万科集团的房地产业务

市场环境变化与管理层看法

对于行业的长期前景，公司依然认为，人口变迁的影响发挥着决定性的作用。城市化一方面将导致大量的住宅需要，另一方面，与城市化相得益彰的经济发展正在稳步增进大众财富，将这种需要转化为有效的市场需求。未来相当长一段时间内，中国城市尤其是沿海城市带的住宅市场，依然具备极为广阔的发展空间。

另一方面，从2004年底开始，公司管理层即明确得出结论：房地产行业正在进入一个转折期，无论从制度框架、居住模式、供求关系、竞争态势还是生产方式、商业模式来看，都将发生全面的重构，公司的经营环境即将发生重大深远的变化。对于公司来说，这不仅是挑战，更蕴含着难得的发展机遇。能否提前做出正确的判断和有效的应对，决定了公司在未来几年内能否抓住机遇，实现快速而有质量的发展。

而转折期内最明显的标志，就是宏观调控已经成为行业的常态，这将促使行业不断朝向更为理性、规范的方向发展，在这一大背景下，行业资源将重新整合，优胜劣汰的竞争机制将逐步完善，集中度将不断提升。

报告期内，本年度政府工作报告在肯定房地产行业的支柱产业地位的同时，表示将继续严格执行宏观调控政策，解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，进一步完善金融、信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施，继续整顿房地产业的市场秩序。5月底九部委联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》，之后有关部委进一步出台了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》、《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》、《关于加强土地调控有关问题的通知》等文件。这一系列政策的出台将对行业经营环境产生深刻的影响，这和万科的判断是一致的。

九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》中提出的“70％不超过90平方米”的目标，将彻底改变未来市场的供应结构，也对行业提出了如何充分利用有限空间解决客户居住需要的全新课题。所幸的是，住宅小型化的必然趋势是万科自1997年以来已经形成的定论，而自2001年开始万科产品研发部门也将中小型住宅作为重点研究的方向之一。因此，公司管理层相信，万科将率先适应新的市场变化，公司2006、2007年度业绩及增长目标的实现不会受到重大影响。而在获取未来项目资源时，万科在中小型住宅研究上的先发优势将逐渐得到体现。

报告期内，限价商品房制度的推出也受到了广泛的关注。公司管理层认为，随着限价商品房项目的不断推出，其占整体市场的比例将有一个上升的过程。由于土地出让已经全面公开化，对房屋售价的限制将传导到土地出让价格上。因而在一个成熟的市场中，无论是否限价，开发企业能获得的都是公平回报。限价商品房的主要特点在于，由于价格已经预先确定，因此从获取土地的一刻起，项目的利润水平基本已被锁定，不受后期市场价格波动的影响。由于万科近年来致力于提升经营效率，公司的周转率已经大大超过行业平均水平，这意味着在同等的利润率水平下，万科可以获得明显高于行业平均水平的资产回报率。因此，在限价商品房项目上，万科同样具备强大的市场竞争力。

07年1月份，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，进一步要求对土地增值税进行清算。土地增值税基于开发增值部分应税，整体起征点较高，尤其对于普通居民住宅而言，受该税种影响更小。管理层认为土地增值税清算进一步将推动房地产企业开发普通住宅，抑制土地投机，促进开发商提高效率。长期以来，万科坚持规范经营，在预交土地增值税的同时，按相关规则对清算的增值税作了相应预提。同时，万科以普通居民住宅开发为主，土地增值税的清算基本不会影响万科的盈利水平，也不会影响万科的长远发展。此外，土地增值税的严格征收在一定程度上将加速产业化进程、促进装修房的普及，而这都是万科努力的方向。

公司应对与业务回顾

与2005年同期相比，报告期内公司业绩取得了相当明显的进步。

期内，公司实现销售面积322.8万平方米，销售金额212.3亿元。同比分别增长39.3%和52.2%。当年公司结算项目面积289.6万平方米，同比增长63.8%；结算收入176.7亿元，同比增长70.2%；完成新开工面积500.6万平方米，竣工面积达327.5万平方米，分别比2005年增加93.0%和50.6%。06年，公司实现主营业务收入178.5亿元，同比增长69.0%；净利润21.5亿元，同比增长59.6%。

从区域分布看，全年珠三角市场实现销售面积97.7万平方米、销售收入75.4亿元，分别占公司整体的30.3％和35.5％，实现结算收入50.9亿元、净利润9.4亿元，分别占公司整体的28.8％和43.1％；长三角市场实现销售面积87.1万平方米、销售收入63.2亿元，分别占公司整体的27.0％和29.8％，实现结算收入68.7亿元、净利润7.7亿元，分别占公司整体的38.9％和35.4％；环渤海市场实现销售面积90.9万平方米、销售收入53.8亿元，分别占公司整体的28.2％和25.3％，实现结算收入42.3亿元、净利润3.5亿元，分别占公司整体的23.9％和16.1％；其他市场实现销售面积47.1万平方米、销售收入19.9亿元，分别占公司整体的14％和9％，实现结算收入14.9亿元、净利润1.2亿元，分别占公司整体的8.4％和5.4％。

其中深圳公司共结算面积23.6万平方米，主要来自第五园项目和万科城项目；上海公司共结算43.3万平方米，主要来自假日风景项目和朗润园项目；在其他城市，广州四季花城、无锡魅力之城、苏州玲珑湾、成都魅力之城、南昌四季花城、天津东丽湖等项目都取得了良好的销售成绩，期内分别售出16.3万平方米、14.5万平方米、11.7万平方米、10.7万平方米、10.2万平方米、10.1万平方米。