宋广菊：保利2009年将“以销定产”

　　“我个人感觉，2008年底楼市会到达底部，2009年是一个回暖的过程。但是这个过程中有很多东西会不确定，因此形势的判断将特别重要，2009年保利的方针就是以销定产，根据市场情况灵活决定供应量。”保利地产(600048.SH)董事总经理宋广菊表示。

　　在央行大幅度降息和调低准备金率后，尽管两市地产股纷纷大涨，但是保利地产依然表示对2009年的市场要谨慎判断。

　　根据保利公布的业绩快报，2008年10月份，公司实现销售面积34.4万平方米，同比增加71%。这是上市房企中少见的同比增加数字。2008年1～10月公司实现销售面积210.5万平方米,同比增长24.3%；实现销售认购金额167.4亿元,同比增长18.6%，相比其他上市房企的累计成交下滑，保利地产的成绩已经可以算是优良。宋广菊还表示，2008年余下的一个多月，保利的销售业绩应该还有冲刺能力，2008年的销售目标虽然下调，但还是会比去年有所增长。

　　不过，保利地产三季度的新开工面积为165万平方米,同比下滑9%,新开工进度基本与年度计划相符。而竣工面积仅7.88万平方米,同比下滑37.8%，1～9月总竣工51.88万平方米,仅完成年度计划的15%。由此可见它已经明显放缓了施工进度。

　　保利方面表示，其施工进度延缓，并非由于资金链紧张，而是合理调配供需比。“在2008年，总公司保利集团对保利地产进行了资金支持，保利地产又成功发行了债券，而且在全年的销售回笼方面也不错，这三方面的资金来源保证了保利的现金流。虽然负债率与同行持平，但是短期负债减少，长期负债增加，结构更为健康。保利从来没有感受到严重的财政压力。”

　　“保利并不愁无货可卖。截至三季度末，保利有价值400多亿元的存货，扣除已经预售等待交楼的部分，不少已经达到预售条件的楼盘，至少可以卖到2009年。”业内人士表示。

　　“我们现在的策略是，好卖的项目会加快开工，迅速销售。而投资周期较长、未能立即体现投入产出利润比的项目，则会有所调整。例如重庆的酒店项目，目前已经工期顺延。”宋广菊表示。她认为，目前保利旗下最具备市场优势的，是各大中心城市的中心地段项目，它们不但有刚性需求支持，而且还具备地价成本优势。

　　“我们对于2009年集团工作的要求有三个：不能产生财务风险；整体经济效益不下滑；市场份额不下降。”宋广菊认为，在楼价趋向合理之后，市场已经站稳。保利旗下目前从高端项目到中档项目的销售反应，虽然不如去年的成交火爆，但是销售量一直平稳。因此，保利会根据不同地区的不同市场需求，审视产品结构以及地区布局。

　　据悉，11月保利地产的开售重点在广州地区。其主打项目老城区中心的中环广场以及地铁盘紫薇花园，都注重以性价比吸引自住型的客户。中环广场的两房总价100万元左右，与周边二手盘持平。而紫薇花园起价低于广州的限价房，小三房起价甚至低于周边的二手房，具备性价比优势。通过合理户型结构创造低总价，成为保利这些中心区位楼盘的竞争力之一。

　　但是对于2009年的计划，宋广菊并没有给出明确的增长目标。“现在还没有制定相关的计划。我们要力保的是2009年的各项经济效益指标不下滑，至于开工量和销售目标，要视2009年具体情况而定。”

　　而在地产股近日因为政策利好大幅反弹的情况下，保利表示不排除会考虑在2009年进行再一次的资本市场融资。“如果市场情况允许，会考虑公开增发，否则，会在大股东的支持下，进行定向增发。而银行也在和我们洽谈，预计2009年在授信额度方面不会有问题。2009年保利地产的财务状况还会很健康。”宋广菊说。