北京二手豪宅市场5月预计量稳价涨

　　历经了2-4月京城二手楼市交易的节节攀升，09年5月前两周（1-14日）二手房住宅网签总量为9049套，日均网签646套，与4月份二手住宅网签日均717套（4月二手住宅网签总量为21517套）相比，下浮了11.0%。而京城楼市渐行渐暖的存量豪宅市场也在春意中保持着同样的态势。

　　据北京中原三级市场研究部的统计数据显示，京城豪宅（总价300万元及以上）进入2009年的成交量也在节节攀升，走势如下图所示：

　　从图中2009年红色曲线走势可以明显看出，进入2009年以来，京城豪宅成交活跃，交易量一路走高，虽然由于传统节日春节的影响，1月份豪宅成交量环比下浮12.50%，但在春节过后的2月份成交集中爆发，成交量出现28.57%的回升，春回大地的三月更是有55.56%的成交大幅上涨。随后，随着低价项目被陆续消化，4月成交量走稳微升，环比上涨7.14%。而从2008年同期的京城豪宅市场(图中蓝色曲线)成交走势可以看出，2008年楼市观望清冷期的豪宅市场交易也不够活跃，初期1月成交环比下浮16.67%，春节存在的2月成交与今年2月上涨相反，有25.00%的下降，随后的3月初现回暖，成交也出现33.33%的上涨，但在4月在观望情绪的笼罩下出现5.00%的回落。

　　同时，从成交量来看，09年1-4月北京中原三级市场研究部样本楼盘成交统计与2008年同期相比上涨66.33%;从价格方面来看，存量豪宅价格也出现微量的上浮调整，统计样本楼盘数据显示，4月京城存量豪宅(总价300万元及以上)其中的高档公寓均价为26191元/平方米左右，环比3月上涨0.25%。

　　因此，结合上图各月成交同比来看，在经历2008一年的楼市清冷后2009京城存量楼市豪宅市场交易活跃并保持走稳态势，究其原因，北京中原三级市场研究部的分析师认为：

　　首先，经历2008一年楼市的清冷期后，京城豪宅供需在2009年集中爆发，2008年抑制的购房需求凸显，尤其是经过近一年调整后的价格开始被消费者所接受，供需齐升，在春节后促进成交的活跃。

　　其次，2008年五次贷款利率的下调，存量房交易税费的减免等政策，对于成交价格高的豪宅市场而言，其可降低的购房成本金额更加明显，促消费者遇到合适的项目可以顺利的达成协议。

　　第三， “2009年1月1日至12月31日，暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交〔2007〕103号)中，对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定”，这一纸限外令的解除，释放了一大部分境外人士购买商品住宅的需求，一定程度上促进了京城存量豪宅市场的活跃交易，在市场活跃度高的3-4月份，外企高管成为存量豪宅的主力成交对象。

　　最后，随着节后京城楼市的活跃交易，低价项目被市场迅速消化，相对价格略高的房源也逐渐成交，表现为豪宅价格的上浮趋势。当然，由于后市房源不足，在售房源价格较高等原因，在一定程度增加了消费者的观望情绪，因此导致4月豪宅交易量出现微幅上升。

　　综上，北京中原三级市场研究部预测京城五月的豪宅存量房交易量将呈与4月持平的态势，而对于价格而言，低价项目的陆续消化和业主见楼市走暖后纷纷跳价，将导致价格稳中走高。