两部委将严查用地腐败

　　整治容积率调整暗箱操作及权钱交易等行为。

　　提到用地腐败，恐怕一般购房者第一印象就是土地买卖过程中，开发商与某些政府官员的“权钱交易”，但现如今随着土地交易的日趋透明化，用地腐败开始向私下提高容积率等方面“转型”。

　　1月7日，住房和城乡建设部和监察部联合发出《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》，要求各级城乡规划部门和监察机关要严抓建设用地容积率管理。“现在部分开发商为了牟取暴力，运用各种手段，拉拢腐蚀行政机关工作人员，通过提高容积率获取非法利益;一些地方城乡规划管理不规范、监管不到位，在规划审批环节对容积率的调整搞‘暗箱操作’，导致在这一环节腐败案件易发多发。”建设部相关负责人表示。

　　尽管“容积率越低，住着越舒服”这个道理很多购房者都了解，但究竟“容积率”是什么、怎么计算，很多购房者在入住之后都没有一个明确的概念。容积率是指在一定的建设用地范围内总建筑面积与用地面积的比值，是规划审批中必须严格控制的关键性指标。提高容积率意味着建筑面积的增加，可以给开发商带来巨大利润;但同时会导致土地开发强度的增加和居民居住环境质量的下降。

　　一位不愿透露姓名的代理商表示，开发商为了尽量多地取得利润，会不遗余力地在“容积率”上做手脚。一般来说，开发商改变容积率的方式主要有三种，其一，便是在拿到地之后，通过各种手段贿赂规划部门，将容积率提高0.1或0.2,如果获得规划部门的同意和批文，那么这种不合法便成了合法。其二，根据国家规定，容积率可以有一定的浮动范围，如果在此范围内，则开发商不用承担增加面积所受的罚款，因此不少开发商钻这个空子。其三：规划部门通过验收，对范围之外超过容积率的部分处以补交地价的罚款，开发商如果接受罚款，也不属违法。“容积率变动范围在上下0.5之间，一般消费者很难有直观的感受，这也给开发商和部分违规的部门以可乘之机。”

　　为此，《通知》特别强调，建设用地容积率必须经法定程序在控制性详细规划中确定，并在规划实施管理中严格遵守，不得突破经法定程序批准的规划确定的容积率指标。国有土地使用权一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划条件确定的容积率;确需更改的，必须严格按照容积率指标调整程序规定的六个环节进行。

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　　违规用地三大“猫腻”

　　□使用年限缩水

　　按照有关法律，不同用途房屋的土地使用年限有所不同，一般工业用地的使用年限是40年，商业文化等用地的年限是50年，居民居住的年限是70年。但有的开发商开发居住楼盘时，联合某些政府部门，少拿10年、20年的使用时间，将土地的使用年限缩短，但对购房者说是70年，其目的是少交纳国家土地出让金，但最终购房者所拥有的年限也随之降低。

　　□预留待定土地

　　部分开发商故意在总体规划途中预留出“待定性质”的土地，如果购房者询问，便告知可能建设绿地、商业配套设施等。但最后却在这些模糊“地带”盖起住宅楼来。

　　□非法低价出让国有土地

　　部分政府官员在开发商的贿赂下，将应出让的土地违规低价处理;或将应招标拍卖挂牌出让的土地，按协议方式出让，并非法制定出让金的定价，而在“帮助”开发商以协议等方式取得土地使用权后，违反规定改变规划用途，将绿地改成建筑，销售盈利。