调控带来的寒冷。

　　有开发商认为，目前市场环境下南站地块起始楼面地价去到7000元/平方米太高了，建议下调。针对南站的推地受阻，业界专家曾多次讨论，广东商学院流通经济研究所所长王先庆表示，广州商圈从天河到琶洲，从番禺再到南站，有一个梯度推进的节奏，但现在就连番禺商圈还在成长、发展阶段，南站商圈更不可能翻山越岭实现跳跃式发展。

　　但针对开发商、业界关于地价下调的建议，广州市房管局相关负责人也明确表示，不应贱卖南站（土地）。在其看来，开发商对南站板块不缺信心，缺的只是资金。

　　2012年，广州南站仍是推地的主要区域，5月份公布的2012年市辖区建设用地供应计划中，番禺新客站区域共出让13宗地，其中将出让居住、商住用地共6宗，容积率从3.0-9.0不等，商业金融用地共7宗，这其中包括敏捷等于年初竞拍的地块。