北京8成楼盘开盘前排号

　　多数在未取得预售许可证前收取诚意金、凭限定银行存款证明排号，属违法行为

　　一名等候的购房者担心买不到房指责销售人员排号不公平。3月，北京某楼盘发售，200万左右的起价依旧人满为患。本报资料图片 周晓东 摄

　　房源仅300多套，现在却已排了2000多号。

　　11月25日，致电由天润置地集团开发的天润福熙大道，销售人员表示，项目预计12月开盘，目前为排号阶段，每个号需预存5万元，排号将截至开盘前三天。从北京市房地产交易管理网查询发现，截至11月26日，该项目还暂未取得预售许可证。

　　根据《城市商品房预售管理办法》，在未取得预售许可证之前，以任何名义采取具有销售性质的行为，包括收取“诚意金”或限定账户存款排号等，均属于违法。但像天润福熙大道这样的做法，正在北京楼市大面积上演。

　　购房者很无奈，不排号选不了房

　　放眼北京楼市，未取得预售许可证便先排号的现象频频可见。排号的费用往往是1万元至5万元不等，有的项目甚至高达10万元、20万元。这些开发商宣称，购房者只有先办卡排号，才能有资格参加选房，如果届时没有成交，那么排号费将如数归还。调查发现，收取定金排号形式上也趋向多样化，除了直接收取诚意金外，现在更多的项目采取了卖VIP卡、特定银行办储蓄卡等方式。

　　对于购房者来说，排号是个头疼的问题。一方面，在当前的卖方市场环境下，似乎是非排不可，因为不排号就意味着没有机会参与选房，另一方面，花了钱排号也不一定能买上，或是开盘价格明显高于之前宣传的价格无奈放弃，更有遭遇开盘日期屡屡拖延的。如果没有买上房，什么时候能退排号款则还需要看开发商的“时间安排”。

　　收钱排号造成恐慌性购房

　　近段时间，开发商未取得预售许可证便开始收费排号的现象越演越烈，甚至出现开盘前必排号，排号必直接或变相收取各种名目的定金的局面。据不完全统计，北京楼市至少有80%以上的楼盘进行该类操作。根据《城市商品房预售管理办法》，在未取得预售许可证之前，以任何名义采取具有销售性质的行为，包括收取“诚意金”或限定账户存款排号等，均属于违法。如果以此来对照的话，此类违法现象在北京楼市则大面积频繁上演。

　　据悉，北京市住建委执法大队已开始对多个项目进行调查，重点是调查未取得预售许可证就排号的情况。多个专家表示，未取得预售许可证便收取定金排号，在北京楼市已呈泛滥之势，政府主管部门不能坐视不管。因为开发商借助此类方式故意制造供不应求局面，造成一定的恐慌性购买，另一方面开发商借助排号来试探定价，该行为是房价快速上涨的推手。开盘前排号再次成为各界关注的焦点。

　　■ 排号方式调查

　　排号“有术”：办卡、存款、诚意金

　　方式1 买房先办VIP卡

　　卖房先卖VIP卡，这种做法比较多见。不少项目都在尚未取得预售许可证时就开始卖卡，每张卡少则几万元，多则几十万甚至上百万元。

　　至昨天尚未取得预售许可证的燕莎区域纯新盘华远九都汇，开发商在对外的宣传资料中表示，本月底预交10万元意向金购买VIP卡，可优先选房并享9.8折优惠。这是近期公开表示收取意向金办理VIP卡的项目之一。

　　方式2 限定银行存款排号

　　目前已经有越来越多的项目采取了限定银行存款的排号方式，即购房者需要到开发商指定的银行存入一定金额的现金，然后凭着存款证明，到售楼处排号。

　　天润福熙大道预计下月开盘推出300套房，据销售员介绍，需要到建行办一个5万元的银行卡才能排号，一个月来已经排了2000多号，排号活动将在开盘前三天截止。位于房山的瑞雪春堂，预计在本月底开盘推出180套房子，目前正在排号阶段，需要在建行存一个3万元的活期存折。

　　方式3 收取“诚意金”

　　还有一些项目是直接收取诚意金排号的。比如，北五环外某项目将在下月初推出400套左右房源，均价22000元/平米起，目前正在排号。销售人员说，排号需交1万元诚意金，现在已经排了900多号，一共将排1000个号。

　　不久前，北京住建委公开了四家房企的违法行为，通告显示，晨谷苑项目在不符合商品房销售条件情况下，向买受人收取预订款性质费用。

　　不过，也发现，有少数项目采取不收钱排号的方式，比如大兴区的明悦湾、通州区的珠江拉维小镇等。

　　■ 揭秘 排号背后暗藏玄机

　　为什么开发商不急着申请预售证，却对开盘前的排号乐此不疲呢?这背后有玄机。

　　玄机1 无偿占用资金

　　开发商卖VIP卡或收取诚意金的通常在1万元至5万元之间，多数楼盘开盘前就会有1000―2000人排号，按照收取5万元定金计算，那些对外宣传排号超过2000人的楼盘，开盘前收取的定金就有5000万至1亿元，数额巨大。

　　发现，对于买卡后未选到合意房源的客户，开发商都会承诺返还，但周期都比较长。比如中关村某项目承诺的是在开盘后三个月内退款，在这期间，开发商无偿占用了大量资金，而且没有任何利息。

　　有法律界人士质疑，开发商卖房先卖卡的做法有非法集资之嫌，如果有项目开发商资金出现问题，很可能引发社会问题。

　　玄机2 试探房价

　　“价格还没定，预计在9000元/平米以上，您可以先来排号，等价格定了我通知您”，11月26日，以购房者身份致电房山区一项目，销售员如是说。而该项目的开盘时间，预计是在11月底。

　　据业内人士介绍，开发商热衷排号，一个很重要的方面是“投石问路”。开发商在开盘前不敢贸然定价，定低了影响企业利润，定得太高又担心骑虎难下，所以就先报一个预计价格，然后通过排号检验购房者的接受度，再进行调整。

　　玄机3 控制房源营造热销

　　排号还暗藏另一个“玄机”，那就是开发商通过排号情况来确定开盘节奏和新推房源的套数，从而营造出热销的场面。很多人反映，排号的人数远远多于实际推出的房源数。比如天润福熙大道，12月份开盘预计推出的房源仅300套，但是目前就已经有2000多人排号。

　　■ 政府态度 主管部门盯紧违法收预订款

　　作为房地产市场的主要监管主体，住房和城乡建设部及各地建委系统曾三令五申：商品房项目获得预售许可证之前，不得开盘销售。任何性质的销售行为，都违反《城市商品房预售管理办法》。

　　今年7月，北京市住建委开展了房地产市场秩序专项整治，加大对房地产开发企业不按期开盘、不进行网上认购等违法违规行为的整顿力度。11月，北京嘉益德房地产开发有限公司开发的A地块北部非配套公建A栋项目、北京晨谷苑房地产开发有限公司开发的晨谷苑项目在不符合商品房销售条件情况下，向买受人收取预订款性质费用，都受到北京市住建委的处罚。目前有消息称，由于目前北京此类未取得预售许可证，并开始大面积排号收取定金的现象比较严重，政府主管部门已经引起重视。

　　此外，购房者也可在北京市房地产交易管理网(http://www.bjfdc.gov.cn)首页进行网上投诉。

　　■ 专家观点 付费排号不受法律保护

　　朱寿全(北京长济律师事务所主任律师)：根据《中华人民共和国商品房销售管理办法》的有关规定，开发商在取得预售证前，以内部认购、内部登记等形式放号，或收取“订金”、“诚意金”、“会员费”等任何预订性质的费用等，都是不符合法律规范的。

　　上述办法还规定，违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得;收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

　　而对购房者来说，买VIP卡等行为也是不受法律保护的。根据《北京市城市房地产转让管理办法》的有关规定，购房者知道或者应当知道开发商没有取得商品房预售许可证仍然购买商品房的，应当承担相应不利的民事法律后果。而付费或在指定银行存款排号实际上都是针对住宅所进行的销售行为，在开发商未取得预售许可证的情况下，购房者的买卡或交诚意金行为是不受法律保护的。