珠海：楼市“小阳春”存水分

　　近期坊间舆论出现珠海楼市“小阳春”一说，仿佛一夜之间春回大地，开发商纷纷复苏，成交量放大有无水分？楼市温度是否真正回升？

　　低谷反弹 签约量回升

　　春节长假之后，珠海楼市成交量开始从低谷爬升：珠海网签成交31套；珠海网签成交47套，后注销1套，累计成交46套(含2套商业)；珠海网签成交68套，后注销2套，现实际成交66套(含1套商业)；珠海网签成交68套，后注销2套，现实际成交66套(含1套商业)。珠海网签成交85套，后注销1套，现实际成交84套(含1套商业)。2月截至28日已成交超过250套。

　　从趋势上看，成交量在逐渐稳步上升，但是与1月份网签量对比就可以发现，这个成交量实在说不上可观。数据显示，2012年1月珠海网签成交234套(住宅233套)，26227方，而由于有春节因素，1月成交量应为全年的相对低点。

　　“成交量‘普涨’的情况并没有出现。”有业内人士直言，“现在还不能说是楼市回暖，最多是较春节期间有所复苏。”

　　合富辉煌市场部的数据分析指出，“网签成交集中在刚需或推过特价楼盘”。另外，首次购房利率回归基准利率，信贷环境相对宽松等因素在一定程度上增加了需求。而且一般而言，每年春节后楼市成交都有一个放量的过程，但总体而言，当前楼市成交回升并不明显。

　　各地政策试探性微调动摇刚需

　　“上海房管局表态本事居住证满三年可买二套房啦！近期成交量大涨！回暖了你还不出手？”这是某开发商发出的促销短信。政策 “暖风”频吹，大大提振了楼市信心，在广州深圳成交量放大的情况下，开发商发起了舆论攻势，各种网站上“小阳春”等字样刺激眼球，“楼市回暖”近期成为珠海的热门话题。“政策见底了，你没看出来吗？”一位开发商表示。虽然上海新政等各地微调举动被叫停，但这依然没有影响一些开发商的乐观心态。“这至少说明地方政府不希望成交进一步减少，刚需的合理住房需求应当得到支持，至少刚需购房者的贷款应该比之前要好贷一些。”

　　与此同时，由于媒体不断报道楼市回暖，刚需一族也有些坐不住了。“本想等房价再降一点，可等了快一年也不见主城区房价真正下调多少，我觉得这几天出手算了。”一位急于结婚的市民表示。

　　在政策调整预期加强和打折促销的刺激下，部分自住需求购房者放弃观望入市，带动珠海房地产市场成交量持续上升。“目前市场上看房客户比较多，但是真正愿意出手的还说不上多。一些购房者担心房价再次上涨，所以开始看房，避免再次踏空。”某房产中介表示。

　　开发商未就以价换量达成一致

　　尽管中央政府调控依然从严的基调未变，但近几个月以来，包括北京、上海及武汉等城市纷纷以上调普通住宅标准、放宽公积金贷款额度等各种方式进行政策“微调”。

　　而政策上的暧昧给了开发商更多的想象空间，所以仔细观察可以发现，如今开发商的促销手段多是花拳绣腿，甚至耸人听闻，却并非拳拳到肉。

　　在推出“首付一成”营销噱头的新香洲某楼盘售楼部处，销售人员表示，首次购房者只需要付一成首付，最低8万元，余下的首付由开发商垫付，购房者在一年半之内免息还清即可，而二次置业的市民也可以选择只交四成首付，由开发商垫付余下两成。但现场销售人员介绍，这项优惠仅限于90平方米以上面积的户型，并且数量有限。事实上，近期开发商推出一些非常规促销手段在一定程度上刺激了到访量，但却算不上“实在”。

　　目前珠海主城区的土地资源十分有限，同时刚需的数量不少，因此本地的开发商对自己的项目都很有信心。加上融资渠道广泛，一些开发商资金链并不太紧， 与那些上市的大型开发商不同，一些本土开发商并没有加快周转的意愿，他们在意的是利润最大化，而不是减少库存加快周转。珠海房价的拐点依然没有出现。

　　库存压力大 乘机走量是主流

　　虽然一些开发商“不差钱”，但是在库存压顶，未来供应巨大的背景下，抓紧“小阳春”时机换得成交量的策略，仍然占据了开发商营销策略的主流。在谨慎者眼中，冬天并不遥远。期望政策有大的松动，并不靠谱。

　　“一些开发商资金压力依然很大，往年房企的还款压力通常从3季度开始显现，但由于去年发行了大量信托、短期拆借，今年很多房企的偿债压力提前到3月份。”一家大型房产代理公司负责人说。该人士表示，近期楼市成交量的回升并不能看作是市场真正回暖，而是一年多来积压的刚性需求出现释放。“目前说回暖为时尚早，很多开发商都想趁这波‘小阳春’尽快销售套现，把钱捏在手里才安心。”对于刚需来说，上半年淘房机会就会不少。