香港写字楼悖论：租金下滑售价攀高

　　尽管香港的经济尚未复苏和企业缩减规模迫使房屋业主下调了租金。

　　香港写字楼需求旺盛

　　据《华尔街日报》报道,房地产经纪商说,近期的销售价显示,市场正在反弹。

　　同其它房地产领域一样,香港写字楼销售市场也受到了从内地涌入的大量低成本资金的推动。而且,香港的写字楼需求旺盛。根据房地产经纪及咨询机构高纬物业(Cushman & Wakefield)在2月份发布的调查报告,香港名列全球最昂贵的写字楼市场之列。

　　在本月的一项交易中,房地产投资商资本策略投资有限公司(Capital Strategic Investment Ltd.)以2.62亿港元(合3,380万美元)购买了某高级写字楼的一层楼面,然后在次日抛出。这家在香港上市的公司从这笔交易中赚了190万美元。

　　买家并不在意这2,322平方米楼面所多出来的成本,称这项交易的价格是合理的。

　　分析人士认为

　　写字楼价格将继续走高

　　Gale Well Group Ltd.的行政总裁Jacinto Tong说,我们知道这是很大一笔钱,但预计市场将继续走高,在这样的市场上获得一大块甲级写字楼空间非常难得。Jacinto Tong说,此前曾有人就购买这个楼面接触过他,但他没想到业主对出售持认真态度。一个周五他听说资本策略购买了这层楼。到周六中午时他就致电该公司,达成了这项交易。

　　资本策略的高管Barry Ho说,市场变化非常快,我们很高兴能从中获利。

　　在大多数写字楼市场,投资者主要以投资整栋建筑为主。但纽约商业房地产经纪公司Studley Inc.的资本交易部负责人海勒(Woody Heller)说,在香港和远东的其它城市,投资者买卖写字楼的几层楼面甚至某一层的一部分的现象非常普遍。

　　香港的写字楼售价远远高于大部分西方城市。资本策略投资有限公司支付的价格约为每平方英尺1,300美元。据知情人士透露,在纽约曼哈顿,美国国际集团(AIG)刚刚同意将纽约总部的大楼出售给一个财团,套现1.50亿美元,相当于每平方英尺约100美元;该财团包括纽约投资开发公司Youngwoo & Associates和韩国Kumho Investment Bank。据房地产专业人士说,仅仅几年前,这两座位于松树街70号和华尔街72号、建于1932年的建筑估价还有每平方英尺300美元。

　　香港的其他交易也震动了市场。据数位经纪商说,上个月一位香港买家在该市中心区以每平方英尺1.58万港元的价格买了一层写字楼,较3月份同一写字楼中同类交易价格涨了75%。而另外一桩交易中,在附近的美国银行中心(Bank of America Tower)的8层,一位当地买家以每平方英尺13,473港元的价格买了一层楼,较2月份同一写字楼中同类交易价格涨了57%。

　　里昂证券亚太区市场(CLSA Asia-Pacific Markets)的房地产分析师费舍尔(Aaron Fischer)说,写字楼价格已经冲破了房顶,超过了最为乐观的预期。

　　写字楼价格

　　与租金水平背道而驰

　　这样的结果与香港的租金水平奇怪地背道而驰。全球市场动荡迫使很多企业大量裁员、缩减写字楼需求,特别是在金融业。这打压了香港的租金水平。据Knight Frank的经纪商说,过去3个月中,租金跌了11%;而香港优质写字楼的售价却涨了29%。5月份的成交量较4月份增长60%。

　　上周四,香港房地产开发和物业管理公司太古地产有限公司(Swire Properties Ltd.)的行政总裁郭鹏(Martin Cubbon)说,他认为写字楼租金没有更多的下行压力。

　　飙升的价格使收益率从约5%降至今年的不足4%,不过在利率可能进一步下降的预期下,投资者仍被吸引到了楼市。世邦魏理仕(CB Richard Ellis)驻香港的投资房地产主管Tony Ng说,收益率或许较低,不过仍高于存款利率。