深圳房价收入比超15倍 明年房价铁定回落

　　一系列楼市调控政策出台后，昨日上午，深圳市规划国土委下属机构深圳市房地产研究中心在接受各媒体集体访问时，披露了《1-11月深圳房地产市场运行情况》。报告撰写人、研究中心副主任王锋表示，深圳楼市已从回暖走向过热，房价收入比已超过15倍，透支了未来发展。接下来，政府拟制订差异化的住房金融与税收政策，遏制住房投资和投机行为。预计在各种因素作用下，明年本市房价一定会出现回落。

　　前11个月二手房成交翻三倍

　　报告披露，前11个月，全市新房销售面积达665.29万平方米，同比增加98.85%。其中，新建住宅销售面积达618.93万平方米，同比增加达99.35%，等于翻了一倍。从时间上看，前7个月新房交投旺盛，但自8月后，由于信贷的适度收紧以及房价疯狂上涨，新房成交量明显下降。但11月新房成交增高到51.07万平方米。

　　二手房方面，前11个月成交量高达1024.11万平方米，接近去年全年350.39万平方米的3倍。在8-10月间，也出现了下挫。但同新房一样，二手房成交11月以126.17万平方米的历史天量收复失地。据此前事实证明，11月的成交量反弹，为市民担忧年末优惠政策到期而赶集式购房过户导致，因此更多只是短期现象。

　　新房价格环比回落一成多

　　按本市房地产信息系统统计，前11月，深圳新房均价为14426元/平方米，比2007年市场火爆时期还要高出8.8%。而从各月均价来看，房价由年初最低的10770元/平方米，快速升至10月份的21661元/平方米，最高升幅翻了1倍多。而且，和2007年10月深房价达到上一轮历史最高点相比，2009年10月的房价比之足足高出了4311元/平方米，涨幅达25%。但由于豪宅供应减少以及房价冲高乏力，11月单月房价出现下调，环比回落一成多，但仍高达19413元/平方米，这也是深房价连续第4个月超过2007年高点。

　　但在国家统计局此前发布的《1-11月全国房地产市场运行情况》中，深圳新房价格以同比升幅12.6%位列第二，而二手房价格则以21%的巨大升幅连续多个月保持全国之首。

　　从户型看，上月，90平方米以下的新房价格为14831.24元/平方米，90-144及144平方米以上的房屋价格分别为18109.38元/平方米和31904元/平方米，但由于90平方米以下户型占全市销售套数的八成多，所以当月整体房价并未畸高。

　　据本报调查，在“国四条”出台前，深圳新盘价格节节上升，后海楼盘悉数高居于3.5万-4万元/平方米，特区外如宝安中心区、龙华、坂田房价也都直冲2万元/平方米甚至更高。而在红树湾、蛇口等片区拥有豪宅的开发商更是乐观表示，明年房价至少都会定在4万元/平方米以上。

　　由于房地产开发投资为负增长，体现在房地产开发投资贷款上亦为负增长。报告披露，前11个月，深 圳 房 地 产 开 发 贷 款 余 额为1078.37亿元，比年初下降1.48亿元，出现了2005年以来的首次负增长。但深圳房地产贷款余额合计达到4551.04亿元，占金融机构全部贷款比重的30.2%，比去年同期增长25.34%。其中，由于信贷宽松，个人住房贷款余额高达3316 .72亿元，同比增长高达43.2%，比年初增长了961.37亿元，增长额度创下年度增长之新高。

　　房价收入比已超15倍

　　与上次《1-8月份市场报告》发布时相比，王锋对市场的看法更加尖锐，多年来他第一次用“过快”、“过热”、“透支”等词汇来形容当下的深圳楼市：“从4月份以后，深圳房地产市场逐渐从回暖走向过热发展，房价过快上涨并超过历史最高水平。”他披露，以2008年深圳居民收入水平为基础，当前深圳的房价收入比已经高达15倍，而国际上通行的标准则是6-8倍。他指出，房价如此过快上涨，不仅不利于广大普通居民家庭住房消费、改善居住条件，也不利于深圳经济社会的稳定发展和金融安全。

　　而对于此番房价暴涨，王锋认为，除了本市潜在需求庞大，银行信贷宽松两大因素之外，部分开发商捂盘惜售，也夸大了市场供求关系的紧张，并加剧了房价上涨。

　　明年房价将调整

　　此前，在上次的《1-8月份市场报告》中，王锋曾预测，由于房价高涨及信贷紧缩，深圳房价有望下跌。而本次，对于明年的楼市判断，他关于房价下跌判断得更加肯定。“在市场自身规律和宏观政策的作用下，明年房价一定会回落”，其分析指出，一方面是房价过高以及过快上涨，对普通居民家庭的住房消费已产生明显的挤出效应，庞大的潜在需求根本无法转化为有效需求，所以，市场本身也存在着调整的需要;另一方面，国家近期连续出台对楼市调控政策，预计明年的紧缩政策还会进一步加大。因此，投资、投机性购房未来必然会被遏制，而他们的退场，将令楼市上涨乏力，房价回落是一定的。

　　但他同时认为，明年深圳房价大幅深度下跌的可能性比较小。原因在于，整体上国家仍然维持适度宽松的货币政策，仍然有充裕的流动性，将对房价产生一定的支撑。

　　■政策

　　深圳拟紧缩信贷遏制炒楼

　　这份报告中还披露，深圳未来可能会出台一系列措施来配合“国四条”精神。其中重点披露，深圳拟制订差异化的住房金融与税收政策，严格遏制炒楼。

　　报告一共提出4项措施来稳定深圳楼市，其中指出，深圳将制订差异化的住房金融与税收政策，一方面继续贯彻执行国家有关首次购买普通住房的优惠政策，并严格认定改善型住房的标准;另一方面，对首套及改善型住房以外的其他购房行为，严格执行“二套房”贷款规定，以遏制炒楼行为。这是深圳首次在“国四条”出台之后，对该文件精神进行的落地执行。此前，深圳房价疯狂上涨，多被认为是由于银行过于宽松的放贷所致。报告还指出，将建立房地产市场巡查机制，加大对违法违规行为的处罚。

　　另外的3条措施则主要体现在此前发布的《深圳市住房建设规划2010年度实施计划》中，一是增加普通商品房供应;二是大力推进保障房建设，明年市区财政将安排35亿元用于建设2.23万套保障房;三是实行针对专业技术人才的住房扶持政策。

　　■建议

　　换房不超144平米执行“二套房贷”

　　由于“国四条”表示支持首次购房和改善型购房，但依然没有对何谓改善型住房做出明确解释。通气会上，王锋以个人身份发表了对改善型住房的看法。他表示，自己建议管理部门这样界定改善型住房：如果家庭首套住房在60平方米以内，在此基础上再行贷款买房，而且所购房型不超过144平方米，可算做是改善型购房，给予首付二成、利率7折的政策优惠。否则，则要执行首付四成，利率上浮10%的“二套房贷”政策。他认为，60平方米属于住房困难家庭，家庭首套住房在90平方米内，并不能算是住房困难，再购房不宜按改善型购买看待。而购房如果超过144平方米，则是非普通住宅，更不宜给予优惠。有记者发问，此限制会否过于严厉，王锋表示，自己倾向于抑制市场投资和投机，而如此做法，效果才会更好。