国家新政：住宅可做创业经营场所 会不会扰民？

　　近日，国务院办公厅转发了人力资源社会保障部等部门制定的《关于促进以创业带动就业工作的指导意见》，全方位支持创业者创业。其中“家庭住所可做创业经营场所”一条，迅即在市民中引发了两种截然不同的喜忧――

　　喜的是创业门槛降低了，忧的是对门突然变成了公司、开出了商店，会给自己的生活带来一系列的烦恼。

　　根据《意见》，今后，国家将重点指导和促进高校毕业生、失业人员和返乡农民工创业，军队复员转业人员、留学回国人员等创业。按照法律、法规规定的条件、程序和合同约定允许创业者将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为创业经营场所。

　　你是否愿意和“公司”做邻居?“住宅商用”扰民这个老话题又该如何解决?

　　【部门探访】

　　住宅商用，杭州有专门的约束规定

　　从相关部门了解，从2004年起，杭州以多种约束条件限制“住宅商用”。

　　2004年11月出台的《杭州市关于简化企业注册登记手续的若干意见》中规定：“企业(个体工商户)以底层房屋和二楼以上住宅(含二楼)作为经营场地的，可凭规划部门的审批意见及其他相关证明申办注册登记。”

　　“家庭住宅可用于创业?我们还没有接到这方面的文件。”在市规划局，得到的答复是目前仍然按照原来的规定执行。这个规定就是2005年6月市规划局出台的《关于加强杭州市区底层住宅从事经营活动管理的若干意见(试行)》。

　　在意见中，包括公建配套齐全的小区内部的底层住宅;城市主要道路两侧的底层住宅(根据城市规划,统一确定为商业街区的除外)在内的等12种情形的底层住宅，规定不得从事经营活动。

　　从上面的这些法规看，虽然没有明令禁止，但对“住宅商用”还是有着明确的叫停或限制的指向性的。

　　【现状调查】

　　与公司做邻居的N种烦恼

　　徐向阳(向阳博客,向阳新闻,向阳说吧)和朋友是大学同学，2006年毕业后几个人合伙开了个设计工作室。地点就在翠苑的一套住宅里。之所以选择在小区里开公司，小徐说主要原因是房价、租金、物业管理费等都要比写字楼便宜。

　　“刚开始创业，大家都没钱。工作、吃饭、睡觉都在这里，每个月3000元不到，不用再另外找宿舍了。加之物业费、水费、电费都按民用付费，这又可以省一笔钱。”在民宅里开公司划算，对于像小徐这样的初次创业者来说无疑是具有很大诱惑力的。

　　在“住宅禁商令”的大旗下，各种形式民宅商用，在杭州并不少见。在走访中发现，不论是体育场路这样的“黄金地段”的民宅，还是城北余杭的郊区民宅，基本上都有“商用”的情况。

　　在一些房地产网等业主论坛上，输入“住宅商用”，各种关于扰民的抱怨和投诉更已是一个老生常谈的话题了。

　　在采访中，先后调查了包括十五家园、中山花园、中融城市花园等小区在内的部分居民。对于有此类现象的小区，居民们集中反映了由此带来的油烟、治安、消防、占地、噪音等诸多问题。

　　家住文二路的余先生表示，自己原本安静的生活，因为楼下的奶茶店全乱了套。“自从楼下开了奶茶店后，我连窗户都不敢开了。”余先生说，文二路拓宽以后，楼下就把自己家改成了店铺。卖奶茶本来不要紧,可他的阳台改成厨房以后,每天的油烟用排风扇从窗户里排除,每天晒出的衣服棉被都是油腻。

　　“公司是不受欢迎的邻居!”家住在和平会展中心的丁女士说，她那边的居民楼八楼也有公司。而社区先前为了加强安全，设立了门卡，可是公司为了方便，索性就用东西把门抵住，保持通畅，这下可苦了居民，“这样一来，门卡设和不设根本没区别，这样叫人怎么放心?”丁女士想起这件事就很气愤。

　　“每天早晨上班时，电梯被公司人员挤得满满的;遇到他们运货，那就别想乘电梯了。”对于一些装有电梯的小区来说，这又是另一大烦恼，居民楼电梯由于使用很频繁，特别容易损坏。“他们十几个二十几个人，我们才三口人，凭什么拿一样的电梯养护费?”

　　【有话要说】

　　“住宅商用”须有条件

　　“意见和当前的法律其实并不存在冲突。”杭州律师协会副会长任旭荣首先对新出台的《意见》做了界定。

　　任旭荣说，该意见中含有“按照法律、法规规定的条件、程序和合同约定允许创业者将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为创业经营场所”，也就是说并不是无条件的允许，必须要遵守相关的法律法规。而在《物权法》中，对“住宅商用”有专门条款进行规定，根据特别规定优于一般规定的法律适用精神，首先应当适用这一专门规定。

　　《物权法》第七十七条明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　浙江楷立律师事务所的朱炜律师说，这涉及民法中的相邻权，在旁边开店不可避免地会产生噪音和安全隐患。如果相关的业主不同意，即使法律、法规和管理规约没有禁止，也将对住宅商用产生有所制约。

　　“这不是绝对的开放，必须要遵守相关的法规，征得利害关系人的同意，并且按照规划法，遵循该不动产的规划。”任旭荣建议，如果想要开店，这时行政许可行为，最好可以召集利害关系业主，开听证会，按照相关的程序。

　　创业类型可区别对待

　　“出台这一政策，将极大地推动年轻人创业的激情。”市政协委员黄炳元对新政的出台叫好。在他开办的委员工作室里，经常能遇到有创业项目但缺少资金的求助。“这与当年我们创业创新的政策是相符的，对我们城市的发展大有好处。”黄炳元说。

　　当然，住宅商用可能会给邻近居民带来一些不便，黄炳元认为，地方政府可以通过相关制度规范来进行调整的，比如对创业类型进行分类，区别对待。“小型研发类、外贸类这些经营行为不需要大的生产场地，对周围影响不大。而化工、小餐饮等对环境影响较大的则可以设置一定的门槛，限制或禁止在住宅中创业。”黄炳元说。