官方首次预测深圳房价下跌

　　总体来说，在市场机制作用下，近期房价的快速上涨已导致自住需求入市受到很大抑制。随着监管机构加大对投资需求、违规信贷资金入市的监管力度，加上未来住房供应的增加和二手房市场对住房需求的有效分流，房价较快上涨的局面将会得到有效控制，并有望向下调整。

　　――《2009年1―8月房地产市场分析报告》撰写者、市房地产研究中心副主任王锋

　　昨天，市规划和国土资源委发布的《2009年1―8月房地产市场分析报告》(下称《报告》)披露，8月份深圳楼市价升量跌，新房价格升至19368元/平方米，远超2007年的历史高点，而新房及二手房成交量环比普降，新房成交量环比7月份大降五成，为市场回暖以来出现的首次剧烈下降。官方指出，基于对投资炒楼的监管趋严、供应量增加等因素，深圳房价较快上涨的局面将得到有效控制，并有望向下调整。

　　[豪宅入市] 带动新房价格再创新高

　　《报告》披露，8月份深圳新房价格高达19368元/平方米，环比7月份大涨了32.17%，而此前7个月，深圳新房价格的环比涨幅最高也不过13.12%;而且，和2007年10月份房价高点17350元/平方米相比，这个价格超过2000元/平方米。这意味着8月份深圳紧随北京、上海，新房价格全面赶超了历史高点。

　　《报告》撰写者、市房地产研究中心副主任王锋指出，深圳8月份房价上涨主要是由于大户型住宅集中入市带动的。据《报告》称，从户型上看，上月深 圳9 0平方米 以 下 的 房 价 为12614.41元/平方米，环比上涨只有4.93%;90―144平方米的房价为13782.94元/平方米，环比上涨也不过13.10%。但144平方米以上的豪宅价格高达32094.34元/平方米，环比涨幅达53.48%。同时，由于90平方米以上住宅销售面积占全市销售面积的50%，因此8月份房价上涨主要是由豪宅入市带动的。

　　据记者调查，8月份，深圳新开楼盘及在售高档楼盘包括东部华侨城天麓、纯水岸、华润幸福里等。其中，天麓联排别墅均价高达5万―6万元/平方米，纯水岸7期复式单位均价5.5万元/平方米，而幸福里高达4万元/平方米。这些高档项目都得到豪客的大肆抢购，由此成为深圳房价大幅上涨的主推手。

　　[多方影响] 新房二手房成交量普降

　　同房价呈现天价相比，8月份的新房成交量却出现“地量”。报告显示，1―8月，深圳新房成交量525.06万平方米，同比增加132.63%，超过了去年全年的成交量。但8月份深圳新房成交量仅为36.1万平方米，和7月 份 相 比 ，成 交 量 大 降 了49.5%，并创下自去年12月市场回暖以来的最低成交水平。去年底以来，深圳新房的月均成交量约为70万平方米，而8月份的市场成交量仅相当于今年1―7月平均水平的一半，等于回到了去年的市场成交水平。

　　二手房的表现大致一样，1―8月，深圳二手房成交面积为721 .82万平方米，同比增加了214.99%，超过去年成交总量350.93万平方米的两倍。但8月份单月成交量为107.5万平方米，和7月份的124.9万平方米相比，下跌了一成多。这个成交数仍比4月份之前月均不到40万平方米的成交量高出很多。

　　综合业内人士的普遍看法，导致深圳乃至全国楼市8月份成交量大降的主要原因是，对政策面的担忧、二套房贷政策的收缩以及房价高涨所产生的挤出效应。由于前7个月的信贷投放接近8万亿元，导致通胀预期强烈，使得市场对货币政策调整的担忧加大;同时，银监会关于严格执行二套房贷的通知在实质上使买房贷款变得困难，也加重了投资者持币观望的心态。此外，如王锋在《报告》中指出的，房价的持续快速上涨以及投资需求的出现，产生了对自住需求的挤压效应，近三个月来，深圳90平方米以下住房销售套数环比回落分别为6.3%、11.45%和46.54%，回落幅度逐月加大，显示这种趋势日益加剧。

　　[拐点或现] 近期房价有望向下调整

　　与此前的市场分析材料不同，《报告》第一次公开作出了深圳房价未来有可能出现下跌的预测，并从货币供给和成交量两方面进行了论证。

　　王锋指出，房地产市场走势受资金供给面的影响较大，尽管国家一再强调“适度宽松的货币政策不会改变”，但调整信贷投放结构、保证实体经济资金支持将是未来货币政策的着眼点，投向房地产市场的信贷资金将受到严格的用途审查和规模控制。而且，近两个月来，监管部门在控制贷款流向(包括流向土地市场的贷款)和严格住房按揭贷款门槛方面出台了不少政策，而7月和8月银行信贷资金投放也大幅度回落。因此，支撑未来房价上涨的资金面将会受到削弱。

　　决定房价走势的主要因素是成交量的变化，如果成交量无法稳定或继续回落，房价上涨将不可持续。因此，当前成交量的回落和自住需求受到挤压也是未来房价不可能再度快速上涨的重要理由。

　　针对当前住房供应存在紧张的预期以及部分开发商“捂盘惜售”的违规行为，王锋建议监管层除了加大对“囤地、囤房”的打击力度，还要加快未来一段时间商品房的批准预售工作，增加短期内市场供应量，以引导市场预期和平抑房价。

　　房价年底前将下调一成

　　澳达实业行政总裁罗振坤表示认同王锋的判断：“我认为到10月底，深圳同类户型的房价可能会在8月份基础上下调一成。”他分析说，由于目前对政策紧缩的担忧仍有增无减，加上近期房屋成交量大幅下滑，迫使一部分投资者心态松动，使得房价有下调压力。

　　罗振坤指出，由于持续一个多月的成交量下滑，不少房屋的议价空间开始变大，再加上很多开发商会在秋交会推出优惠措施，因此，预计到10月底，同类户型的房价会比8月份下降约一成，其中，普通住宅下调幅度可能超过豪宅。

　　罗振坤表示，综合考虑当前的经济形势和市场环境，房价的下调空间不会很大，而且，“到12月份，可能房价又会出现小幅反弹”。因为，基于目前经济大环境尚未企稳，一旦10月份房价出现下调，则国家出于拉动内需的考虑，就不会出台针对房地产行业的控制政策，从而给房价调整反弹创造可能。

　　PK 短暂调整后会恢复上涨

　　“8月份的房价大涨，本质上是结构性的价格波动，并非市场普涨。”戴德梁行华南区董事总经理程家龙表示，由于豪宅入市增多，才拉动8月份房价出现大幅上涨，但这并不能说明房价出现了极端性的暴涨。他认为，新房成交量的大幅下滑，固然有政策微调和信贷收紧的原因，但同时有8月份新房供应量较少的因素，这从二手房成交量并未出现和新房成交量同步大幅下滑的事实能看出来。

　　据程家龙分析，近期楼市仍会延续“缩量”态势，且不排除出现下调的可能，“但下调幅度不会达到一成”。他认为，一方面，目前的宏观经济环境越来越好，为房价提供了支持;另一方面，开发商经过大半年的市场回暖，资金状况有了明显好转，这使得他们即便遇到市场出现缩量调整，也不会像2007年那样快速降价，而有能力“挺”一段时间。他认为，楼市在缩量调整一段时间后，再度向上的可能性更大。