深圳二手房返价违约将罚双倍定金再赔差价

　　二手房业主今后若再因房价涨而反价违约，不仅要双倍返还买家定金，还需赔付涨出的差价了。近日深圳市中级人民法院出台了《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(初稿)》(下称《意见》)，对于违约赔付有了统一判决标准。

　　法院判决支持“差价损失”

　　“因一方违约导致另一方订立房屋买卖合同目的不能实现，另一方主张差价损失的，予以支持。双方对房屋差价有约定的，从约定;没有约定的，以法院委托的评估机构对起诉之日的房屋市场价与双方约定的房屋买卖价款之间的差价确定损失。”《意见》第十八条如此规定。

　　据了解，在现行的国土房管局统一版本《二手房买卖合同》中，已有解约定金约定―――买、卖双方可分别以丧失定金或双倍返还定金为代价而解除合同，但并没有“房屋差价”这条约定，所以在去年那样的房价大跌期，有买家宁愿损失已交付的两三万定金，也要违约不再买那可能一个月内就跌了十几万的房子;而今年房价恢复大涨，又有卖家宁愿双倍返还定金，也要留着房子涨价再卖。“《意见》出台后，二手房交易的买卖双方就可在合同中附加条款，约定单方违约所需赔付的房屋差价是多少或如何计算，差价约定越高违约成本就越大。”广东鼎为律师事务所主任律师张茂荣说，“即使是没有此附加约定的，以后法院判决也会通过评估来支持赔偿差价损失，那么因房价涨跌而想要违约的人就不敢了。”

　　《意见》或可遏制反价蔓延

　　“现在关键问题是业主反价违约，我们今年3月以来接到最多的二手房交易纠纷案就是这种。”张茂荣说。多家中介负责人也反映此现象多。“我们估算，5、6月的时候，出现反价行为的占到总交易量的30%多，最近虽感觉下定决心卖房的人多了，但反价的还是有15%-20%.”中原地产宝安区总监郑昌洪称，这种不正常现象的根本原因就是违约成本低、房价涨幅大。

　　如宝安中心区二手房价近三月涨了40%，一套100万的房子延迟一个月卖就能多卖10多万，过去违约需要赔偿的定金不过几万，如今若按照《意见》规定，业主违约产生的赔付额将有20多万，完全没有了反价获利的空间。因此，《意见》初稿被中介人士认为将能起到有效遏制反价现象继续蔓延的作用，呼吁尽快出台定稿并严格执行。

　　■其他重点解读

　　共有人不同意卖房，也不能随意撤销合同

　　条例原文：房屋登记的所有权人出卖共有房屋，合同当事人或其他共有人以出卖人擅自处分房屋侵害了共有人权利为由主张房地产买卖合同无效的，不予支持，但是买受人知道或者应当知道房屋为登记权利人与他人共有的除外。(《意见》第六条)

　　解读：夫妻共有房屋登记在一方名下的情况屡见不鲜，随着房价上涨有不少人以未经共有人同意出售为由，达到解除合同的目的，买方就会受到损害。张茂荣认为，在房产买卖中，买房没有理由怀疑也没有义务去探究买房是否存在房产共有人，所以共有人单独出售房产，并不能对抗“善意第三人”。而其他共有人了解到房产被出售后，可以向出售房产的共有人追偿，但这是另一层法律关系。

　　签阴阳合同避税，发现将以实际成交价过户

　　条例原文：房地产买卖合同中规避国家税收的价格条款无效，该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人以逃避税收为由请求确认合同全部无效的，不予支持。房地产成交价应依据当事人双方的真实意思认定。(《意见》第八条)

　　解读：签订阴阳合同比较常见，一旦发生纠纷价格到底以阴合同还是阳合同执行、阴阳合同有无效，各法院判决并不一致，甚至出现了法院判决阴阳合同都无效的案例。此次《意见》认为，阳合同仅价格条款无效，但其他条款有效，还是可以继续履行合同，成交价将以真实价格认定(通常是阴合同价格)，所以避税目的将不能达到。

　　业主不能随便签“预约合同”，签了就要履行

　　条例原文：买卖双方约定在限期内订立本约的，应认定为二手房买卖预约合同。名为二手房预约买卖合同但具备《城市房地产转让管理规定》第八条主要内容的，应认定为二手房买卖合同。当事人请求继续履行的，应予支持。(《意见》第十一条)

　　解读：在买卖二手房时，买卖双方通常会先签订中介的《二手房买卖合同》，再签订深圳市国土房管局的《深圳市房地产买卖合同(现售)》。据张茂荣介绍，之前出现过业主签订《二手房买卖合同后》违约，法院判定上述合同是预约合同，不能强制履行，所以即使是业主恶意违约买方也不能要求继续履行，导致买方有损失。此次《意见》认为，就算是预约合同，如果内容具备了本约的主要内容，视同为二手房买卖合同，也要强制履行。