深圳房荒又一个谎言？三月最高行情难以延续

　　你永远不知道下一刻会发生什么。在房地产行业中，这种不确定性给市场的各方参与者带来种种不安。例如深圳，刚对第一季度逐渐转好的楼市进行总结，问题就接踵而至――一场关于“房荒”的争议，让尚未恢复元气的市场重新蒙上隐忧。

　　存量骤跌之虞

　　“房荒”的担忧，起因于数据的急剧变化。深圳市房地产交易系统的数据显示，一手存量房源在1月份有6万多套，但3个月后，该数字变化为不足5万套。仅仅3月一个月，该市一手房成交8509套，日均成交274.48套。

　　一边是持续扩大的成交量，另一边则是新货上市远远不足，此消彼长，深圳可供统计的存量房源正在引起未来一段时间“断货”的担忧。

　　“我们现在担心的，不是存货了，是以后没什么货可卖。”深圳某大型房地产开发企业的负责人日前对CBN记者表达了自己的担忧。该公司在年初启动“去存货”计划，一季度下来，市场消化程度远远超出其预期。

　　无独有偶，中信证券一位分析师在日前发布的一份研究报告中提及，以3月份的销售速度算，深圳的存货全部消化只需200天。中信证券根据深圳市国土房管部门披露的数据所绘制的表格显示，截至3月31日，深圳可供出售的一手房源大约为500万平方米，与2008年年中的存量接近。而截至去年12月31日，该数字是接近700万平方米，比目前高出近200万平方米。

　　供应青黄不接

　　房源上的担忧，来自于另一个重要因素――土地供应。深圳市国土房管局官网日前披露的《2009年度土地利用计划》显示，今年深圳计划供应土地2850万平方米，其中产业用地350万平方米，商品住房用地80万平方米，保障性住房用地30万平方米，商服用地50万平方米等。

　　与2008年的数字比较，今年计划出让的商品房用地及保障房用地均减少近40%。去年，深圳计划出让商品住房用地130万平方米，保障性住房50万平方米。

　　值得关注的是，土地供应对楼市供应的影响，不仅在于政府计划供应多少，而是最终实际成交了多少。统计显示，2008年，深圳共分14次出让16宗商品住房用地，包括深圳航空取得的2宗只许出售给航空人员的居住配套用地和南山月亮湾1宗含有居住、商业、服务业的综合性用地。

　　这16宗用地共约120万平方米，接近原计划130万平方米的新增供地规模。由于楼市的剧烈调整，该16宗商品住房用地实际只成功出让了9宗，实际完成出让的用地面积大约只有67万平方米，流标超过四成，与原计划130万平方米的计划相比，实际出让只完成了一半。

　　另一个造成短期供应接续不足的原因，是去年下半年开始，多数开发商调整并放缓了施工节奏。

　　以万科为例，去年就将新开工面积下调了大约20%。万科总裁郁亮在今年年初出席某个场合时表示，虽然目前局部有所回暖,但经济政策还不明朗，经济环境持续变化，市场调整还没有结束。他同时透露，万科公司2009年新开工面积计划约403万平方米，比2008年实际完成数下调约23%。

　　3月行情难延续

　　鉴于上述种种因素，业内担忧，土地成交不足的风险将从明年开始反映到楼市供应上。“据我们观察，几家大发展商到明年就会出现供应量跟不上的情况。”上述开发商对“断货”的趋势坚信不疑，“政府不推地，我们就没有解决的办法。”

　　由于深圳土地市场较早步入正规化轨道，政府的土地供应对楼市而言格外敏感，开发商在供地计划外可操作的空间十分有限。深圳一家本土开发商的副总经理称：“有的城市可能有大量土地在上世纪90年代批出，握在开发商手中，但是深圳基本不存在这种状况，开发商手里还是有不少地，但是规模不会太庞大。”

　　他透露，其所在公司的土地储备，可开发至2010年，短期不存在供应跟不上的担忧。因此，公司对后续的市场供应没有那么悲观，“接下来政府还会供地，我想不会出现"断货"的情况，市场自身有调节的空间，解决的办法总是能出现的。”

　　本月底，已经停止住宅用地供应近5个月的深圳，将迎来今年的首宗住宅地块出让，今年的土地市场前景如何，目前尚不得而知。

　　也有业内人士称，去年深圳市场情况不好，政府减少供地在情理之中。即使现在深圳每年的新增商品房用地供应量在减少，但是政府目前正积极主导的旧城区改造，将给房地产的发展提供新的空间。

　　事实上，月底即将出让的两宗大面积居住地块，正是旧改项目。出让公告显示，即将出让的两宗土地总面积接近8万平方米，总建筑面积有望超过30万平方米，4月20日起接受开发商的竞投报名。

　　可以预见的是，随着多数开发商已经在第一季度的销售中积累了相当数量的现金，深圳本年度首次居住地块的拍卖极有可能成为深圳土地市场的风向标。而深圳楼市未来的供需是否会失去平衡，某种程度上，也将取决于这次土地出让中开发商的踊跃程度。

　　事实上，市场上对于“房荒”的担忧，均源于对3月份爆发性增长的成交量。根据深圳市国土房管局的统计数据，3月份深圳新房成交面积近78万平方米，二手房成交面积将近100万平方米，刷新2007年高峰期的最高纪录。如果以上述数据计算，深圳一、二手房全年的成交面积将超过1700万平方米，远远超过深圳市过去几年1400万~1500万平方米的年平均成交水平。

　　但是，3月份的巅峰状态到底能持续多久，目前尚无定论。以这一单月“最高”的成交纪录作为深圳出现“房荒”的依据，显然对市场并没有足够的说服力。